Договор найма жилого помещения

•       капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК РФ); 
•       переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК РФ); 
•       наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой площади на одного человека (п. 1-3 ст. 685 ГК РФ). 
Круг лиц, вселяемых в жилое помещение по договору найма жилых помещений, не ограничен законом (ст. 679 ГК РФ). 
В случае социального найма жилого помещения вопрос о круге лиц, вселяемых нанимателем на занимаемую им жилую площадь, решается согласно регламентации, прописанной в Законе. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 70) к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Исключение сделано лишь для несовершеннолетних детей — для их вселения не требуется согласие остальных членов семьи (ст. 70 ЖК РФ). 
При выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение. В общем случае предоставление другого жилого помещения законом не предусмотрено. 
В семье, проживающей по договору найма жилого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживающих с ним граждан является наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ), а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего договора (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Исключение составляют лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения. Они несут солидарную ответственность вместе с нанимателем. 
Как правило, договор социального найма жилого помещения бессрочен. 
 
Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. 
Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года. 
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора. 
Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. 
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). 
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Основания расторжения  договоров социального и коммерческого  найма во многом совпадают. Договор  коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. 
Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем. 
В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади. 
 
8. Договор найма специализированного жилого помещения 
 
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. 
К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме. 
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека. 
Нельзя заселять людей в квартиру как в общежитие, если она обладает следующими характеристиками: 
1) является однокомнатной квартирой; 
2) является квартирой со смежными комнатами, не имеющими отдельного входа; 
3) является квартирой из двух изолированных комнат, одна из которых имеет жилую площадь менее 9 квадратных метров, при условии, что доля общей площади квартиры, приходящаяся на эту комнату, составляет менее 16 квадратных метров общей площади; 
4) является квартирой из двух и более изолированных комнат, из которых только одна пригодна для проживания в соответствии с правовыми актами по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания. 
«Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма или договорам найма специализированного жилого помещения». 
Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.  
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. 
Фактически, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положения жилищного законодательства устанавливают условия для договоров о найме специализированного жилищного фонда идентичные тем, что действуют в отношении социального найма жилых помещений. Так, на данные договоры распространены требования ст. 65, ст. 67, ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ следующего содержания: 
Наниматель по договору социального найма специализированного жилого помещения обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма обязан: 
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 
Фактически единственное, что различает между собой данные договоры, это указание в их тексте на правовой статус нанимателя и основания, по которым ему предоставляется такое жилое помещение. (Служебное помещение предоставляют на основании нахождения в трудовых правоотношениях, на основании статуса беженца предоставляют жилое помещение для временного поселения беженцев и т.д.) 
 
9. Пример договора аренды жилого помещения. 
Таким образом, договор найма жилого помещения оформляется в 2-х экземплярах (по одному для каждой из сторон договора) и подписывается наймодателем и нанимателем.  
 
 
Список используемой литературы.  
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г. 
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.- 384 с. 
3. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва "Финансы и статистика" 2002 г. 
4. Черняк А.В. "Оценка городской недвижимости", М., 1996 г. 
5. Д. Фридман и др. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", М., ДЕЛО, 1997 г. 
6. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г. 
7. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996 г. 
8. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998 г. 
9. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 1999 г. 
10. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 1997 г. 
11. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998. 
12. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY". 
13. Сборник "Индексы цен в строительстве", Ко-Инвест. 
14. Интернет-сайты. 
 
НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ 
1. Гражданский кодекс РФ: 1, 2, 3 части (действующая редакция) 
2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (действующая редакция) 
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. 
4. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. 
5. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г. 
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. 
7. Гражданское право. Учебник. Том 1. 7-е издание. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2009 г. 
8. Гражданское право. Учебник. Том 2. 4-е издание. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2009 г. 
9. Ермасов С.В., Ермасова Н.Б. Страхование: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 
10. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 
11. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)