Договор найма жилого помещения

Определение размера  платы — право обоих сторон, если стороны не пришли к единому  мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма  считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Законодательство содействует  охране прав нанимателя, предусматри­вая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Иной подход к  определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального исполь­зования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависи­мости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья  устанавливается наймодателем на основе ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение раз­мера оплаты жилья и коммунальных услуг, но с одновременным предо­ставлением гражданам компенсаций на оплату этих плате­жей.                         

7.  Действующее  гражданское и жилищное законодательство  определяет договор найма жилого  помещения как двустороннее обязательтство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам. Предоставляемое жилое помещение по  договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его временного отсутствия.                                                 

    Обязанности  наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

    Жилищное  законодательство устанавливает  за наймодателем обя­занность своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям. Договор найма жилого помещения не растор­гается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. При невыполнении наймодате­лем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать умень­шения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

   Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого по­мещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо могли быть обнаружены при осмотре жилого поме­щения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полнос­тью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьше­ния платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостат­ков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. По­мимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компен­сации морального вреда.

   Законодатель  возложил одинаковые обязанности  на нанимателя по договорам  социального и коммерческого  найма, обусловленные специальным  назначением и техническим состоянием  объекта договора. В их число  входят: использование жилого помещения  по назначению, только| для проживания, обеспечение сохранности жилого  помещения и поддержание его  в надлежащем состоянии. Наниматель обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма  сроки вносить плату за жилое  помещение, своевременно вносить платежи  за коммунальные услуги, принимать  долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

     Наниматель  не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию  жилого помещения без письменного  разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройстве перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

    По договору  социального найма наниматель  приобретает ряд прав, гарантирующих  удовлетворение его потребностей  в жилье: право на сохранение  жилой площади в случае временного отсутствия; право на бронирование жилого помещения; право на обмен жилыми помещениями; право сдачи помещения в поднаем  и ряд других.                          

    К числу  прав нанимателя по договору  коммерческого найма относится  право нанимателя с согласия  наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется .

   Наниматель  вправе разрешить безвозмездно  проживать временным жильцам  с согласия всех с ним проживающих  и уведомления наймода­теля, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Времен­ное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превы­шать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального  найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем  права пользования жилым поме­щением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор  социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут  с ним солидарную ответственность  по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности  не может быть изменен со­глашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательст­вом.

В период действия договора различные обстоятельства могут  вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.                                          

   Изменение  условий договора коммерческого  найма жилого помещения допускается  только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих.

   В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным,  либо выбытия из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения, в противном случае такие споры решаются в судебном порядке.

Изменением договора социального найма является присоединение  нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого  им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения.  Такое изменение  договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний  член семьи нанимателя вправе требовать  согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма  вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также  в случае смерти нанимателя. 

Совершеннолетний  член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела  жилой площади и заключения с  ним отдельного договора социального  найма при возможности выделения  жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей  либо с учетом соглашения о порядке  пользования жилым помещением  Споры, возникшие с признанием члена  семьи нанимателем, а также требованием  заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

    Договор  коммерческого найма жилого прекращает­ся по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя про­длить договор, в случае смерти одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.

    У нанимателя  и наймодателя есть право рас­торгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглаше­нию сторон и в судебном порядке.

    Наниматель  жилого помещения вправе с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма,  уведомив письменным предупреждением  наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет считаться расторгнутым.

   Договор коммерческого  найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

       а) невнесения платы за жилое  помещение за шесть месяцев,  а при заключении договора  на срок до одного года - более  двух раз по истечении установленного  договором срока платежа;

      б)  при разрушении или порче, а  также при использовании жилого  помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним проживающих;

в) непригодности  помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния;

г) систематического нарушения прав и интересов соседей  нанимателем и лицами, совместно  с ним проживающими.

     Суд рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

    Договор  социального найма может прекратить  действие с предоставлением нанимателю  и членам его семьи другого  благоустроенного жилого помещения  в порядке улучшения жилищных  условий, а также в случае  смерти одинокого нани­мателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

    Наниматель  жилого помещения в домах жилищного  фонда социального использования  в любое время, с согласия  членов семьи, может требовать  расторжения договора найма жилого  помещения.

Досрочное расторжение  договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения. Жилищный Кодекс предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

    С предоставлением  другого благоустроенного жилого  помещения граждане выселяются  в случаях: если дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит  сносу в связи с отводом  земельного участка для государственных  или общественных нужд; если жилое  помещение подлежит переоборудованию  в нежилое; если жилое помещение  грозит обвалом; если жилое  поме­щение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено; если офи­церы, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами.