Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Апреля 2014 в 22:18, реферат
Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда. Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.
Введение………………………………………………………………...3
Глава 1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения.4
Понятие и виды договора найма жилого помещения…4
Предмет договоров найма жилых помещений………...8
Стороны в договорах найма жилых помещений….....11
Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения……....15
2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений…………………………….…………...15
2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения………………………………………………...…22
2.3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения…………………………………………………...24
Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений……………………………………………….………………….33
3.1. Социальный и коммерческий найм………………......33
3.2. Договор найма специализированного жилого помещения…………………………………………………...36
3.3. Договор найма жилого помещения с последующим выкупом…………………………………………………...…39
Заключение……………………….……………………………….....45
Список литературы…………………………………………………47
Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу ст. 55, 56 ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.22
Во втором случае противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП).23
Пункт 4 ст. 687 ГК дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя (граждан, за действия которых он отвечает), также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя: 1) использование жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей. При этом систематичность нарушений означает их неоднократность.
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным совместное проживание с соседями в одном жилом помещении (жилом доме, многоквартирном доме). Это, в частности, может быть нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. 24
Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.
Однако даже при наличии указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.
Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.
Пункт 3 ст. 687 ГК в отличие от п. 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т.д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое (ст. 85 ЖК). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).
В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение суда.25 Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.
В заключение необходимо также отметить, что в период своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).
«Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда»26.
Глава 3. Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений
§3.1 Социальный и коммерческий найм
Договор коммерческого
найма можно заключать только
в целях извлечения прибыли
от деятельности по
Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.27
Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.28
Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.
Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем.
В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.
§3.2 Договор найма специализированного жилого помещения
В Главе 1 мною уже упоминался данный договор и был перечислен список специализированных жилых помещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированного жилого помещения от других видов найма жилых помещений.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.29