Договор найма жилого помещения

1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

1.1. Понятие договора коммерческого  найма

 Договор найма жилого  помещения - традиционный институт  гражданского права, оформился как  самостоятельный договор из договора  имущественного найма. В настоящее  время договор коммерческого  найма жилого помещения регулируется  главой 35 ГК РФ. Однако в силу  специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные  нормы жилищного законодательства. Подчеркнем, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины – «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях.

 Термин «коммерческий»  применительно к договору найма  жилого помещения указывает на  вид жилищного фонда по целевому  назначению, из которого предоставляются  жилые помещения и направленность  соглашения на извлечение собственником  дохода от использования своего  имущества в отличие от другой  разновидности договора – социального  найма. Объектом последнего выступают  жилые помещения, входящие в жилищный  фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются  для малоимущих и некоторых  других, указанных в законе, категорий  граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.

 Легальное определение  договора коммерческого найма  содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно  данной норме по договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1.2. Предмет договора коммерческого  найма

 Основное требование, которое законодатель выдвигает  для того, чтобы гражданско-правовой  договор считался заключенным, - согласование сторонами всех  существенных условий. В качестве  одного из них выступает, с соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора. Однако легальная дефиниция данной юридической категории в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике.

 Современные учебники  избегают формулировать дефиницию  понятия «предмет договора», предпочитая  описывать его содержание на конкретных примерах.

 В юридической литературе  высказаны различные точки зрения  соотношении понятий предмета  и объекта договора найма жилого  помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещением. По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».

 В этой связи возникает  вопрос: являются ли понятия «предмет  договора» и «объект договора»  синонимами или представляют  собой самостоятельные элементы  договора.

 Сам ГК РФ их не  различает, поскольку именует конкретные  блага из числа объектов гражданских  прав то «объектами» договора, то его «предметами».

 Очень часто российские  исследователи отождествляют категории  «предмет» и «объект договора». Такая непоследовательность законодателя  основана на философском определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта. Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора. Свердлык Г. А. считает предметом договора жилое помещение.

 В свою очередь мы  не можем согласиться с данными  высказываниями так как авторы, называя предметом жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отождествляют договор коммерческого найма с договором социального найма жилого помещения. Необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого договора, по предмету различают виды и разновидности договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по его мнению, предмет договора составляют юридический объект – действия и материальный объект – вещь или иное благо, на которое направлено поведение.

1.3. Объект договора коммерческого  найма

 Объектом гражданского  правоотношения является то, на  что направлено или, на что  воздействует гражданское правоотношение.

 Согласно п. 1 ст. 673 ГК  РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть  изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры  или жилого дома). Пригодность  жилого помещения для проживания  определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством.

 Статья 673 ГК РФ устанавливает  лишь общие требования к жилому  помещению и не содержит определения  самого жилого помещения и  отдельных его видов. Данный законодательный  пробел восполняется нормами  ЖК РФ.

 ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит о том, что жилым помещением  признается изолированное помещение, которое является недвижимым  имуществом и пригодно для  постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным  и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

 Заключение договора  коммерческого найма допускается  при соблюдении двух указанных  в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое  помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

 Статья 673 ГК РФ по  вопросу определения пригодности  жилого помещения для проживания  отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК  РФ жилое помещение может быть  признано непригодным для проживания  по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством  РФ. В частности, непригодными для  проживания согласно Постановлению  Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об  утверждении Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого  помещения непригодным для проживания  и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды.

 Из сказанного можно  сделать вывод, что объектами  договора коммерческого найма  жилого помещения могут выступать  жилые дома, квартиры в многоквартирных  жилых домах, а также изолированные  жилые комнаты в домах либо  в квартирах. Смежная комната  либо объекты общего имущества  многоквартирного дома не могут  быть объектом договора коммерческого  найма, т.к. не признаются в качестве  самостоятельного жилого помещения.

1.4. Субъекты договора  коммерческого найма

 Наименование сторон  в жилищных правоотношениях, их  правовое положение зависят от  того, в силу каких оснований  указанные правоотношения возникают.

 Сторонами договора  коммерческого найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель.

 Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

 Сдачу жилых помещений  в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные  таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные  унитарные предприятия, за которыми  жилые помещения закреплены на  праве хозяйственного ведения, юридические  лица – арендаторы жилых помещений).

 Нанимателем по договору  найма жилого помещения может  быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

 Каких-либо особых  требований, касающихся дееспособности  граждан – нанимателей, нет. Существует  мнение, что нанимателем может  выступать только совершеннолетний  гражданин. Такой вывод делается  из п.1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего  право на замену нанимателя  одним из совершеннолетних лиц, проживающих совместно с нанимателем. Однако эта норма рассчитана  на конкретную ситуацию – замену  нанимателя. В то же время, в  случае смерти нанимателя допускается  его замена одним из постоянно  проживающих с ним лиц без  указания о совершеннолетии лица. Поскольку по достижении 14 лет  гражданин может проживать отдельно  от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность  быть нанимателем по договору  найма жилого помещения. Этот  вывод подкрепляется и тем, что  с 14 лет гражданин сам, пусть и  с согласия родителей, усыновителей  или попечителей, совершает сделки, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам.

 В соответствии со  ст. 677 ГК РФ нанимателем по  договору найма жилого помещения  может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны  граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении вместе с  нанимателем. Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением.

 В договоре коммерческого  найма круг постоянно проживающих  с нанимателем лиц определяется  исключительно по усмотрению  нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется  вполне логичным, поскольку не  ограничивает нанимателя в выборе  лиц, с которыми он желал бы  совместно проживать и за которых  он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как «конгломерата случайных лиц».

 В данном случае  имеются в виду, прежде всего  лица, которые вселялись в жилое  помещение вместе с нанимателем.

 Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое – получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

 Помимо лиц, имеющих  право пользования жилым помещением  наравне с нанимателем, в качестве  сторон в жилых правоотношениях  могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право  пользования жилым помещением  не принадлежит. Их права зависимы  и производны от прав тех  лиц, которые пользуются жилым  помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

 На основании выше  сказанного можно подвести итог  о том что, сторонами договора  коммерческого найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.