Договор ренты

Договор ренты

 
Договор ренты — такая сделка, согласно которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество с целью получения определенного денежного дохода или иных средств содержания периодически в течение длительного времени (ст.583 ГК РФ). 
Договор ренты должен быть нотариально заверен, а в случае отчуждения по нему недвижимого имущества — подлежит также государственной регистрации. В противном случае договор будет считаться недействительным (ст.584 ГК РФ). 
Имущество по договору ренты может отчуждаться как за деньги, так и бесплатно. В первом случае помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю определенную договором сумму. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Если же имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется и применяются правила о договоре дарения (ст.585 ГК РФ). 
 
В случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты (обремененного рентой), его обязательства переходят на нового собственника этого имущества. В этом случае плательщик ренты и указанный новый собственник несут солидарную ответственность по требованиям получателя ренты, то есть в случае невозможности исполнения новым собственником этих требований по договору получатель ренты вправе потребовать исполнения обязательств от прежнего владельца (ст.586 ГК РФ). 
При передаче по договору ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты. 
Если под выплату ренты было передано движимое имущество (или денежная сумма), плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечения исполнения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты (ст.587 ГК РФ). 
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (в размере учетной ставки банковского процента по месту нахождения кредитора на день исполнения денежного обязательства), если иной размер процентов не установлен договором ренты. 
Договор ренты может быть расторгнут в случае нарушения условий договора (невыплата в срок рентных платежей, утрата или ухудшение обеспечения в случае пожизненной ренты). 
 
Различают следующие виды ренты: постоянная и пожизненная рента.

 
Постоянная рента

 
Постоянная рента выплачивается получателю ренты бессрочно. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации. Это право может передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства (ст.589 ГК РФ). 
Если иное не предусмотрено договором, то постоянная рента: 
выплачивается по окончании каждого календарного квартала; 
может выплачиваться как в деньгах, так и в натуральном выражении (предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг), соответствующем по стоимости сумме, установленной договором ренты. Размер таких выплат увеличивается пропорционально увеличению МРОТ (ст. 590 ГК РФ). 
При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты: 
— бесплатно — риски несет плательщик ренты; 
— за плату — плательщик вправе потребовать прекращения обязательств по выплате ренты либо изменения условий выплаты соответственно (ст. 595 ГК РФ). 
Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком. Отказ от дальнейшей выплаты ренты должен быть оформлен письменно не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство по выплате ренты сохраняется за плательщиком до тех пор, пока вся сумма выкупа не будет получена получателем (если иное не предусмотрено договором). В договоре может присутствовать условие о невозможности выкупа ренты плательщиком в течение жизни получателя или иного срока, но не более 30 лет со дня заключения договора. Условие договора об отказе плательщика воспользоваться правом выкупа не имеет силы (ст. 592 ГК РФ). 
С другой стороны получатель постоянной ренты сам вправе потребовать выкупа ее плательщиком (ст. 593 ГК РФ). Это возможно в случаях, кроме предусмотренных договором, когда плательщик ренты: 
просрочил выплату более чем на 1 год; 
нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ); 
признан неплатежеспособным либо возникли обстоятельства, свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в установленные договором размерах и сроках; 
если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.  
Цена, по которой может быть выкуплена рента, определяется договором (ст. 594 ГК РФ). Если условие о цене выкупа в договоре постоянной ренты отсутствует, то, если имущество передано под выплату ренты: 
— за плату — оно выкупается по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате; 
— бесплатно — по цене, соответствующей годовой сумме ренты, включая цену переданного имущества, определяемую исходя из условий рынка.

 
Пожизненная рента

 
Пожизненная рента определяется в  договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.  
Сроком выплаты пожезненной ренты является окончание каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК РФ). 
Пожизненная рента может выплачиваться до конца жизни получателя ренты либо указанного им лица (ст. 596 ГК РФ). 
Пожизненная рента может устанавливаться в пользу нескольких людей на равных долях. Тогда в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к остальным получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство по выплате ренты прекращается. 
Договор пожизненной ренты признается недействительным, если к моменту его заключения получатель ренты умер. 
В отличие от условий договора постоянной ренты в случае гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от обязаности выплачивать ренту (ст. 600 ГК РФ). 
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения условий договора. Получатель также вправе требовать выкупа ренты, либо, если имущество отчуждалось бесплатно, потребовать его возврата с зачетом стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). 
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным  видам договора аренды и договорам  аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского окдекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель - лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи  имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров  аренды:

• договор субаренды
• договор аренды квартиры
• договор аренды нежилого помещения
• договор аренды автомобиля
• договор аренды транспортного средства
• договор аренды жилого помещения
• договор аренды оборудования
• договор аренды земельного участка
• договор аренды гаража
• договор финансовой аренды (лизинг)
• договор аренды предприятия
• договор аренды имущества
• договор аренды с правом выкупа

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект  аренды

В аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок  договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор  аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В  этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором  аренды, арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право  на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение  года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная  плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом - арендную плату.

Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды. В  случае, когда договором они не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата  устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут  предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.