Договор розничной купли-продажи

Выселение может  производиться и из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК). Нормы этой статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке. Выселение из специализированных жилых помещений происходит как с предоставлением другого жилого помещения (выселение производится в интересах нанимателя — ч. ч. 2 — 4 ст. 103 ЖК), так и без предоставления другого жилого помещения (как санкция за нарушение обязательств нанимателем и членами его семьи — ч. 3 ст. 101, ч. 1 ст. 103 ЖК). 
Следует согласиться с мнением Ю.Г. Басина о том, что отождествлять выселение с прекращением жилищного правоотношения было бы неверным, хотя закон иногда оперирует этими понятиями как равнозначными. 
Выселение возможно вследствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, т.е. как принудительное удаление гражданина из помещения, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало и когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения

Поскольку выселение  граждан из жилого помещения есть следствие расторжения договора жилищного найма, то случаи выселения  лиц, самоуправно занявших жилые  помещения, являются исключением из этого правила, так как выселение  из самоуправно занятого жилого помещения  производится не в связи с лишением права на жилье, поскольку оно  не возникло, а в связи с законодательным  отказом в признании права  на занятое помещение 

Наконец, выселение  возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи  с проведением капитального ремонта). 
Прекращение жилищных правоотношений не всегда связано с выселением. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение помещения, служившего материальным предметом правоотношения, прекращает последнее без необходимости производить выселение. Выселения не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. В данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. В таком случае наниматель становится собственником приватизированного помещения, а поднаниматель, соответственно, превращается в нанимателя по договору коммерческого найма. 
Принудительное прекращение жилищных прав граждан и их выселение из занимаемых жилых помещений больше всего споров вызывают в судебной практике. 
В юридической литературе бытуют различные точки зрения на то, является ли судебное решение основанием для выселения граждан и какова его роль в таких спорах

Одни ученые рассматривают судебное решение  как процессуальный акт, направленный лишь на возникновение, изменение и  прекращение процессуальных правоотношений другие — под правовыми основаниями для выселения понимают те обстоятельства, которые служат поводом для выселения граждан

Сами по себе обстоятельства, как правило, не прекращают договорных отношенийИх наличие может служить лишь поводом для предъявления иска в суде. Обращение в суд государственного органа, принявшего решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, также вряд ли можно отнести к правопрекращающим юридическим фактам, как считают отдельные авторы

Подача искового заявления в суд — чисто процессуальное действие, порождающее обязанность суда принять исковой материал к своему производству и вынести по нему соответствующее решение. Вместе с тем нельзя подачу заявления в суд рассматривать как правопрекращающий юридический факт даже в совокупности с другими юридическими фактами. 
Некоторые авторы справедливо утверждают, что договор жилищного найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только по решению суда, вступившему в законную силу, которым санкционируются условия выселения. Если решением предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения, то решение является одновременно правопрекращающим и правообразующим юридическим фактом, в силу которого прекращаются договорные отношения по пользованию прежним жилым помещением и возникает право пользования жилым помещением, которое предоставляется выселяемым. Таким образом, судебное решение — не только процессуальный акт, но и акт применения материального права, это юридический факт, в соответствии с которым материально-правовые отношения могут порождаться, изменяться и прекращаться

Когда договор  расторгается в судебном порядке, то обязательства сторон считаются  прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о  расторжении договора. 
Проведя разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.  
 

Стороны в договоре купли продажи это продавец и покупатель. По общему правилу, продавцом по договору купли продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности (хозяйственного или оперативного управления) на имущество. В качестве обеих сторон договора купли продажи могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах договора купли продажи может быть ограничена природой самого договора (объемом правоспособности, характером вещным прав на имущество и т.д.).

Общие положения о купле-продаже

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в  собственность другой стороне (покупателю), а покупатель — принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи  является консенсуальным, возмездным и двусторонне-обязывающим. Обязанность продавца состоит в передаче товара в собственность покупателя; обязанность покупателя состоят в принятии товара и уплате его цены покупателю. Цена не является существенным условием договора купли-продажи.

Предметом договора купли-продажи (товаром) могут быть как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определяемые родовыми признаками. В момент заключения договора купли-продажи товар может еще не существовать.

Наименование  товара и его количество должны быть определены в договоре или могут  быть определены исходя из его содержания. Несоблюдение этих требований влечет признание договора незаключенным ввиду недостижения соглашения по существенным условиям договора.

Договор розничной купли-продажи

Продавец по договору розничной купли-продажи  — физическое или юридическое  лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность по продаже товаров в розницу. Покупатель — любое лицо, как физическое, так и юридическое. Предмет договора — товар, предназначенный для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В отличие от обычного договора купли-продажи существенным условием договора розничной купли-продажи является цена товара.

Если покупателем  по договору является физическое лицо, то к отношениям сторон по договору субсидиарно применяются правила Закона «О защите прав потребителей» и принятых в соответствии с ним нормативных актов.

Договор розничной  купли-продажи считается заключенным  в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Из содержащегося  в ст. 493 ГК правила о моменте, с  которого договор розничной купли-продажи считается заключенным, можно сделать вывод, что этот договор, в отличие от обычного договора купли-продажи, в общем случае является реальным.

Такой вывод  следует из того, что выдача чека, с которой ст. 493 ГК связывает момент заключения договора, подтверждает факт оплаты товара, т.е. для заключения договора необходима уплата цены товара.

Поэтому содержанием  договора розничной купли-продажи, как правило, является обязанность  продавца передать покупателю оплаченный в момент заключения договора товар, причем уплата цены одновременно означает достижение соглашения о цене товара как одном из существенных условий договора розничной купли-продажи.

Если же говорить о конкретных видах договоров (купля - продажа, аренда, подряд и т.д.), то в  ГК можно обнаружить целый ряд  специально выделяемых их разновидностей, отличительным признаком которых  является участие в соответствующих  договорных обязательствах слабой стороны, в качестве которой, как правило, выступает гражданин - потребитель, а суть специальных правил, регулирующих указанные разновидности договоров, предопределяется в первую очередь  необходимостью обеспечения защиты (в широком смысле) слабой стороны в обязательстве, в каком бы положении она ни оказалась (и кредитора, и должника). Подтверждением сказанного могут служить нормы, регламентирующие, к примеру, розничную куплю - продажу (разновидность договора купли - продажи) и прокат (разновидность договора аренды).

Договор розничной купли - продажи представляет собой договор купли - продажи товара, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК).

Две характерные  черты позволяют выделить договор розничной купли - продажи в самостоятельный вид договора купли - продажи.

Во-первых, необходимо отметить специфику продавца как субъекта договора розничной купли - продажи. В качестве такого продавца может выступать только такая коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (торговое предприятие).

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (ст. 8) установил обязанность торговых предприятий предоставлять потребителям необходимую информацию о продавце товара. В связи с этим торговые предприятия обязаны иметь вывеску с указанием профиля и форм организации их деятельности, фирменного наименования и информации о режиме работы. Непосредственно на вывеске должен быть указан также юридический адрес торгового предприятия либо местонахождение его собственника. Названные правила о предоставлении потребителю информации о продавце товара применяются и при осуществлении торговли во временных помещениях, на ярмарках, с лотков, а также в других случаях, если торговля производится вне постоянного нахождения торгового предприятия.

Во-вторых, определенными  особенностями обладает и товар, выступающий в качестве предмета купли - продажи. Специфика товара по договору купли - продажи заключается в том, что он предназначен для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договор купли - продажи признается публичным договором. Это означает, что торговое предприятие  не вправе отказаться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара, а также иные условия  договора купли - продажи должны быть одинаковыми для всех потребителей.

Договор розничной купли - продажи по способу заключения относится к категории договоров присоединения. Факт заключения договора розничной купли - продажи удостоверяется выдачей продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара. С выдачей такого документа законодатель связывает также и момент заключения договора розничной купли - продажи. Однако отсутствие у покупателя чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания, чтобы подтвердить как факт заключения договора, так и его условия (ст. 493).

Кодекс содержит нормы, детализирующие содержащееся в  части первой ГК положение о публичной  оферте (ст. 437). Применительно к розничной  купле - продаже содержащее все существенные условия договора розничной купли - продажи предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях, обращениях к неопределенному кругу лиц признается публичной офертой. Более того, предложение товара продавцом в ряде случаев может быть признано публичной офертой и при отсутствии каких-либо указаний на цену товара или иные существенные условия договора купли - продажи. Так, во всяком случае публичной офертой признаются выставление в месте продажи (на прилавках, витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков) в месте их продажи, если только продавец явно не определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (ст. 494). Признание такого предложения публичной офертой означает, что продавец, выставивший товар, обязан заключить договор на указанных в предложении условиях с любым и каждым, кто отзовется на это предложение.

Покупатель по договору розничной купли - продажи  имеет право на получение информации о продаваемом товаре. Продавец соответственно обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, который предлагается к продаже. Эту обязанность продавец должен исполнить в соответствии с установленными законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемыми в розничной торговле требованиями к содержанию и способам предоставления покупателю информации о товаре.