Договор строительного подряда

Вариант 2

Задача 1. ЗАО «Консалтинг» (заказчик) заключило с ООО «Строй-ком» (подрядчик) договор строительного подряда на капитальный ремонт офисного помещения.

Стороны договорились о конкретных видах ремонтных работ и подписали график их выполнения.

Смета на выполнение конкретных видов работ согласована не была.

После получения от заказчика денежных средств на закупку необходимых стройматериалов подрядчик приступил к выполнению работ, которые завершил в установленные сроки.

Поскольку работы были выполнены с недостатками, заказчик не подписал акт приемки выполненных работ и отказался от их оплаты до момента устранения всех недостатков.

ООО «Стройком» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании стоимости проведенных работ.

Заказчик иск не признал и предъявил встречный иск о признании договора строительного подряда незаключенным.

Заключая договор  строительного подряда,  подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену ( ст. 740 ГК РФ ). 
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Вместе с тем  правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. 
Договор строительного подряда имеет свои  особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда.

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. 
 Заказчиками  могут выступать любые физические и юридические лица. Существующая практика показывает ,что функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект.

В качестве подрядчиков могут быть  различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. 
Большое распространение в строительстве имеет  система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации, которые, как правило, имеют узкую специализацию.

Существенными условиями  договора строительного подряда  являются условия о предмете, цене и о сроке договора.

1. Предмет договора. Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения. Договор строительного подряда может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. Формулируя предмет договора, необходимо четко указать наименование и местоположение объекта строительства, виды выполняемых работ, их объем, иные данные.

2. Срок договора. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Следовательно, в договоре необходимо четко определить даты начала и завершения строительства объекта. В отдельных случаях может указываться интервал времени от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме этого, стороны должны закрепить в договоре момент, с которого начинается отсчет времени (как правило, это момент предоставления строительной площадки, выплаты аванса или некая конкретная дата). 
По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки), например срок окончания строительства отдельных частей объекта. Особенно актуально подобное условие в случаях, когда определить точную дату окончания строительства в целом по объективным причинам невозможно и стороны вынуждены довольствоваться указанием приблизительного срока.

3. Цена договора. Цена в договоре строительного подряда подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п.

Вместе с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда.

Договор строительного  подряда заключается путем организации  подрядных торгов или по соглашению заказчика и подрядчика.

Форма договора строительного  подряда в большинстве случаев  письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Текст договора может  быть подготовлен как заказчиком или подрядчиком, так и совместно сторонами. До подписания основного договора строительного подряда заказчик и подрядчик вправе заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации.

Договор строительного подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в нем условиям и документ подписан сторонами или их уполномоченными представителями. По общему правилу с этого момента он становится обязательным для заказчика и подрядчика.

Содержание договора строительного подряда составляет права и обязанности сторон. Содержание отдельного договора строительного  подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава  субъектов договора и их юридической подготовки и т.д. Имеет смысл рассмотреть основные права и обязанности  каждой из сторон договора.

По договору строительного подряда подрядчик обязан:

1) осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ (ст. 743 ГК РФ).

Техническая документация при выполнении строительных работ представляет собой  набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а  также иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

2) исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;

3) сообщить заказчику об обнаружении в ходе строительства не учтенной в технической документации работы и в связи с этим о необходимости проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. 
При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. 
Подрядчик, не выполнивший вышеперечисленные обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства. 
При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам;

4) подрядчик согласно ст. 745 ГК РФ обязан обеспечить строительство материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. 
Отметим, что сторона, в обязанности которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона;

5) соблюдать при осуществлении работ требования правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ. 
Действия подрядчика при строительстве объекта должны быть направлены на поддержание и восстановление благоприятного состояния окружающей среды и предупреждение необратимых изменений состояния природы. ГК РФ предусмотрено, что подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования законодательства и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ, к которому прежде всего относятся Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.), ЗК РФ, Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) и т.д. Подрядчик не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);

6) передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре;

7) договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. 
Подрядчик вправе отказаться от выполнения этих обязанностей в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам;

8) застраховать объект строительства. Согласно ст. 742 ГК РФ договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски, что не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Сторона, на которую возлагается  обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Здесь важно отметить, что согласно ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или  случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Говоря об обязанностях подрядчика, необходимо отметить следующее. Согласно ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность  за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли  вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Течение гарантийного срока прерывается  на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться  вследствие недостатков, за которые  отвечает подрядчик. 
При обнаружении в течение гарантийного срока таких недостатков, как отступления от требований, предусмотренных в технической документации, отступление от обязательных для сторон строительных норм и правил, недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

При предъявлении требований, связанных  с ненадлежащим качеством результата работ, применяются следующие правила: 
1) заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока; 
2) в случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента; 
3) в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота; 
4) если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом; 
5) если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках. 
Предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет. 
 
Права подрядчика