Договор строительного подряда

§ 3. ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО  ПОДРЯДА

8.3.1. Понятие, правовая природа, источники правового регулирования

Динамичное, эффективное  экономическое развитие Республики Беларусь невозможно без осуществления строительства новых промышленных объектов, а также реконструкции и модернизации действующих имущественных комплексов. Наряду со строительством промышленных объектов одно из важных мест в поступательном развитии нашего государства, в том числе в обеспечении предусмотренных нормами Конституции социальных гарантий, предоставляемых гражданам Республики Беларусь, занимает жилищное строительство.

Дефиниция понятия  «договор строительного подряда» закреплена в ст. 696 ГК: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Для того, чтобы субъект хозяйствования имел право осуществлять предпринимательскую деятельность посредством заключения и исполнения анализируемого договора, он должен иметь специальное разрешение (лицензию), которое выдается Министерством архитектуры и строительства в соответствии с Постановлением Совета Министров от 20 октября 2003 г. № 1386 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и проведение инженерных изысканий для этих целей».

Группа договоров о выполнении работ. Договорный тип подряд. Договорный вид -- договор строительного подряда.

Правовая  природа: договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, компромиссным, взаимосогласованным.

 

8.3.2. Элементы договора

Стороны договора именуются подрядчиком  и заказчиком. Как

на стороне подрядчика, так и  на стороне заказчика, могут выступать  любые правосубъектные физические лица и организации. Однако в том случае, когда договор подряда заключается с целью осуществле¬ния предпринимательской деятельности, на стороне подрядчика может выступать только субъект хозяйствования.

Подрядчиком может выступать физическое лицо или организация, имеющие право  на осуществление архитектурной, градостроительной  и строительной деятельности и (или) заключившие договор с заказчи¬ком, застройщиком в целях осуществления этой деятельности.

В качестве заказчика может выступать  инвестор или уполномочен-ное им лицо, привлекающие подрядчика для реализации инвестицион-ного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора. При этом согласно норме ст. 3 Инвестиционного кодекса от 22 июня 2001 г. в качестве инвестора может выступать физическое лицо, в том числе и зарегист-рированное в качестве индивидуального предпринимателя, а также коммерческая и некоммерческая организация.

Следует признать не соответствующим  установленному в ГК и иных нормативных  правовых актах правовому регулированию  отно-шений строительного подряда утверждение Д.А. Колбасина о том, что «договор строительного подряда <...> может быть как двусторонним (взаимным) <.. .>, так при необходимости и многосторонним .. .»71.

Предметом договора выступает строительный объект либо иной результат строительных и иных специальных монтажных  работ, а так¬же процесс их выполнения.

Предмет является существенным условием договора.

Цена договора состоит из стоимости  подлежащих выполнению ра-бот. Цена отражается в смете. Расчеты между сторонами осуществля- ются на основании актов сдачи-приемки выполненных работ. В дого-воре подряда может быть предусмотрена обязанность заказчика по уплате авансов в сроки, размере и порядке, определяемых соглашени¬ем сторон. Стоимость строительных работ является существенным условием договора.

Срок договора. Наличие в договоре строительного подряда усло-вий о сроках начала и окончания работ, а также о промежуточных сро-ках выполнения отдельных этапов работ является стандартным для договоров подрядного типа. Все указанные сроки являются сущест-венными условиями договора. В возникших на основе договора строительного подряда общественных отношениях важное значение приобретают сроки обнаружения недостатков в выполненных строи-тельных работах. Срок обнаружения недостатков результата работы равен пяти годам.

Форма договора. Договор строительного  подряда должен заклю-чаться в простой письменной форме путем составления одного доку-мента, подписываемого сторонами. Указание на то, что несоблюдение данной формы влечет недействительность договора строительного под-ряда -- отсутствует.

Договор строительного подряда  может быть заключен только при наличии у его сторон нижеперечисленных документов.

1. У заказчика: соответствующего документа, удостоверяющего пра¬

ва на земельный участок; решения местных исполнительных и распоря¬

дительных органов на строительство объекта; проектно-сметной доку¬

ментации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу,

согласованной и утвержденной в  установленном порядке, если обя¬

занность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о ре¬

зультатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя.

2. У подрядчика    лицензии на выполнение соответствующих ви¬

дов строительных работ, действующей на территории Республики Бе¬

ларусь (в необходимых случаях     сертификата соответствия). Проце¬

дура заключения договора строительного  подряда, включая сроки со¬

ставления и предоставления сторонами сопутствующей документации,

а также сроки рассмотрения и  подписания проекта договора, опреде¬

лены нормами п.   15 Правил заключения и исполнения договоров

строительного подряда, в соответствии с которыми стороны до заклю¬

чения основного договора имеют право заключить предварительный

договор, что будет способствовать наиболее детальному согласованию

договорных условий.

Полный перечень необходимых сведений и «обязательных» усло-вий договора строительного подряда включает в себя: наименование

сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или  паспортные данные, расчетные счета  обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика); предмет договора подряда (наимено¬вание- и местоположение объекта строительства, виды строительных работ); сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объек¬та, выполнения видов строительных работ; договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результа¬там проведения подрядных торгов или соглашением сторон; порядок расчетов за выполненные работы; источники финансирования; распре¬деление функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, ин¬вентарем, а при необходимости    и по проектированию объекта; обя¬занности заказчика и подрядчика при исполнении договора; порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и ин¬вентаря. Неотъемлемой частью договора строительного подряда явля¬ется проектно-сметная документация.

Права и обязанности сторон договора. Подрядчик обязан: в ус-тановленный договором срок построить по заданию заказчика опреде-ленный объект либо выполнить строительные и иные специальные мон-тажные работы и сдать их результат заказчику; осуществлять строи-тельство в соответствии с проектной документацией, в которой опре-деляется объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним тре-бования; информировать заказчика о необходимости проведения до-полнительных неучтенных в проектно-сметной документации работ в случае их обнаружения и увеличения в связи с этим сметной стоимо¬сти строительства; приостановить выполнение не указанных в смете дополнительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика, если в установленном порядке сообщил о необходимо¬сти проведения дополнительных работ заказчику и не получил от за-сазчика ответ на свое сообщение в течение десяти дней или иной срок, предусмотренный правовыми нормами или договором;  обеспечить строительство материалами, деталями, конструкциями, оборудовани¬ем; предъявить заказчику требования о замене в разумный срок пре-доставленных им материалов или оборудования, если подрядчик обна-ружит невозможность их использования без ухудшения качества вы-полняемой работы;  гарантировать заказчику достижение  объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показате¬лей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором

на протяжении гарантийного срока.

Заказчик имеет право: требовать  от подрядчика выполнения в ус¬тановленный договором срок обусловленной договором работы и ис¬полнения других, возложенных на него обязанностей; требовать вне¬сения в проектно-сметную документацию изменений, не связанных с дополнительными расходами для подрядчика, а также изменений про-ектно-сметной документации, связанных с дополнительными расхода¬ми для подрядчика, но за свой счет на основании согласованной сто¬ронами договора дополнительной сметы; осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком мате¬риалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйствен¬ную деятельность подрядчика; заключить с соответствующим инжене¬ром (инженерной организацией) договор об оказании услуг по осуще¬ствлению контроля и надзора за строительством и принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком.

Заказчик обязан: оплатить работу подрядчика по цене и в сроки, указанные  в договоре либо установленные правовыми  нормами; опла-тить изменения проектно-сметной документации, которые повлекут дополнительные расходы подрядчика, на основе согласованной сторо-нами дополнительной сметы; своевременно предоставить для строи-тельства земельный участок площадью и в состоянии, указанном в договоре строительного подряда, а при отсутствии таких указаний площадь и состояние земельного участка должны обеспечивать свое-временное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок; в случаях и порядке, предусмотренных договором строительного под-ряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуще-ствления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо-и газопровода и оказывать другие услуги (заказчик несет ответствен¬ность за обнаружившуюся невозможность использования предостав¬ленных им материалов или оборудования без ухудшения качества вы¬полняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает подрядчик); немед¬ленно заявить подрядчику об обнаружившихся отступлениях от усло¬вий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качест¬во работ, или иных их недостатках (в противном случае заказчик теря¬ет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки). Если при осуществлении строительства и выполнении связанных с ним работ заказчик обнаружит препятствия к надлежащему исполне-

нию договора строительного подряда, он обязан принять все завися¬щие от него разумные меры по устранению таких препятствий, иначе утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соот¬ветствующие препятствия не были устранены; оплатить подрядчику в полном объеме работы, выполненные до момента консервации объекта строительства, а также возместить расходы, вызванные необходимо¬стью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом вы¬год, которые подрядчик получил или мог получить вследствие пре¬кращения работ, в том случае, если работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован по независящим от сторон причинам; в течение трех дней после получе¬ния сообщения от подрядчика о готовности к сдаче результата выпол¬ненных работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работы приступить к их приемке (по общему правилу заказчик осуществляет приемку работ за свой счет); подписать акт сдачи-при¬емки выполненных работ.

Подрядчик имеет право: требовать  от заказчика выполнения всех возложенных  на него обязанностей; оплаты работы в  установленный в договоре срок; оплаты всей предусмотренной сметой стоимости  рабо¬ты, если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного за¬казчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, при условии, что подряд¬чиком были надлежащим образом исполнены обязанности, предусмот¬ренные нормой п. 1 ст. 670 ГК; пересмотра сметы, если по независя¬щим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % по основаниям, предусмотренным ст. 420 ГК; возмещения ра¬зумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в проектно-сметной документации; отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной работе, а также возме-щения убытков, не покрытых этой суммой, если заказчик откажется выполнить законные требования подрядчика о замене предоставлен¬ных заказчиком недоброкачественных материалов и оборудования; от выполнения предусмотренной договором обязанности по устранению недостатков, за возникновение которых он не несет ответственности в случаях, когда их устранение не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по незави¬сящим от него причинам.

Из норм права и условий договора могут вытекать и иные права и

обязанности сторон.