Форма и оформление сделок

При возникновении  права собственности на вновь  создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст. 219 ГК РФ, в соответствие с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.  

В целях надлежащего  осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п. 3 ст. 433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  

Государственная регистрация - акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный  характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст. 131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

 Государственная  регистрация прав является единственным  доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке³¹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Крупные сделки и сделки с заинтересованностью

 

Определение крупных сделок дано в ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и в ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах». При этом следует отметить различный подход законодателя к регламентации положений, касающихся сделок данного вида в названных Законах.

Так, п. 1 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» определяет крупную сделку как одну или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок.

При этом законодатель допускает, что уставом  ООО может быть установлен более высокий размер крупной сделки по сравнению с суммой, исчисляемой на основании указанного пункта.

Следует отметить, что правила, регламентирующие порядок совершения крупных сделок ООО, не являются императивными, т.е. общество в своем уставе вправе предусмотреть, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (п. 6 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В то же время, в отличие от диспозитивных  норм, закрепленных в ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», правило Федерального закона «Об акционерных обществах», определяющее понятие крупной сделки, имеет императивный характер и поэтому не может быть изменено уставом АО.

Так, согласно новой редакции ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», крупной считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества; сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Согласно  новой редакции указанной статьи к крупным уже не относятся  сделки, связанные с размещением  акций общества, если их количество превышает 25% ранее размещенных обществом обыкновенных акций. Порядок размещения дополнительных акций общества регулируется ст. 39 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Важной  новеллой является правило п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», предоставляющее обществу возможность в соответствии с его уставом определять иные случаи, помимо указанных в Федеральном законе «Об акционерных обществах», на которые может распространяться порядок одобрения крупных сделок, установленный тем же законом. Сюда могут быть отнесены, в частности, сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения любого недвижимого имущества, либо принятие решения о привлечении обществом кредитов и займов или выдачей обществом займов и поручительств, либо совершение сделок в иных случаях, когда общество желает установить специальные меры контроля над заключением определенного вида договоров.

Порядок совершения крупной сделки учитывает структуру органов управления общества. Наличие в акционерном обществе большего, как правило, количества органов управления (по сравнению с обществом с ограниченной ответственностью), позволяет разделить крупные сделки по их стоимости и отнести принятие решения по ним к компетенции соответствующего органа управления³².

В силу ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение о совершении (одобрении) крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров общества единогласно. При этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров. Выбывшими являются члены совета директоров, полномочия которых прекращены досрочно решением общего собрания акционеров (пп. 4 п. 1 ст. 48 Федерального закона «Об акционерных обществах»), и умершие.

Если  единогласие совета директоров общества по вопросу об одобрении крупной  сделки не достигнуто, по решению совета директоров общества вопрос об одобрении  крупной сделки может быть вынесен  на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Согласно  положениям п. 8 ст. 37 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» решение общего собрания о заключении крупной сделки принимается большинством голосов от общего числа голосов всех участников общества, если необходимость более весомого большинства не предусмотрена уставом общества. Если в обществе образован совет директоров (наблюдательный совет), по уставу общества к его компетенции может быть отнесено принятие решений по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества. Согласно п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» решения совета директоров (наблюдательного совета) принимаются в порядке, предусмотренном уставом общества. В случае, если устав не определяет порядка принятия решений совета директоров (наблюдательного совета), возможно применение по аналогии норм ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», в соответствии с которыми решение совета директоров (наблюдательного совета) о совершении обществом крупной сделки принимается единогласно, а при отсутствии единогласия вопрос может быть вынесен большинством голосов присутствующих членов совета директоров (наблюдательного совета) на общее собрание участников.

Определение крупных сделок дано в ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах». При этом следует отметить различный подход законодателя к регламентации положений, касающихся сделок данного вида в названных Законах.

Так, п. 1 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» определяет крупную сделку как одну или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок.

При этом законодатель допускает, что уставом  ООО может быть установлен более высокий размер крупной сделки по сравнению с суммой, исчисляемой на основании указанного пункта.

Следует отметить, что правила, регламентирующие порядок совершения крупных сделок ООО, не являются императивными, т.е. общество в своем уставе вправе предусмотреть, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (п. 6 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В то же время, в отличие от диспозитивных  норм, закрепленных в ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», правило Федерального закона «Об акционерных обществах», определяющее понятие крупной сделки, имеет императивный характер и поэтому не может быть изменено уставом АО.

Определение сделок, в которых имеется заинтересованность, дано в ст. 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах».

В силу п.1 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделки, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, не могут совершаться обществом без согласия общего собрания участников общества.

В порядке  п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об акционерных обществах» сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющей организации или управляющего, члена коллегиального исполнительного органа общества или акционера общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями 11 главы Закона.

Следует заметить, что в ст. 81 Федерального закона «Об акционерных обществах», в отличие от прежней редакции, включен еще целый ряд сделок (заем, кредит, залог, поручительство), которые подпадают под действие гл. 11 Закона.

Как и  по крупным сделкам, этот перечень не является исчерпывающим, сюда подлежат включению и иные сделки.

Таким образом, при отнесении сделки к крупной  используются в основном количественные критерии: стоимость активов хозяйственного общества и стоимость отчуждаемого (приобретаемого) имущества. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, имеют как количественные, так и качественные критерии, т. е. устанавливается круг лиц, которые могут оказывать влияние на определение условий сделок и использовать такую возможность в своих интересах, и указываются обстоятельства, при которых такая возможность реально осуществима³³.

Практика  свидетельствует о наличии большого количества вопросов, возникающих у судов при применении данных институтов, о чем свидетельствует значительный процент отмен дел данной категории.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В настоящее время заключение сделок сопряжено с множеством формальностей, которые требуют значительных познаний в области права. С одной стороны, это позволяет максимально чётко ограничить предмет сделки и её условия. С другой же стороны, заключение сделок, особенно связанных со значительными денежными суммами, становится подчас просто невозможным без помощи высококвалифицированного юриста, так как обременено множеством формальностей. В повседневной жизни простые обыватели редко задумываются над тем, насколько сложным действием являются сделки. Это создаёт многочисленные конфликтные ситуации, выбираться из которых приходится при помощи опытного юриста. Правовая неграмотность населения России должна в скором времени компенсироваться количеством юристов, число которых всё больше и больше растёт.

Проанализировав данную курсовую работу, на мой взгляд можно предложить следующие возможные поправки в сфере гражданского законодательства по поводу совершения и заключения сделок.

Во - первых, обратимся к ст.153 ГК РФ, в ней  закреплено понятие сделки.

Исходя из определения законодателя: «сделка - это действие граждан и юридических лиц, направленные на установленные изменения или прекращение гражданских прав и обязанностей». По моему мнению, данное определение имеет следующие недостатки, для того, чтобы их выявить вспомним признаки сделок, это: