Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

5. Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество

Резюме: лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Законом в ГК РФ добавлена  ст. 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации  прав на имущество (в первую очередь  недвижимого). Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в законодательстве о государственном кадастре недвижимости.

В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.

Установлены принципы государственной  регистрации прав. К таковым относятся  принципы проверки законности оснований  регистрации, публичности и достоверности  государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и  судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной  регистрации прав на имущество.

Примечательно, что эта  статья предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо будет  осуществлять государственную регистрацию  не только прав на объекты недвижимости и сделок с ней, но и прав на другие виды имущества и сделок с ним. В этих случаях будут применяться  основополагающие нормы о государственной  регистрации.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в  редакции Закона в государственном  реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается  право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Данное положение важно  для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие  нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (см., например, ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в  отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный  кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка  на кадастровый учет в государственном  кадастре недвижимости (ст. 11.1 упомянутого  Кодекса).

Закон устанавливает, что  права на имущество, подлежащие государственной  регистрации, возникают, изменяются и  прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный  реестр, если иное не установлено законом.

Из ст. 8 ГК РФ исключается  п. 2, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации  соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следует  отметить, что в законопроекте  о внесении изменений в ГК РФ, рассмотренном Государственной  Думой в первом чтении, указанное  изменение отсутствовало.

Эта норма дублировала  бы п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона, поэтому от нее было решено отказаться.

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона предусмотрено, что лицо, которое  знало или должно было знать о  недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие  данные реестра.

Указанная новелла может  быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка  о судебном споре в отношении  этого имущества. Данное разъяснение  получило развитие в Законе. Согласно абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Как указывается в п. 5 Замечаний РСПП, данные новеллы законодательства могут вызвать многочисленные злоупотребления  со стороны недобросовестных участников гражданского оборота. По мнению предпринимателей, введение в российское право института  отметок о возражении не соответствует принципу публичной достоверности государственного реестра и не будет способствовать укреплению системы регистрации прав.

В качестве одной из альтернативных мер по преодолению негативного  эффекта от введения указанного правового  института в Замечаниях РСПП предлагается применять гражданско-правовую ответственность к лицам, которые внесли отметку о возражении, но в дальнейшем не оспорили зарегистрированное право в суде в установленный срок.

В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции законопроекта, предусматривающего внесение изменений в ГК РФ, принятой Государственной  Думой в первом чтении, ранее предусматривалось, что сведения о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должны вноситься в государственный  реестр через нотариуса. В последней  редакции Закона эта норма была сформулирована в существенно более мягкой форме.

В настоящее время Закон  установливает правило, согласно которому права по данным сделкам могут быть зарегистрированы через нотариуса.

Таким образом, стороны по указанным сделкам не лишаются возможности  самостоятельно совершить все необходимые  регистрационные действия. На это  обращалось внимание также в п. 4 Замечаний РСПП.

6. Государственная  регистрация сделок

Резюме: с 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ.

Закон отменяет действующую  в настоящее время систему  двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, о чем указывалось в Пояснительной  записке и п. 2.1 раздела II Концепции  развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Так, в п. 8 ст. 2 Закона указано, что правила государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после  введения в действие Закона. Тем  самым отчасти будет решена проблема признания договоров в отношении  недвижимости незаключенными, так как  большинство перечисленных в  п. 8 ст. 2 Закона статей (за исключением  ст. ст. 574 и 609 ГК РФ) предусматривают, что  соответствующий договор считается  заключенным с момента государственной  регистрации.

Такое правовое регулирование  создавало сложно разрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший  процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого "несостоявшегося" соглашения (например, арендатора) права  воспользоваться договорными способами  защиты своих прав.

В настоящее время эта  проблема еще не потеряла своей актуальности, о чем свидетельствует опубликованный проект постановления Пленума ВАС  РФ "О внесении дополнений в постановление  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (http://www.arbitr.ru/_upimg/8DCB14EDA72CD2C62708F90F0F076AF4_proj.pdf), в котором приводятся некоторые правовые позиции, позволяющие разрешать споры, связанные с отсутствием государственной регистрации фактически исполняемого договора аренды недвижимого имущества.

Следует отметить, что в  иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие  осуществлять государственную регистрацию  некоторых видов договоров, и  рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой  договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

- договор водопользования  (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

- договор участия в  долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального  закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации");

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Следует отметить, что на практике может возникнуть вопрос о  применимости комментируемого положения  к договорам аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным  участком, которые заключены на срок более года.

В настоящее время п. 2 ст. 25 ЗК РФ предусмотрено, что государственная  регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Применительно к перечисленным  в предыдущем абзаце договорам такого положения Земельный кодекс РФ не содержит, так как согласно п. 2 ст. 26 данного Кодекса договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования  земельным участком, заключенные  на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. То есть обязывающего правила  о том, что данные договоры, заключенные  на срок, равный году и более, подлежат государственной регистрации, в  Земельном кодексе РФ не содержится.

Однако это правило  выводится в судебной практике практически  единообразно, в том числе на основании  толкования норм Земельного кодекса  РФ и ст. ст. 164, 433, 609 ГК РФ (Определения  ВАС РФ от 24.03.2011 N ВАС-18195/10 по делу N А63-246/2010, от 10.10.2011 N ВАС-12511/11 по делу N А40-75226/10-7-634, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2009 N А58-1745/08-0329-Ф02-1392/09 по делу N А58-1745/08-0329, ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2012 N Ф03-1056/2012 по делу N А51-13187/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2011 по делу N А27-6349/2011, ФАС Поволжского округа от 04.09.2012 по делу N А57-1871/2012, от 12.04.2012 по делу N А57-11882/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 по делу N А53-212/2012, от 25.08.2011 по делу N А53-24470/2010, ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-9382/12 по делу N А76-1506/2012, Определение Самарского областного суда от 01.02.2012 по делу N 33-1088/2012).

Аналогичная правовая ситуация в настоящее время имеет место  и в отношении договоров аренды лесного участка, заключенных на срок один год и более (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.10.2010 N Ф03-5737/2010 по делу N А59-5712/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А25-57/2010, от 18.03.2011 по делу N А32-53088/2009, от 17.09.2010 по делу N А25-1904/2009, ФАС Центрального округа от 20.10.2010 по делу N А08-4966/2009-30, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 N 18АП-9181/2012 по делу N А47-7836/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А23-2533/2012).