Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. СУЩНОСТЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРТСВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

       Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

       Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

      Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

     Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

     Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

     Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

     Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

     Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.

      Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

      Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной  власти или органами местного  самоуправления в рамках их  компетенции и в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- договоры и другие сделки  в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений, совершенные в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления  приватизации на момент ее  совершения;

- свидетельства о праве на  наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах  на недвижимое имущество, выданные  уполномоченными органами государственной  власти в порядке, установленном  законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- иные акты передачи прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним заявителю от  прежнего правообладателя в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте передачи на момент  ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 

 

2. СТРУКТУРА ПРОЦЕДУРЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

      До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации), регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2. ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.

      Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права (Приложение 1), а продавец – заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени право отчуждателя и о регистрации договора и права от право приобретателя.

     Если договор по желанию сторон удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что другая сторона может не явиться на государственную регистрацию. Во-первых, до регистрации договор не считается заключенным; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен вернуть в учреждение юстиции Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.

     Заявление о регистрации своего возникшего права может подать только приобретатель. Как уже отмечалось, в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.

     Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. П. 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Естественно, что умереть к моменту нотариального удостоверения невозможно, а вот смерть получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Если получатель ренты не доживает даже до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) как в силу прямого указания закона, так и по моральным соображениям. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и 18 препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

     Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.

• Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
• Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав. В правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться: а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости; б) полное наименование правообладателя – для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилию, имя, отчество и место жительства – для граждан; в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков – земельным комитетом. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приеме для регистрации.
• Проверка наличия подлинников и копий документов. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (не могут быть представлены только подлинники актов органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа). Поскольку срок государственной регистрации установлен достаточно большой – календарный месяц, естественно, что на такой срок сдавать в учреждение юстиции подлинники таких важных документов, как, например, 19 учредительные документы и свидетельство о регистрации юридического лица, генеральные доверенности, брачные свидетельства, не возможно. Должностное лицо учреждения юстиции может произвести непосредственно на приеме сличение копии с подлинником, сделать об этом отметку на копии и возвратить заявителю подлинники документов. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия – это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями на являются). Согласно указу Президиума Верховного Совета СССР о порядке выдачи и свидетельствования не допускается истребование и свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.).