Ипотека ка залог недвижимого имущества вместе с земельным участком

                                   ДОКЛАД

Уважаемый председатель, уважаемые  члены государственной  аттестационной комиссии. Разрешите представить Вашему вниманию мою выпускную квалификационную работу по теме: «Ипотека как залог недвижимого имущества вместе с земельным участком».

Актуальность темы: Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения обязательств и является классическим правовым институтом, начало развития, которого положило римское право. Где первоначально ипотека появилась в форме фидуции и характеризовалась тем, что должник в обеспечении своего долга передавал во владение и собственность имущество должнику после того как тот погасит свой долг. Далее был заменен пигнусом, при котором имущество предавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. Более чем двухсотлетнюю историю самобытного развития ипотека  имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества, земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.

Ипотека представляет собой  залог, и является одним из способов обеспечения обязательств, носит вещно –правовой характер и может быть установлен в обеспечение основного обязательства: по кредитному договору, по договору займа , иного обязательства, в том числе  основанного на купле –продаже, аренде подряде и другом договоре.

В настоящее время в  России ипотека (залог недвижимости) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Начало развития этого института положено вступлением в силу 1 части ГК и принятием федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых на сегодняшний день сосредоточены ,основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости.

Объектом исследования явились  общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института  ипотеки(залога недвижимости) вместе с  земельным участком.

Цель дипломной работы является комплексное исследование ипотеки как залога недвижимого имущества вместе с земельным участком.

Исходя из поставленной цели мы установили особенности правового  регулирования ипотеки залога недвижимости. И выяснили ,что напрямую ипотека регулируется Конституцией РФ, ФЗ от 29 1992 г. № 2872-1 «О залоге», ГК РФ,ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), ФЗ от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Земельным , Жилищным кодексом и рядом других законодательных актов и постановлений Правительства, затрагивающих вопросы ипотечных правоотношений. В ходе исследования пришли к выводу ,что правовое регулирование ипотеки нуждается в дальнейшем развитии и детализации отдельных положений. В этом плане на наш взгляд наиболее актуально использовать данные государственного реестра, совершенствование внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество, улучшение нормативно-правовой базы регулирующей ипотеку.

Рассмотрели предмет ипотеки где выяснили ,что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации  прав. К таким объектам относятся земельные участки, здания, сооружения, воздушные и морские суда, жилые и нежилые помещения. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота, в т . ч. на объекты незавершенного строительства и право аренды. Таким образом, предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права.

Исследовали заключение договора об ипотеке, где ипотека может  возникнуть в силу договора или в  силу указания закона. В законе должны быть указания на юридические факты, при наличии которых возникает в силу закона право залога, предмет залога, обеспечиваемое залогом обязательство. Согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» договор об ипотеке представляет собой договор где, одна сторона залогодержатель является кредитором по обязательству обеспечиваемого ипотекой и имеющая право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества, другой стороны залогодателя. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, права и обязанности сторон. Договор ипотеки приобретает силу после регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течении 15 дней после поступления необходимых для ее регистрации документов.

Говоря о перспективах развития ипотеки в России можно  предположить, что перспективы у  этого института есть. Развиваются новые ипотечные программы ,законодатель пытается вносить соответствующие уточнения и поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нормативно-правовые акты регулирующие ипотеку. Также ипотека находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных ипотечных агентств.

Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотеки, по сути, отбросив ее на исходные позиции. Однако  можно с уверенностью сказать, что трудности в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации все вернется на прежние темпы развития.

Спасибо за внимание.