Экономика недвижимости

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного  валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

Пересчет  чистого операционного дохода в  текущую стоимость объекта рядом  способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения  текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

  - метод  прямой капитализации доходов;

  - метод  капитализации по норме отдачи  на капитал:

    - метод капитализации по расчетным  моделям;

    - метод дисконтированных денежных  потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что  стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного  объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков  дохода.

Метод прямой капитализации - метод определения  рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого  года в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных  оцениваемому объекту, полученных методом  рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать  тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму  его возврата. Предполагается, что  учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой  западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором  коэффициент капитализации извлекается  из рыночных сделок, применять в  российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями  при сборе информации (чаще всего  условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы  его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации  применим для оценки действующих  активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации  по норме отдачи на капитал - метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока  экономической жизни, в стоимость  путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой  из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации  по норме отдачи на капитал имеет  с формальной (математической) точки  зрения две разновидности:

метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации  по норме отдачи на капитал, при котором  для определения рыночной стоимости  с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с  последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

метод капитализации  по расчетным моделям - метод капитализации  по норме отдачи на капитал, при котором  для определения рыночной стоимости  наиболее типичный доход первого  года преобразуется в стоимость  с использованием формализованных  расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций  их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:

  - Предполагается, что будущие потоки будут существенно  отличаться от текущих;

  - Имеются  данные, позволяющие обосновать  размер будущих потоков денежных  средств от недвижимости;

  - Потоки  доходов и расходов носят сезонный  характер;

  - Оцениваемая  недвижимость - крупный многофункциональный  коммерческий объект;

  - Объект  недвижимости строится или только  что построен и вводится (или  введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации  по расчетным моделям используется, если:

  - Потоки  доходов стабильны длительный  период времени, представляют  собой значительную положительную  величину;

  - Потоки  доходов возрастают устойчивыми,  умеренными темпами.

Обоснование выбора метода доходного  подхода и расчет стоимости объекта  недвижимости

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а  также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными  темпами потоки дохода от сдачи в  аренду объекта оценки, что позволяет  применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод  капитализации по расчетным моделям.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1.Комментарий  к Федеральному закону "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (Эрделевский А.М.)

2."Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество в жилищной сфере" (Макаров Г., "Хозяйство и право", 2007, N 3)

3."Государственная  регистрация прав на недвижимость" (Завьялов А.,Коновалов В., "Российская  юстиция", 2008, N 6)

9."Государственная  регистрация прав на землю  в г. Москве" (Дмитриев А.В., "Законодательство", 2008, N 6) От "укрепления прав" до  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество: опыт  России (А.В.Дмитриев, "Законодательство", N 7, июль 2007 г.)

10. Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним (А. Л. Ильченко, "Законодательство", N 12, декабрь 2008 г.)

11. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2008;

12. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.

13. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007;

14. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2007. N 1. С. 39-40..

Нормативные источники

15.Конституция  Российской Федерации 12 декабря  1993 г.

16. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.).