Капитальное строительство и договор строительного подряда

Однако, чтобы  заключенный договор был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика — разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления', а для подрядчика — лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности².

Работы по договору строительного подряда могут  финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов заказчика (инвестора) (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан — предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачиваемые страховыми организациями в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные от продажи акций, и др.).

3.2. Права  и обязанности сторон договора  строительного подряда

Обязанности подрядчика по договору строительного подряда  определяются его условиями, изложенными выше, а также обязательными для него требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Основная его обязанность — осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения, иного объекта. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проектно-сметной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства. При осуществлении строительства подрядчик обязан также соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Подрядчик обязан обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Смонтированное оборудование он обязан опробовать и испытать. Кроме того, подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ, сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта Строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Как и обязанности  подрядчика, обязанности заказчика  определяются изложенными выше условиями договора, а также обязательными для него требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Заказчик обязан" своевременно предоставить подрядчику земельный участок при новом строительстве или обеспечить ему фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому перевооружению, передать подрядчику документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи, оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, исполнить другие предусмотренные договором обязанности.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых  подрядчиком работ, соблюдением  сроков их выполнения, качеством предоставленных  подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специалистов, способных осуществлять такой контроль и надзор, он вправе самостоятельно без согласия подрядчика заключить договор об оказании услуг такого рода с соответствующим «инженером» (строительной инженерией организацией), являющимся профессионалом, специалистом в данной сфере деятельности. В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого «инженера» (строительной инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Характерной особенностью договорных отношений по строительному подряду является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах. Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий, Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной, лишь если это было предусмотрено договором.

3.3. Сдача  и приемка результатов работ,  выполненных по договору строительного  подряда. Особенности договора  подряда на строительство   объектов «под ключ

Организует  и осуществляет приемку результата выполненных работ заказчик, причем за свой счет, если иное не предусмотрено договором. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ, обязан немедленно приступить к его приемке. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. В случае просрочки передачи или приемки результата работы сторона, допустившая просрочку, несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата работы (п. 2 ст. 705 ГК).

Сдача результата выполненных работ подрядчиком  и приемка его заказчиком оформляется  актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Здесь надо заметить, что если заказчик не был извещен  о времени приемки результатов  работ по строительному подряду, то акт приемки при якобы отказе заказчика от его подписи, нельзя насматривать как односторонний. Например:

Подрядчик обратился  в арбитражный суд с иском  о взыскании с заказчика стоимости  выполненных работ Hi основании акта приемки результата работ, от подписания которого отказался директор школы, отремонтированной по договору строительного подряда.

Возражая против заявленного иска, заказчик - отдел  народного образования -сослался на то, что по договору строительного  подряда предусмотрено выполнение подрядчиком работ по капитальному ремонту школы, но не установлено, что директор школы представляет интересы заказчика и производит приемку результатов работ. Поэтому директор школы обоснованно отказался от подписания акта приемки работ. Кроме того, в акт приемки включены работы, не предусмотренные договором, а также выполненные с отступлением от Строительных норм и правил.

Заказчик был  лишен возможности заявить свои возражения, так как не был извещен  о времени приемки результатов  работ.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления  одностороннего акта. Названная норма  защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался, от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку.

При разрешении данного спора было установлено, что подрядчик не известил заказчика  о завершении работ по договору и  не вызвал его для участия в  приемке результата работ. Поэтому  подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплату на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался.

Порядок сдачи  и приемки результата выполненных работ предусматривается в договоре с учетом требований, содержащихся в упоминавшемся выше Временном положении по приемке законченных строительством объектов, действие которого распространяется на объекты строительства производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности.

Согласно этому  Временному положению объект предъявляется подрядчиком к приемке после завершения всех предусмотренных договором работ по объекту. Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемную комиссию.

Приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета, осуществляется с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и другими органами федеральной исполнительной власти по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, государственными приемочными комиссиями, назначаемыми этими органами. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут устанавливать по согласованию с указанным Государственным комитетом особенности порядка приемки объектов на соответствующих территориях.

Объекты производственного  назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета» подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (выполнение работ, оказание услуг) в объеме, предусмотренном договором строительного подряда.

Приемка законченного строительством объекта оформляется  актом, форма которого (образец) приведена  в Приложении 1 к Временному положению по приемке законченных строительством объектов. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ, предусмотренных договором.

Оплата выполненных  подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы.

Данная форма  оплаты наиболее прогрессивна и выгодна  для заказчика. В этом случае подрядчик  заинтересован в конечном результате своей деятельности, которая снижается или вовсе утрачивается при постепенной, поэтапной или, например, помесячной оплате фактически произведенных им работ. Однако значительная стоимость и длительность капитального строительства требует авансирования деятельности подрядчика, причем он вправе требовать выплаты аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК). Поэтому согласованный сторонами порядок оплаты работ, учитывающий их взаимные интересы, является важным средством эффективной организации их взаимоотношений.

Если приемке  результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка  может осуществляться только при  положительном результате предварительных испытаний.

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных по договору строительного подряда. В обоснование иска он представил акт приемки выполненных работ, подписанный только подрядчиком. Заказчик подписать акт отказался.

Заказчик иска не признал, поскольку по условиям договора приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания.

Такие испытания  проводились, но их результат оказался отрицательным, а повторных испытаний  подрядчик не проводил. Это и послужило основанием для отказа от подписания заказчиком акта приемки.

Подрядчик, возражая против доводов заказчика, заявил, что  выявленные при предварительном  испытании дефекты устранены  и необходимости в повторных  предварительных испытаниях не было. Поэтому заказчик отказался от подписания акта необоснованно.

Арбитражный суд  в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 753 ГК РФ в случаях, котаа  это предусмотрено законом или  договором строительного подряда  либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Поскольку первоначально  предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ.

Особенности договора подряда на строительство объектов «под ключ». Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

Основной обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется  объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования строительства объектов производственного назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.

К основным обязанностям генерального подрядчика относятся: