Основная специфика правового
режима недвижимого имущества
заключается в том, что возникновение,
переход, ограничение и прекращение
права собственности и других
вещных прав на него происходит
в особом порядке, который обычно
требует соблюдения обязательной
письменной формы и обязательной
государственной регистрации в
едином государственном реестре,
ведение которого возлагается
на учреждения юстиции. В случаях,
предусмотренных законом, наряду
с государственной регистрацией
могут осуществляться специальная
регистрация или учет отдельных
видов недвижимого имущества.
Орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимость
и сделок с ней, обязан по
ходатайству правообладателя удостоверить
произведенную регистрацию путем
выдачи документа о зарегистрированном
праве или сделке, а также предоставить
информацию о произведенной регистрации
и зарегистрированных правах
любому лицу. Тем самым обеспечивается
гласность вещных прав на недвижимость,
которая призвана служить интересам
покупателей, залогодержателей, арендаторов
и т.д. В отличие от этого
для совершения сделок с движимыми
вещами не требуется соблюдения
столь строгих формальностей,
если об этом прямо не сказано
в законе.
1.4. Вещи, не ограниченные в обороте,
ограниченные в обороте и изъятые
из оборота
По
общему правилу вещи, как и иные
объекты гражданских прав, могут
свободно отчуждаться или переходить
от одного лица к другому на основании
различных гражданско-правовых сделок
и иных оснований, в порядке универсального
правопреемства (наследование, реорганизация
юридического лица) либо иным способом.
Такие вещи считаются не ограниченными
в обороте, могут быть объектом самых
различных абсолютных и относительных
гражданских правоотношений и принадлежать
любым субъектам гражданского права.
Некоторые
виды вещей по соображениям
государственной и общественной
безопасности, охраны экономических
интересов государства, обеспечения
здоровья населения и т.п. в
обороте ограничены. Так, например,
горные отводы для разведки
и разработки месторождений минеральных
полезных ископаемых являются
государственной собственностью
и могут предоставляться лишь
во владение и пользование
гражданам и юридическим лицам.
Другие вещи, ограниченные в своем
обороте, могут приобретаться
и в собственность, но лишь
по особым разрешениям. К ним,
в частности, относятся оружие,
сильнодействующие яды, наркотические
средства и т.д. На территории
РФ ограничен оборот валютных ценностей
- иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной
валюте, драгоценных металлов и природных
драгоценных камней в любом виде и состоянии,
за исключением ювелирных и других бытовых
изделий, а также лома таких изделий[3]. Наконец, для приобретения ряда
вещей не требуется специального разрешения,
но необходимо выполнение предусмотренных
законом условий. Например, отчуждение
и приобретение памятников истории и культуры
производится с соблюдением действующих
правил о преимущественном праве их покупки
государством.
Изъятыми из гражданского оборота
считаются те вещи, которые согласно
действующему законодательству
не могут предметом гражданско-правовых
сделок. К такого рода вещам относятся
прежде всего объекты государственной
собственности, находящиеся в общественном
пользовании, в частности, дороги, реки,
общественные здания и сооружения, национальные
библиотеки, животный мир и т.п. Не участвуют
в гражданском обороте и вещи, которые
в принципе могут передаваться другим
лицам, но не по гражданско-правовым основаниям,
в частности, архивные материалы. Наконец,
не могут быть предметом гражданско-правовых
сделок вещи, запрещенные действующим
законодательством, например, порнографические
издания, приспособления для некоторых
азартных игр, поддельные денежные знаки
и платежные документы, самодельные наркотические
средства и т.д.
1.5. Вещи
потребляемые и непотребляемые
Потребляемыми являются такие
вещи, которые в процессе их
использования утрачивают свои
потребительские качества полностью
или по частям, например, продукты
питания, либо преобразуются в
другую потребляемую вещь, например,
строительные материалы. К непотребляемым
относятся те из вещей, которые при их
использовании по назначению амортизируются
постепенно в течение сравнительно длительного
времени, например, машины, оборудование,
жилые дома и т.п. Указанные естественные
отличия между вещами учитываются законодателем
при определении различных видов гражданско-правовых
договоров. Так, объектом договора займа
может быть только потребляемая вещь,
поскольку он предполагает, что переданная
по договору вещь будет израсходована
заемщиком, который обязан вернуть вещь
такого же рода и качества (ст. 807 ГК). Напротив,
в договоре аренды или договоре безвозмездного
пользования имуществом объектом всегда
выступает непотребляемая вещь, которая
должна быть возвращена арендодателю
(ссудодателю) по истечении срока договора
(ст. ст. 607, 689 ГК).
1.6. Вещи
индивидуально-определенные и родовые
Деление вещей на указанные
группы связано не только с
естественными свойствами самих
вещей, но и с теми способами
их индивидуализации, которые избираются
участниками гражданского оборота. Поэтому,
наряду с предметами, единственными в
своем роде, например, картиной И.К.Айвазовского
“Девятый вал”, к индивидуально-определенным
вещам могут быть отнесены в принципе
любые вещи, так или иначе выделенные участниками
сделки из массы однородных вещей, например,
часть урожая картофеля, складированная
в определенном месте, газ, затаренный
в конкретный баллон, и т.п. Напротив, если
приобретаемая покупателем вещь определена
лишь количественно (числом, мерой или
весом) и характеризуется признаками,
общими для всех вещей данного рода, налицо
родовая вещь. Например, если поверенный
по договору поручения примет на себя
обязанность приобрести для доверителя
“какую-либо из картин И.К.Айвазовского”,
то объект сделки будет определен родовыми
признаками, хотя каждая из картин И.К.Айвазовского
сама по себе уникальна. Таким образом,
указанное деление вещей достаточно условно
и весьма подвижно.
Его юридическое значение проявляется
в нескольких моментах. Так, индивидуально-определенные
вещи юридически незаменимы и
поэтому их гибель освобождает
обязанное лицо от передачи
их управомоченному субъекту. Напротив,
гибель родовых вещей, по общему правилу,
не снимает с должника обязанности по
их предоставлению, поскольку он не лишен
возможности изыскать другие вещи такого
же рода и качества. Степень индивидуализации
передаваемого имущества лежит в основе
различия сходных гражданско-правовых
договоров. Например, объектов договоров
займа, контрактации, поставки и некоторых
других выступают, как правило, родовые
вещи; в договорах имущественного и жилищного
найма, безвозмездного пользования имуществом,
подряда и некоторых других объект всегда
индивидуализирован. Различной будет
и защиты прав кредитора в случае непредоставления
ему индивидуально-определенной или родовой
вещи (ст. 398 ГК) и др.
1.7. Вещи
делимые и неделимые
Делимыми признаются вещи, которые
не меняют в результате раздела
своего первоначального хозяйственного
или иного назначения. Так, например,
без всякого ущерба можно разделить
на части продукты питания,
топливо, материалы и т.п., ибо
каждая часть этих вещей может
быть использована по прежнему
назначению. Неделимыми с правовой
точки зрения являются те вещи,
которые в результате их раздела
утрачивают свое прежнее назначение
либо несоразмерно теряют в
своей ценности. Так, не поддаются
делению на части машины, музыкальные
инструменты, мебель и т.п.
Неделимыми по общему правилу
считаются и так называемые
сложные (совокупные) вещи, представляющие
собой комплекс однородных или
разнородных предметов, которые
физически вполне самостоятельны,
но связаны общим хозяйственным
или иным назначением, например,
мебельный гарнитур, столовый сервиз,
специальная библиотека и т.п.
К совокупным вещам относятся,
разумеется, и все парные вещи
- обувь, перчатки, лыжи и т.п.
Следует, однако, учитывать, что
это - лишь общее правило. Участники
конкретной сделки в принципе
могут рассматривать любую совокупную
вещь как делимую. Исключение
составляет тот случай, когда
совокупная вещь особо охраняется
законом, например, ценная коллекция,
состоящая на государственном
учете как памятник истории
и культуры.
Различие между делимыми и
неделимыми вещами имеет значение
в первую очередь при разделе
имущества, находящегося в общей
собственности. Неделимые вещи
не подлежат разделу в натуре
и поэтому либо передаются
одному из собственников с
предоставлением другим денежной
или иной компенсации, либо
продаются, а вырученная от
продажи сумма делится между
собственниками (ст. 252 ГК). В зависимости
от делимости или неделимости
вещи определяется долевой или
солидарный характер обязательства,
возникающего по поводу данной
вещи (ст. 322 ГК) и др.
1.8. Главная
вещь и принадлежность
Некоторые вещи, не связанные
между собой физически, находятся
в хозяйственной или иной зависимости,
например, музыкальный инструмент
и его футляр, картина и ее
рама и т.п. При этом одни
из них (в данном случае музыкальный
инструмент, картина) имеют самостоятельное
значение и называются главными
вещами; другие же (футляр, рама), именуемые
принадлежностями, самостоятельной
ценности, как правило, не имеют
и предназначены служить главной
вещи.
Юридическое значение такого
деления состоит в том, что
согласно общему правилу принадлежность
следует судьбе главной вещи,
если договором не установлено
иное (ст. 135 ГК). Это означает, что
если, например, куплена главная
вещь, к примеру, автомашина, и
стороны в договоре не оговорили
иного, то покупателю должны
быть переданы без особого
за то вознаграждения и все
принадлежности главной вещи - набор
инструментов, насос, домкрат и
т.п.
Принадлежности следует, однако,
отличать как от составных,
так и от запасных частей
главной вещи. Под составными
частями вещи обычно понимаются
такие ее детали, которые связаны
с нею конструктивно, независимо
от того, что главная вещь может
функционировать и без этих деталей, например,
отопитель автомобиля. Если иное не оговорено
сторонами, вещь должна передаваться со
всеми своими составными частями. Запасные
части предназначены для замены вышедших
из строя частей главной вещи, например,
запасной аккумулятор автомашины. Запасные
части передаются по особому соглашению
сторон.
1.9. Вещи
одушевленные и неодушевленные
Подавляющая часть вещей,
участвующих в гражданском обороте,
относится к неодушевленным предметам
материального мира. Однако гражданские
правоотношения могут складываться
и по поводу живых существ,
к которым относятся домашние
и дикие животные. В целом по
отношению к животным применяются
общие правила об имуществе
(ст. 137 ГК), из которых, однако, законом
и иными правовыми актами сделан
ряд существенных отступлений.
Общий смысл и направленность
этих отступлений определяются
запретом жестокого обращения
с животными, противоречащего
принципам гуманности. Например, в
соответствии со ст. 241 ГК домашние
животные могут быть принудительно
выкуплены у собственника, который
обращается с ними в явном
противоречии с установленными
на основании закона правилами
и принятыми в обществе нормами
гуманного отношения к животным.
Иногда при решении вопроса
о праве собственности на животных
принимается во внимание их
привязанность к лицам, претендующим
на их приобретение в собственность
(ст. 231 ГК).
1.10. Плоды,
продукция и доходы
Производительное использование
некоторых вещей ведет к появлению
новых вещей, подразделяющихся
на плоды, продукцию и доходы.
Под плодами обычно понимаются
продукты органического развития
как одушевленных (животных), так
и неодушевленных (растения) вещей.
С точки зрения гражданского
права плодами считаются приплод
животных, урожай фруктовых деревьев
и кустарников, яйца от домашней
птицы и т.п. Понятием “продукция”
охватывается все то, что получено
в результате производительного
использования вещи, будь то готовый
продукт, полуфабрикат или материал,
предназначенный для последующей
обработки.
Доходы - это денежные и иные
поступления от вещи, обусловленные
ее участием в гражданском
обороте. К доходам относятся,
в частности, арендная плата,
проценты по вкладу в банке
и т.п. Следует учитывать, что в отдельных
случаях (например, ст. 305 ГК) термин “доход”
употребляется и в более широком смысле,
охватывая собой и натуральные поступления
от вещи, т.е. плоды.
Согласно общему правилу (ст. 136
ГК) поступления, полученные в
результате использования вещи (плоды,
продукция, доходы), принадлежат
лицу, использующему эту вещь
на законном основании, если
иное не предусмотрено законом,
иными правовыми актами или
договором об использовании вещи.
Особой разновидностью вещей
являются деньги и ценные бумаги,
которые в силу присущей им
специфики требуют самостоятельного
рассмотрения.
1.11. Деньги
Главная
особенность денег как объекта
гражданских прав заключается в
том, что они, будучи всеобщим эквивалентом,
могут заменить собой в принципе
почти любой другой объект имущественных
отношений, носящих возмездный характер.
Иными словами, деньгами можно погасить
практически любой имущественный долг,
если только на это нет запрета в законе
или если против этого не возражает кредитор.
По своей природе деньги относятся
к родовым, заменимым и делимым
вещам. Но в отличие от обычных
вещей такого рода, отмеченные
свойства денег определяются
не естественными свойствами
и количеством отдельных купюр,
а выраженной в них денежной
суммой. Конечно, в любой момент
конкретные денежные знаки могут
быть выделены из остальной
денежной массы и индивидуализированны,
например, путем записи их номеров. В этом
случае их правовой режим равнозначен
режиму индивидуально-определенных вещей.