Купля продажа земельных участков

- Договоры об отчуждении  участков, решения судов, свидетельства  о праве на наследство, решения  (постановления, распоряжения) о  предоставлении земельных участков.

       После того как на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

       Список документов, которые нужно предоставить геодезистам:

- нотариально заверенную  копию свидетельства на землю,  два экземпляра (при наличии);

- нотариально заверенную  копию постановления, договора  купли-продажи или дарения;

- выкопировку из генерального  плана, заверенную печатью и  подписью председателя садового  товарищества (он же и выдает  документ);

- технический паспорт  БТИ, если на участке есть  зарегистрированное строение;

- акт согласования границ  со смежными землепользователями,  заверенный печатью и подписью  председателя садового товарищества  либо администрацией сельского округа. [10].

       Бланк акта согласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведению землеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями по земельному участку.

       Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

       Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

       После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из налоговой  инспекции об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

- выписку из Единого  государственного реестра прав  об отсутствии ограничений и  обременений (в случае нотариального  удостоверения сделки). Ее надо  заказать в УФРС по тому  району, где находится участок.  Выписку предоставляют только  собственнику или доверенному  лицу.

       Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

       Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов). [6]

       Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

 

- Должным образом оформленное  заявление о государственной  регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- Нотариально удостоверенная  доверенность (в случае, если заявитель  является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию;

- Кадастровый паспорт  земельного участка;

- Документы, представляемые  продавцом и покупателем:

- договор (совершенный  в простой письменной форме  или нотариально удостоверенный);

- согласие супруга (супруги)  на совершение сделки (нотариально  удостоверенное);

- Документы, представляемые  только продавцом:

- документ, подтверждающий  права на земельный участок,  являющийся предметом договора (в  случае если право собственности  зарегистрировано в Едином гос.  реестре прав на недвижимое  имущество представление указанного  документа не требуется);

- согласие залогодержателя  на сделку, если отчуждаемый земельный  участок обременен залогом.

       Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

 

Заключение

 

       Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

       Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

       К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

       В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

      Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

    Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

      Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена.

      До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

     Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов.

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993г., с  изменениями от 30 декабря 2008 года 

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (части первая  и вторая) (с последними изменениями  от 24.07.2008)

3. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 г. №  136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями  от 27 декабря 2009 года)

4. Кодекс Российской Федерации  об административных правонарушениях  от 30.12.2001 N 195-ФЗ

5. ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»  от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ 

6. Федеральный закон "О  государственном земельном кадастре»  от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)

7. Гражданское право. Часть 1 и 2. Учебник под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., ТЕИС, 2008.

8. Екимов С.Н. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. 2009. № 10.

9. Каменецкая М.С. Существенные  нарушение договора контрагентом  как основание его расторжения // Законодательство. 2009. № 10.

10. Серветник А. Общие положения о купле-продаже // Законность. 2011.