Мена, обмен и замена жилого помещения

Мена, обмен и замена жилого помещения

Обмен, мена, замена жилого помещения - понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно  различаются. 
По договору мены, как определено в ст. 567 ГК РФ, каждая из сторон договора обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. 
Обмен, предусмотренный ЖК РФ, как и мена, - основание для передачи одного "товара" при встречной передаче другого "товара", в качестве которого, однако, может выступать только жилое помещение, предоставленное по договору социального найма (ст. 72 ЖК). 
Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст. 81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. 
Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. 
При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений. 
Закон Москвы от 15 января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" в ст. 15 распространил право на замену и на собственников жилых помещений. 
В соответствии с этим исполнительные органы государственной власти Москвы обязаны в установленном порядке по обращению граждан о замене благоустроенного и отвечающего санитарным, техническим нормам и требованиям жилого помещения предоставить взамен занимаемого помещения жилье меньшего размера в пределах социальной нормы. Замена не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. 
Замена производится гражданам, занимающим жилое помещение: 
- на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору; 
- на праве собственности, по договору мены. 
Позиция московского законодателя в отношении права собственника требовать заменить помещение на меньшее представляется необоснованной. 
Во-первых, Жилищный кодекс РФ определяет, что таким правом вправе воспользоваться наниматели жилого помещения по договору социального найма. 
Во-вторых, собственники, желающие проживать в меньшем жилом помещении по тем или иным обстоятельствам, должны самостоятельно решать этот вопрос, неся бремя содержания имущества (ст. 210 ГК) и обладая правом заключения сделок, в том числе направленных на отчуждение жилья (ст. 421 ГК). 
Органы исполнительной власти в этом случае не должны брать на себя не свойственные им функции риелторских компаний по подбору жилого помещения на частном рынке жилья, а уж тем более не должны использовать для этих целей социальный жилищный фонд, предназначенный для заселения по договорам социального найма. 
На подобные цели может быть использован государственный и муниципальный жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19 ЖК), что не объясняет, почему органы власти должны решать проблемы собственников жилых помещений, самостоятельно принявших решение о приобретении занимаемых ими помещений определенного размера. 
При этом у собственника жилого помещения может быть на праве собственности и иное жилое помещение, т.е. в городском законе нет разумного требования о том, что с вопросом о замене могут обращаться собственники единственного помещения, приобретенного, например, в результате приватизации. 
Вопрос о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными оплатой "излишков" площади, превышающих норму предоставления. 
Соответственно, замена недопустима, если предоставляется большее помещение - в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда. 
Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может быть предоставление жилого помещения на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах. 
Работа с названными двумя категориями граждан, желающими произвести замену жилого помещения, должна вестись на основании сведений об этих гражданах, собранных в порядке их учета по аналогии с учетом нуждающихся в улучшении жилищных условий. 
Следует обособить этот вид учета и установить, что замена помещений производится не в порядке очередности, а при наличии соответствующих помещений меньшего размера в течение установленного законом срока замены. 
Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения. 
Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. 
Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения решения о замене помещения - все это должно найти отражение в законе субъекта Российской Федерации. 

 

Статья 72. Право на обмен  жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

 

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно  с нанимателем члены его семьи  вправе требовать от нанимателя  обмена занимаемого ими жилого  помещения по договору социального  найма на жилые помещения, предоставленные  по договорам социального найма  другим нанимателям и находящиеся  в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем  жилого помещения по договору  социального найма и проживающими  совместно с ним членами его  семьи не достигнуто соглашение  об обмене, любой из них вправе  требовать осуществления принудительного  обмена занимаемого жилого помещения  в судебном порядке. При этом  учитываются заслуживающие внимания  доводы и законные интересы  лиц, проживающих в обмениваемом  жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями,  которые предоставлены по договорам  социального найма и в которых  проживают несовершеннолетние, недееспособные  или ограниченно дееспособные  граждане, являющиеся членами семей  нанимателей данных жилых помещений,  допускается с предварительного  согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства  отказывают в даче такого согласия  в случае, если обмен жилыми  помещениями, предоставленными по  договорам социального найма,  нарушает права или законные  интересы указанных лиц. Решения  органов опеки и попечительства  о даче согласия на обмен  жилыми помещениями или об  отказе в даче такого согласия  принимаются в письменной форме  и предоставляются заявителям  в течение четырнадцати рабочих  дней со дня подачи ими соответствующих  заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма, может быть  совершен между гражданами, проживающими  в жилых помещениях, расположенных  как в одном, так и в разных  населенных пунктах на территории  Российской Федерации. Обмен жилыми  помещениями осуществляется без  ограничения количества его участников  при соблюдении требований части  1 статьи 70 настоящего Кодекса.

 

Статья 73. Условия, при которых  обмен жилыми помещениями между  нанимателями данных помещений по договорам  социального найма не допускается

 

Обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или)  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном  пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

 

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального  найма

 

1. Обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  осуществляется с согласия соответствующих  наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене  жилыми помещениями заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене  жилыми помещениями (оригинал) представляется  нанимателями, заключившими данный  договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

 

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

 

1. Обмен жилыми помещениями,  предоставленными по договорам  социального найма, может быть  признан судом недействительным  по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания  обмена жилыми помещениями, предоставленными  по договорам социального найма,  недействительным стороны соответствующего  договора об обмене жилыми  помещениями подлежат переселению  в ранее занимаемые ими жилые  помещения.

3. Если обмен жилыми  помещениями, предоставленными по  договорам социального найма,  признан недействительным вследствие  неправомерных действий одной  из сторон договора об обмене  жилыми помещениями, виновная  сторона обязана возместить другой  стороне убытки, возникшие вследствие  такого обмена.

 

 

ЗАМЕНА  Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

 

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

 

 

Статья 567. Договор мены

 

1. По договору мены  каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой  стороны один товар в обмен  на другой.

2. К договору мены применяются  соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

 

Статья 568. Цены и расходы  по договору мены

 

1. Если из договора  мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются  равноценными, а расходы на их  передачу и принятие осуществляются  в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. В случае, когда в  соответствии с договором мены  обмениваемые товары признаются  неравноценными, сторона, обязанная  передать товар, цена которого  ниже цены товара, предоставляемого  в обмен, должна оплатить разницу  в ценах непосредственно до  или после исполнения ее обязанности  передать товар, если иной порядок  оплаты не предусмотрен договором.

 

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

 

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о  встречном исполнении обязательств (статья 328).

 

Статья 570. Переход права  собственности на обмениваемые товары

 

Если законом или договором  мены не предусмотрено иное, право  собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим  по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

 

Статья 571. Ответственность  за изъятие товара, приобретенного по договору мены

 

Сторона, у которой третьим  лицом изъят товар, приобретенный  по договору мены, вправе при наличии  оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.