Обмен жилыми помещениями как институт жилищного права

- допустимая высота эксплуатируемого  жилого дома и площадь этажа  в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего  имущества собственников помещений  в многоквартирном доме, должны  соответствовать классу конструктивной  пожарной опасности здания и  степени его огнестойкости, установленным  в действующих нормативных правовых  актах, и обеспечивать пожарную  безопасность жилого помещения  и жилого дома в целом.

В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального  пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным  набором жилых комнат и других  помещений;

- отдельная квартира в  многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых  комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая  состоит из одной или нескольких  жилых комнат и, как правило, подсобных  помещений (помещений вспомогательного  пользования). Части жилого дома  могут быть в собственности  одного лица или использоваться  двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только  комната (комнаты) в коммунальной квартире41.

Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.

 

 

 

1.2 Обмен жилыми помещениями

В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.

В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.

Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

По ранее действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее время договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами этого договора.

Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.

В отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам социального найма3.

Еще одним существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ)4.

Следует отметить, что остальные нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами.

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение  признано в установленном порядке  непригодным для проживания;

- принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

- принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством или  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

- в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном  постановлением Правительства РФ.

Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно статье 71 ранее действовавшего кодекса, наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые5.

На наш взгляд, следует особо остановиться на вопросах, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ6.

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в статье 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 указанной статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма.