Особенности правового режима нежилых помещений расположенных в жилых зданиях

Особенности правового режима нежилых помещений  расположенных в жилых зданиях.

Правовой  режим, а также правовое соотношение  зданий с находящимися в них помещениями остаются одной из наиболее актуальных проблем действующего российского законодательства.

Особенно  сложная и противоречивая ситуация возникла с нежилыми помещениями  расположенными в жилых зданиях, часто являющимися главной материальной основой предпринимательской деятельности субъектов хозяйствования. 

Одной из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости стал перевод жилого помещения в нежилое. Чаще всего квартиры выкупаются под офисы, магазины и прочие коммерческие функции. Для перевода в нежилой фонд предпринимателям обычно интересны квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа.

Жилое помещение – это изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Перевод  жилого помещения в нежилой фонд регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Перевод в нежилой фонд — это изменение юридического статуса жилого помещения для организации в нем какого-либо коммерческого предприятия. Тем не менее, несмотря на довольно распространенную практику и популярность данной процедуры, остается ряд сложностей.

Есть определенные параметры, по которым квартира может быть не переведена. Так, к «непереводимым» относятся квартиры, в которых невозможно сделать отдельный вход. К тому же, право собственности на квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. Это значит, что перевод в нежилой фонд жилого помещения должно быть единодушным решением всех проживающих в квартире. Все бывшие жители квартиры должны быть выписаны из нее, так как у покупателя позже могут возникнуть юридические неприятности.

Приходится констатировать, что  Жилищный кодекс РФ предоставил органам  местного самоуправления неограниченную возможность осуществлять такой перевод, игнорируя при этом права и интересы всех собственников многоквартирного дома и каждого в отдельности.

Статья 44 ЖК РФ четко предписывает относить решение о передаче общего имущества и его реконструкции к компетенции общего собрания собственников помещений. Приниматься такое решение должно не менее чем 2/3 голосов от общего количества голосов собственников общего имущества многоквартирного дома. Так, устроить отдельный вход в нежилое помещение обычно невозможно без реконструкции несущей стены и устройства крыльца, что меняет размеры дома, а крыльцо занимает часть общего имущества -земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому. Таким образом, ч.2 ст.23 ЖК РФ включает в перечень документов для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Однако  выписку из протокола общего собрания собственников помещений, не возражающих против изменения целевого назначения одной из квартир и использования общего имущества не включается в перечень предоставленных документов.

Проект переустройства и перепланировки при переводе в нежилое не требует  согласования и с обслуживающей организацией, в то время как может быть увеличено количество отопительных и санитарных приборов и другие изменения.  

Как известно, в отношении жилых зданий (а  именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений  на общее имущество в многоквартирном  доме законодательством решен. В отношении же нежилых помещений в жилых зданиях, МКД такое регулирование отсутствует.

Получается, что, например, собственник нежилого помещения на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей  долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться). При этом это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании.

Точно также  собственники жилого помещения обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на которых они принимают решения по наиболее важным вопросам касающихся многоквартирного дома. На собрании должны присутствовать как собственники жилых, так и нежилых помещений. Однако почему собственник нежилого помещения будет обсуждать эти вопросы, если он никак не пользуется,  например крышей, чердаком, лифтом. А также  использовать свои голоса в голосовании, которые пропорциональны его доли собственности, если считать то что у него нежилое помещение предназначенное для предпринимательской деятельности которое наверняка по площади не малое, т.е. на голосовании он имеет достаточно голосов чтобы повлиять на результат голосование, если сложилась неравная ситуация.

В общем можно  сделать следующий вывод, что  ЖК принятый в 2005 г должен во –первых содержать само понятие нежилого помещения, права и обязанности собственника нежилого помещения, Во-вторых достаточно подробно урегулировать процесс перевода жилого помещения в нежилое, дополнить ст 23 какие же документы должен предоставить собственник в соответствующий орган, и в –третьих, определить проведение общего собрания собственников и участие в голосовании собственников жилых и нежилых помещений.

Помимо такого федерального закона, обобщенно регулирующего  правовой режим жилых и нежилых зданий и помещений, предлагается наряду с Жилищным кодексом РФ (требующим переработки) издать также федеральный закон о нежилых помещениях, которые расположены в жилых зданиях, отражающий их специфические особенности.