Особенности заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения

Органами, устанавливающими ставки и  тарифы оплаты жилья и коммунальных услуг в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма, являются органы местного самоуправления. До сегодняшнего времени не существует единой утвержденной методики определения размеров ставок и тарифов по оплате жилья и  коммунальных услуг. В соседних муниципальных  образованиях, при абсолютно одинаковых экономических условиях могут существовать ставки и тарифы по оплате жилья  и коммунальных услуг, значительно  отличающиеся друг от друга.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский  кодекс РФ предусматривают, что договор  найма жилого помещения заключается  в письменной форме. Тем не менее  на протяжении всего времени действия данного положения письменная форма  договора социального найма так  и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет решение (постановление), которое де-факто предоставляет  гражданину право на вселение в жилое  помещение по договору социального  найма.

Согласно требованиям гражданского законодательства несоблюдение простой  письменной формы сделки не влечет её недействительность, если законом  не установлено иное. Считаю, что  для договора социального найма  жилого помещения должны быть законом  установлены правила, при которых  несоблюдение простой письменной формы  договора социального найма жилого помещения, влечет его недействительность. Такой подход позволил бы, в первую очередь, защитить права и законные интересы нанимателей и членов их семей, которые получили бы возможность подробно ознакомиться со своими правами и обязанностями по договору. Наличие письменного договора помогло бы жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления усилить управленческий контроль в жилищной сфере, повысило взаимную ответственность сторон при использовании жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, имеются ввиду проживающие совместно  с нанимателем члены его семьи. Статья 69 Жилищного кодекса предоставляет  нанимателю право в установленном  порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей  семьи. Зачастую на практике возникает  вопрос о том, что предполагает этот «установленный порядок». И, как правило, он получает однобокое толкование, связывающее его с соблюдением  режима прописки (регистрации) в жилом  помещении.

На практике возникает еще множество  проблем и вопросов по применению положений о договоре социального  найма жилого помещения.

Это лишь часть проблем современного жилищного законодательства, которые  требуют скорейшего решения для  повышения эффективности жилищной политики государства и реализации конституционных прав граждан на жилище.

Предстоит огромная работа, по приведению жилищного законодательства в соответствие с современной действительностью  и возможностями государства  и органов местного самоуправления.

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

1. Нормативные правовые акты

 

1.1. Конституция  Российской Федерации (Принята  всенародным голосованием 12 декабря  1993 г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

1.2. Гражданский  кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от  06.12.2007 № 334-ФЗ) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

1.3 Жилищный кодекс РФ от 22.12.2004г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.12.2012 N 271-ФЗ) // СЗ РФ. - 2012. - № 44. - Ст. 4147.

4. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов //Сост. П.В. Крашенинников, Г.А. Славинская, Е.Г. Федосова. М., 2006.
2. Судебная и арбитражная практика

2.1 Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.

2.2 Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 7.

2.3 Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 (ред. от 30 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 34. Ст. 3374; 2006. № 3. Ст. 297.

2.4 Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 // Российская газета. 2004. 29 декабря.

2.5 Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.

2.6 Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 7.

2.7 Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ, 2006. № 5. Ст. 546.

2.8 Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами житья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. № 32, Ст. 3339.

2.9 Постановление Правительства Москвы от 26 сентября 2006 г. № 737-ПП «Об утверждении положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы» (в ред. от 24 апреля 2007 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 58; 2007. № 29.

 

3. Специальная литература

 

1.  Гаджиев Г.А., Пепелев С.Г. Предприниматель. Налогоплательщик. Государство. Правовые позиции Конституционного Суда РФ./Право и экономика/ М., 1998. С. 5-20
2. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 2006. С.36-48
3. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., Норма. 2008.Крашенников П.В. Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издательство «Библиотечка «Российской газеты» // 2008 г.
4. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М. Профиздат, 2009.
5. Литовкин В.Н. Право на жилище // Право и экономика, 2004. №11/12. С. 159–161.
6. Потеркин Д. «Договор найма жилого помещения» // «Российская юстиция», 2007, N1, №2.С45-68
7. Седугин П.И. практика Конституционного Суда Российской Федерации по жилищным делам // Жилищное право. 1999. №3.
8. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – 2-е изд., переаб. и доп. М. Издательство НОРМА. 2002.
9. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998
10. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996
11. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. Л., 1967
12. Эрделевский А.М. Гражданский кодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издатель «Библиотечка «Российской газеты» // 2005 г.

¹ Конституция РФ. М.: Издательство «Ось-89», 2001.

² Гражданский кодекс РФ с изм. и доп. на 01.02.2005г. Постатейный комментарий Д.Ю.Н., профессора А.М. Эрделевского.

³ Жилищный кодекс РФ. – М.: Частное право, 2005

⁴ Крашенинников В.П. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41.

⁵ Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996, С. 28-30.

⁶ Собрание постановлений Правительства РСФСР. 1986. №2, Ст.10.

⁷ Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №26. Ст. 2795

⁸ Российская газета. 1991. 15. окт.

⁹ ВКС РФ. 1995. №2/3. С. 32; Российская газета. 1995. 5 мая.

¹⁰ Гаджиев Г.А., Пепелев С.Г. Предприниматель. Налогоплательщик. Государство. Правовые позиции Конституционного Суда РФ. М. 1998.С. 153