Особенности заключения различных видов договоров ренты

Интересы гражданина – получателя ренты гарантируются  различными способами. Во-первых, плательщик ренты – собственник недвижимого  имущества, приобретенного по этому  договору, – вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это – следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина – получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В тех случаях, когда  гражданину – получателю ренты в  соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право  на проживание в определенном жилом  помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

 

Заключение

 

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами  гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения  ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства  рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

 

Список литературы:

 

1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с изменениями и дополнениями. – М., Элит, 2004.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Части второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант

3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское право. В 2-х тт. Том 2. Под ред. Е.А. Суханова. – М., Бек, 1994.

5. Гуев А.Н. Гражданское  право. В 3-х тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003.

6. Хохлов С.А. Рента  и пожизненное содержание с  иждивением //Гражданский кодекс  РФ. Часть вторая. Текст, комментарии,  алфавитно-предметный указатель  /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996

7. Морандьер Л.Ж. Гражданское  право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

8.Информационно- правовая система “Гарант” версия на январь 2012 г.

 

¹ Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2003. С. 349-352.

² Рента http://renta2004.ru/info.htm

³ Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с изменениями и дополнениями. – М., Элит, 2004.

⁴ Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С.283-285.

⁵ Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003. С. 88.

⁶ Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 320

⁷ По материалам сайта   http://law.rambler.ru

⁸ Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2003. С. 357-358

⁹ Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003. С.90.

¹⁰ Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2003. С. 359-361.

¹¹ Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003. С93.

¹² Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2003. С. 362-363.