Перепланировка и переустройство квартиры (жилого помещения)

Определенные сложности на практике может вызвать представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем – в соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ – доверенности, т.к. она не значится в перечне документов, указанных в ч.2 ст. 26 ЖК. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жило помещения, но может служить основание для отказа в приеме заявления.

Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки предоставления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не в праве принимать решений о согласовании или отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего может выражаться в нарушении предписаний, закрепленных в п. 1.7.2. и п. 1.7.3. постановления Госстроя РФ

от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ определяется трехдневный срок вынесения решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки и судебный порядок обжалования такого решения.

2.4 Самовольное  переустройство и перепланировка  жилого помещения, их последствия

 

Жилищный кодекс РФ в ст. 29 определил нормы, устанавливающие понятие, признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство не регламентировало на должном уровне процедурные процессы, связанные с самовольным переустройством и перепланировкой.

Ст. 29 ЖК РФ очень схожа со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, особенно в отношении санкций, но главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является то, что постройка является объектом, перепланировка и переустройство – определенными действиями над объектом.

Итак, в соответствии с. ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст.26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч. 2 ст.26 ЖК РФ.

На основании ч. 2 ст. 29 ЖК РФ и ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

В соответствии со ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, на основании ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с нормами ГК РФ и гл. 9 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ.

в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из жилого помещения, как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что если действия нанимателя не попадают под признаки абзаца 1 ст. 98 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.2

А ч. 6 ст. 29 ЖК РФ предусматривает, что орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Но при соблюдении оснований и условий, указанных в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком виде – собственник или наниматель жилого помещения могут быть освобождены от обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние только на основании решения суда, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и

охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни и здоровья граждан. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. отмечает, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст.ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть не правомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Заключение

 

В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом – люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок, что необходимо производить определенные согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение такого порядка. Как правило, типичная перепланировка помещений не всегда устраивает владельцев помещений. Но чтобы произвести перепланировку или переустройство, необходимо получить разрешение в установленном законодательством порядке.

В настоящей работе было проведено рассмотрение понятий и видов переустройства и перепланировки, порядок и основания их проведения, и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

Список использованной литературы

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 27.07.2010).

Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" (в ред. от 27.08.2010).

Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (в ред. от 21.09.2005).

Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 04.09.2000).

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. от 02.08.2007).

Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. / Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // Бюллетень ВС. – 2006. – № 1.

Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма".

Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма".

Закон Новосибирской области от 27.10.2005 N 337-ОСД «Об учете органами местного самоуправления граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в Новосибирской области по договорам социального найма» (в ред. Законов Новосибирской области от 17.07.2006 N 28-ОЗ, от 07.07.2007 N 125-ОЗ, от 08.06.2009 N 348-ОЗ).

Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с.

Гущин В.В., Курганова Л.С. Перепланировка и переустройство жилого помещения. // Жилищное право. – 2006. – № 4. – 13-15 с.

Захаров А.В. Жилищное право: Учеб. пособие. – Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2007. – 151 с.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (остатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый [и др.]; под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2009. – 464 с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В трехкомнатной коммунальной квартире комнату 15 кв. м занимала Фигурнова, комнату 12 кв. м – Ершов и комнату 20 кв. м – Смирнова. В январе Смирнова обменяла свою комнату на комнату 14 кв. м в двухкомнатной квартире в другом районе города. На основании обменного ордера в 20-метровую комнату прописалась семья Комисаровых, состоящая из 3-х человек. 
В июне того же года умер Ершов, и ордер на освободившееся жилое помещение в августе получила семья Комисаровых. 
Фигурнова в октябре предъявила иск в суд о признании ордера на освободившееся жилое помещение недействительным и о предоставлении ей этого помещения на том основании, что она, как инвалид, имеет право на дополнительную площадь, является блокадницей и состоит на учете. 
В исковом заявлении Фигурнова также указывала, что хотя Комисаровы и зарегистрированы в комнате 20 кв. м, однако никогда там не проживали. Комнатой по-прежнему пользуется Смирнова. Никто из членов семьи Комисаровых в квартире не появлялся, что подтверждается свидетельскими показаниями соседей по лестничной площадке. 
Какое решение должен вынести суд? 
Семья Комисаровых согласно ст 59 ЖК является нуждающейся в улучшении жилищных условий так как их комната 20 кв.м на троих а норма для коммунальных квартир 15 кв.м на человека а что касается Фигурновой то ее комната 15 кв.м вполне хватает ее по нормам на одного человека и ей по закону не полагается увеличение жилплощади за счет присоединения комнаты Ершова. А что касается того что семья Комисаровых пока не появлялись в этой комнате то я думаю что это их личное дело когда заселиться в свою комнату. Суд откажет в удовлетворении исковых требований Фигурновой.