Понятие и значение договора аренды

Оглавление:

 

 Введение………………………………………………...…………….…………...3

 

1. Понятие, значение договора аренды…………………………….......................6

 

2. Содержание договора аренды……………………………….…….……….…...9

 

 Заключение………………………………………..….………………………….14

 

 Библиографический список …………………………….……………...……….16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

¹Договор – наиболее распространенный вид юридических актов, являющихся основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей. В этом контексте договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего, встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно -хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско-правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административного воздействия. Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства. Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующей аренду, 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования ²отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора - это регулирование в рамках закона поведения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а также последствия нарушения соответствующих требований. Договор аренды недвижимого имущества - очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда». Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит правосудность выносимого решения. Допущенные при заключении договоров ошибки приводят к признанию договора недействительным, что в свою очередь чаще всего приводит компанию к убыткам. В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Целью данной работы является исследование понятия, значения, а также содержания договора аренды.

Для этого необходимо выполнить следующие задачи:

1. Раскрыть понятие  и содержание договора аренды;

2. Рассмотреть предмет договора аренды по каждому виду.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие, предмет договора аренды.

Понятие договора аренды дано в ст. 606ГКРФ. Договор аренды — это соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда, или, иначе, имущественный наем, применяется в тех случаях, когда есть экономическая или иная целесообразность использовать не свое, а чужое имущество за некоторое встречное имущественное предоставление. Например, если нужно один раз поднять какой-либо груз на большую высоту (скульптуру на крышу дома), то нет необходимости приобретать для этого подъемный кран или снимать имеющийся кран с далеко расположенного объекта, можно просто арендовать соответствующую технику на несколько часов. Обычно арендованное имущество передается арендатору во владение и пользование, но возможно предоставление только в пользование (когда вещь остается во владении арендодателя). Общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).³ Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков. Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора аренды. Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней. Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"⁴. Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой. По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не потребляемые вещи). В аренду сдают только индивидуально-определенные вещи. Объектом договора аренды служит как движимое, так и недвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.  Права и обязанности арендодателя по договору аренды. Арендодатель вправе 1. Требовать платы арендных платежей в формах, определенных условиями договора. 2. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о нео6ходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК). Обязанности арендодателя: 1. Арендодатель обязан передать имущество в соответствии с условием договора (в пригодном состоянии для использования). 2. Сдать имущество в аренду со всеми принадлежащими частями. 3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). 4. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество. 5. обязанностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы).⁵             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Содержание договора аренды.

В соответствии со cт. 607 ГК РФ арендодателем может быть лицо, обладающее правомочием распоряжения в отношении имущества, передаваемого  в аренду, в частности: собственник этого имущества; государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения; учреждение — в отношении имущества, приобретенного за счет собственной хозяйственной деятельности; доверительный управляющий (см. комментарий к гл. 53 ГК РФ, с. 219-221).⁶ В качестве арендатора может выступать любое лицо. Объекты аренды (ст. 607ГКРФ) В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы любые не потребляемые вещи: земельные участки, здания, оборудование, транспортные средства, мебель, предметы обихода и т. д., то есть, те вещи, которые сохраняют свои свойства в процессе их использования. Для получения в аренду отдельных видов имущества (например, обособленных природных объектов) может требоваться лицензия. Некоторые природные объекты (например, обособленные водные объекты) и другое имущество (например, отдельные виды вооружения, которые могут находиться только в федеральной собственности) в аренду не передаются в силу прямого указания закона. Изменение и расторжение договора аренды.⁷ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1ст. 621ГК). Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК). Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Применительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом договора по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о нео6ходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК). В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом договора аренды по требованию арендатора. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными Гражданским Кодексом (ст. 612 ГК РФ), способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества. Законодательно не исключена возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), Гражданский кодекс обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским кодексом РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст.424 ГК РФ).                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

  Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем, он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.

 Гражданский кодекс  РФ предусматривает пять видов  арендных договоров: прокат, аренда  транспортных средств, аренда  зданий и сооружений, аренда предприятия  и финансовая аренда (лизинг).

 В современном гражданском  законодательстве понятия «аренда»  и «имущественный наем» признаются  тождественными. В то же время  необходимо иметь в виду, что  термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров. Законодательное определение договора аренды позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности.

 Основным источником  норм, регулирующих договор аренды, является Гражданский кодекс  РФ, в котором содержатся общие  положения об аренде, а также  нормы, регулирующие отдельные виды договоров аренды: договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятий; договор финансовой аренды (лизинг).

 Предметом договора  аренды являются материальные  объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Непотребляемый характер предмета договора аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании договора аренды то же самое имущество. Аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности невозможна.

 Содержание договора  аренды составляют его условия,  о которых вступающие в договор  стороны достигли согласия в  ходе переговоров. Некоторые условия  включаются в договор в силу того, что они предписаны законодательством (существенным условием договора аренды является предмет договора), однако большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их требований к предмету договора и порядку его исполнения. Содержание договора аренды составляю условия о сроке договора и арендной плате. Права и обязанности сторон четко регламентированы Гражданским кодексом РФ, однако стороны могут их закрепить и в договоре.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список:

Нормативные правовые акты

 

1.   Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. [Текст] : РГ, 1993г.

 2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ [Текст] : СЗ РФ, 1994, № 32, ст.3301.

 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ [Текст] : СЗ РФ, 1996, № 34, ст.607.

 

 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11. 2001 г. № 146-ФЗ [Текст] : СЗ РФ, 2001, № 49, ст.4552.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12. 2006 г. № 230-ФЗ [Текст] : СЗ РФ, 2006, № 52 (ч.1), ст.5496.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ [Текст] : СЗ РФ, 2002, № 46, ст.4532.

 7.  Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

 

Дополнительная  литература:

 

8. Абова, Т.Е., Кабалкин, А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй [Текст] / Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. – М.: Юрайт, 2008. – 1192 с.

 9. Гатин А.М. Гражданское право.- М.: Дашков и К, 2009 г. – 246 ст.

 10. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. – М., 2010. – 725 с.

 11. Вавилин, Е.В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты [Текст] : учебное пособие / Е.В.Вавилин. – М., 2009. – 277 с.

12. Гречихо, Е.С. Договор аренды (имущественного найма) [Текст] / Е.С.Гречихо. – М.: Эксмо, 2007. – 160 с.

13. Домнина С. С. Лизинг - реальная возможность обновления парка автомобилей [Текст] : журнал Автомобильный транспорт. – М., 2008, № 4.            

14. Залесский, В.В. Аренда предприятия: проблемы и пути решения [Текст] : журнал Хозяйство и право. – М., 2009, № 8.

15. Иванова, В.А. Аренда государственного имущества [Текст] : журнал Право и экономика. – М., 2008, № 6.

16. Кабалкин, А.Ю. Договор проката [Текст] : журнал Российская юстиция. – М., 2010, № 6.

17. Казанцев, В.И., Васин, В.Н. Гражданско-правовые договоры [Текст] : учебное пособие / В.И.Казанцев, В.Н.Васин. – М.: Экзамен, 2008. – 189 с.

18. Калемина, В.В., Рябченко, Е.А. Договорное право [Текст] / В.В.Калемина, Е.А.Рябченко. – М.: Омега – Л., 2006. – 199 с.

19. Калмыков, Ю.Х. Гражданское право [Текст] : учебное пособие / Ю.Х.Калмыков.  2009. – 617 с.

20. Корнийчук, Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии [Текст] : учебное пособие / Г.А.Корнейчук. – М., 2009. – 212 с.