Понятие, элементы и содержание договора аренды

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования1.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ1.

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор.

 

Заключение

 

Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

В рамках предусмотренных ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора.

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

 

Список использованных источников и литературы

 

1. Источники

1.1 Опубликованные 

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996.  №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.).

Научная литература

3. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008. – 562 С.
4. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – 562 С.
5. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – 344 С.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – 658 С.
7. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 40-49.
8. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. - 2007. - №2. – С. 89-94.
9. Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10.

1 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 43-44.

1 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрист, 2008. – С. 98-100.

2 Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. - №11. – С. 43-44.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996.  №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).

1  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – С. 322-324.

1 Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. №10.

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля. №145 (в ред. от 30.06.2008 г.).

1  Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юрист, 2008. – С. 100-102.

1  Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 80

.

1 Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. – 2007. - №2. – С. 43-46.

1 Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. – 2007. - №2. – С. 43-46.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996.  №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008 г.).

1 Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 1996. – С. 141-145.

1 П. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. С. 108.