Понятие недвижимости

В последующем понятие  недвижимости развивалось, отражая  потребности соответствующего общественного  строя. Следующей важной вехой в  эволюции этого понятия стал Гражданский  кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые имущества и недвижимые.

Со времен Древнего Рима в понятие недвижимости включалась земля. Все последующие объекты  недвижимости признавались либо принадлежностью  земельного участка, либо обладающими  сходными с землей свойствами, необходимыми и достаточными для применения к  ним особого правового режима.

Зарождение категории  недвижимого имущества исторически  связано с моментом, когда абстрактная  «земля» стала обретать границы, и в обиход вошло понятие «земельный участок» как индивидуализированная  обособленная часть земли. Возникновение  категории «земельный участок» повлекло за собой необходимость его индивидуализации (определение границ) и урегулирование конфликтов нового рода (конфликтов между  соседствующими собственниками, устранение которых было невозможно простым  перемещением объектов). Именно в этот момент возникла необходимость в  разработке особого правового режима, прежде всего, земельного участка путем  включения в него элементов публичного регулирования.

Действующий Гражданский  кодекс Российской Федерации окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое имущество и недвижимое. С 1994 года, согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).[3]

 

Таблица 1 – Виды недвижимого  имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как  имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано  с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Новый Градостроительный  кодекс Российской Федерации, принятый в 2004 году, стал основным законодательным  актом, регулирующим действия по освоению и упорядочению территорий, созданию земельных участков и иных объектов недвижимости.

Недвижимое имущество  может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности, разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет собой целую недвижимую вещь.

При этом в установленных  законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество  может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).[4]

2 Объекты недвижимости и их виды

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском  слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое). (табл. 2)

 

Таблица 2 – Структура  понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;   участки недр;   обособленные водные объекты;   леса	здания;   сооружения;   инженерные коммуникации;   насаждения	собственности;   хозяйственного ведения;   оперативного управления;   наследуемого владения;   бессрочного пользования	ипотека;   сервитут;   правила зонирования;  охрана памятников;   прочие ограничения;

 

 

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Традиционно в  России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную базу.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. (табл. 3)

Таблица 3 – Основные типы недвижимости

Объекты недвижимости могут  быть как жилыми (квартира, дом, коттедж, дача), то есть предназначенными для проживания людей. Так и не жилыми (офис, склад, производственное помещение, гараж), то есть предназначенными для работы людей, хранения или функционирования каких-либо предметов, материалов и веществ.

К объектам недвижимости производственного назначения относятся: здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности.

Объектами непроизводственного назначения являются здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а так же иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения.

Под линейными (линейно-протяженными) объектами понимаются инженерно-строительные объекты с технологическими устройствами, составляющими с ними единое целое или законченное функциональное единство, предназначенные для транспортирования жидкостей, газов, иных объектов, передачи энергии, сигнала. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» говорит о дорогах, линиях электропередачи, линиях связи, нефти-, газа - и иных трубопроводах, железнодорожных линиях и других подобных сооружениях. Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов – к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и тому подобные.

Таким образом, в качестве объектов недвижимости могут выступать  только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (по терминологии статьи 134 ГК РФ - «Сложная вещь»). В связи с этим основу определения недвижимости должно составить указание на то, что недвижимость (недвижимая вещь) представляет собой объект или комплекс объектов. Это позволит выделить из всех объектов гражданских прав определенную группу объектов, которым могут быть присущи общие особые свойства, позволяющие объединить их в некую единую общность. Помимо этого в основу понятия недвижимости следует включить термин «комплекс объектов». Комплекс объектов следует понимать как сложную вещь, объединяющую в себе целый ряд объектов как движимого, так и недвижимого имущества, характеризующихся признаком единства функционального и хозяйственного назначения. Понятие «комплекс объектов» следует понимать и толковать в соответствии со статьей 134 ГК РФ.

Предпосылки появления категории  недвижимости задают те признаки, которые  позволяют выделить их в самостоятельную  группу вещей и сформировать их особый правовой режим:

а) Прочная связь с землей

Как уже отмечалось, данный признак является указанием наподобие свойств объекта свойствам земельного участка в той части, которая порождает необходимость в использовании особого правового режима, выражающегося во включении публично-правовых элементов в регулирование их оборота.

«Невозможность перемещения  без несоразмерного вреда назначению», «несоразмерность вреда назначению объекта при изъятии его из привычной среды», «неразрывность связи  с земельным участком» - все это  лишь варианты указания наподобие свойств  объекта в определенной части  свойствам земельного участка.

б) Пространственная индивидуальность

Одной из существенных характеристик  движимых вещей является возможность  перемещения в пространстве без  утраты ими индивидуализирующих  характеристик. Сколько бы ни перемещали книгу, она так и останется той же книгой. Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Содержание данного признака составляет обязательное для объекта  недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при  которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого  объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый  номер – вот минимальный набор  таких черт, которые придают каждому  объекту уникальность его существования.

в) Непотребляемость

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной  связи с землей, и признаком  пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно  привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью  их не признают. Это связано с  наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет  необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения  недвижимого имущества.

Представляется, что предложенные признаки отражают специфику недвижимых вещей. Несомненно, возможно выделение  целого ряда иных признаков, однако они, по нашему мнению, либо вообще не являются признаками (а являются, например, последствиями  признания объекта недвижимостью), либо не являются основными. В частности, в настоящей работе много говорилось о необходимости внедрения «публично-правовых элементов в правовой режим данных объектов», а также о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Однако эти свойства не нашли отражения  в предложенном для обсуждения перечне, так как они не являются признаком  недвижимого имущества, а являются характеристикой уже выделенной категории объектов недвижимости, отражающей особенность их правового режима.

Под недвижимостью (недвижимыми  вещами) следует понимать объекты  или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и  непотребляемости.[3]

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что недвижимое имущество имеет большую общественную значимость. Недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. http://www.sarov-realty.ru/art_system/art_13.htm
2. http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p6/instrum6965/item6968.html
3. http://www.kadis.ru/daily/dayprof.phtml?id=37816
4. http://kmt.stu.ru/ceveleva/nedvihi.htm
5. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172 – ФЗ.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. – Введ. впервые; дата введ. 30.11.1994. Статья 130 Недвижимые и движимые вещи. Статья 132 Предприятие. Статья 129 Оборотоспособность объектов гражданских прав. Статья 134 Сложная вещь.