Понятие сделки

Процедура нотариального  удостоверения обеспечивает выявление  действительной воли сторон (путем  проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.

Нотариальное  удостоверение сделки помимо указанных  выше достоинств предоставляет сторонам некоторые преимущества и при  последующей государственной регистрации сделки. Так, государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

III. Государственная регистрация сделок.

В современном  законодательстве широко распространено требование о государственной регистрации  сделок, которая «ранее служила придатком  к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки и вытеснила в ряде случаев нотариальную форму. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота»¹⁸.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляет собой  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация сделок не является формой их совершения, но вместе с тем анализ данного института мне представляется необходимым в рамках рассмотрения вопроса о формах сделок.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной  регистрации прав может быть отказано в случаях, если¹⁹:

право на объект недвижимого имущества, о государственной  регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

с заявлением о  государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое  имеет права, ограниченные определенными  условиями, составило документ без  указания этих условий;

правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого  имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Отказ в государственной  регистрации может быть обжалован  в суд.

Таким образом, по сути государственная регистрация представляет собой аналог нотариальной формы. Этим объясняется, почему законодатель отменил обязательность нотариальной формы для большинства сделок, требующих государственной регистрации.

Так, государственная  регистрация обязательна для  любого договора с недвижимостью (ст. 131 ГК РФ).

Она требуется  для:

• дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
• продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
• аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
• передачи его в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
• коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).

Обязательная  регистрация сделок может быть установлена  и для определенных видов движимого  имущества.

Несоблюдение  требования о государственной регистрации  в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки.

Таким образом, государственной  регистрации подлежат право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, но это  не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия²⁰.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IV. Последствия несоблюдения формы сделки.

4.1 Последствия  несоблюдения простой письменной  формы сделки

Юридические последствия  несоблюдения простой письменной формы  сделки отражены в ГК РФ и сводятся законодателем к двум позициям.

Во-первых, несоблюдение простой письменной формы сделки согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (общее последствие несоблюдения простой письменной формы сделок).

Во-вторых, в  соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ это  влечет недействительность сделки в  случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделок).

В первом случае речь идет об отказе государства защищать права участника сделки, который фактически нарушил предписание гражданского законодательства о необходимости соблюдения соответствующей формы сделки и не может предъявить иных доказательств факта сделки и ее условий, кроме свидетельских показаний, но не с недействительностью сделки²¹.

Во втором случае следует заметить, что законодатель не всегда последователен в формулировках при определении последствий несоблюдения простой письменной формы сделки, которые согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ связаны с ее недействительностью. Так, несоблюдение простой письменной формы следующих сделок влечет их недействительность:

- предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

- договора дарения,  если дарителем является юридическое  лицо и стоимость дара превышает  5 МРОТ;

- договора обещания  дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ);

- договора кредита  (ст. 820 ГК РФ);

- договора банковского  вклада (п. 2 ст. 836 ГК РФ);

- договора коммерческой  концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ) - влечет  их ничтожность согласно указанным  нормам, то несоблюдение простой  письменной формы:

- внешнеэкономической  сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ);

- соглашения  о неустойке (ст. 331 ГК РФ);

- договора о  залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ);

- договора поручительства (ст. 362 ГК РФ);

- договора продажи  нежилой недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договора аренды  зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК  РФ);

- договора страхования  (за исключением обязательного государственного страхования) (п. 1 ст. 940 ГК РФ).

Однако в  данном случае речь также идет о  ничтожности вышеупомянутых сделок, поскольку по смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка является оспоримой в силу признания ее таковой судом. А  статьи об оспоримости сделок всегда содержат положения о том, что они могут быть признаны недействительными судом по искам конкретно названных в законе субъектов, чего не содержат нормы п. 3 ст. 162, ст. 331, п. 4 ст. 339, ст. 362, ст. 550, п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 940 ГК РФ.

Таким образом, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее ничтожность лишь в вышеуказанных случаях, предусмотренных законом.

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2 Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки

Признавая нотариальное заверение сделки разновидностью ее письменной формы, а государственную регистрацию лишь юридически значимым элементом письменной формы сделки (как простой, так и нотариальной), законодатель в ст. 165 ГК РФ определяет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования ее государственной регистрации. Так, несоблюдение нотариальной формы всегда влечет ее недействительность, а требования о государственной регистрации сделки - только в случаях, установленных законом. Причем подобные действия считаются ничтожными сделками.

Гражданский кодекс РФ называет следующие виды сделок с недвижимым имуществом, несоблюдение государственной регистрации которых влечет их недействительность:

- договор об  ипотеке (п. 4 ст. 339);

- договор продажи  предприятия (п. 2 ст. 560);

- договор аренды  предприятия (п. 3 ст. 658);

- договор доверительного  управления предприятием (из смысла  ст. 1017)²².

Тем не менее, данные указания закона не совсем корректны, так как признать недействительной можно только состоявшуюся (уже заключенную) сделку. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. А законом применительно к вышеуказанным правоотношениям подчеркивается, что данный конкретный договор (например, договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ)) считается заключенным с момента государственной регистрации. Следовательно, вышеуказанные договоры, не прошедшие такую регистрацию, являются незаключенными, и поэтому здесь еще не существует действия, совершенного в виде сделки, обладающего признаками недействительности. В данном случае еще нечего признавать недействительным.

В остальных  случаях, когда закон говорит  о необходимости государственной  регистрации сделок с недвижимостью (например, для купли - продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ)), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки.

Можно сделать  вывод о том, что подобные сделки являются действительными лишь в  том случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном же случае мы вновь имеем дело с незаключенной сделкой, которую нет необходимости признавать недействительной.

Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, так как в данном случае ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.

Соответствующие нормы ст. 165 ГК РФ содержат гарантии для добросовестных субъектов сделок, подлежащих нотариальному удостоверению  и государственной регистрации, интересы которых могут быть нарушены бездействием их недобросовестных контрагентов, уклоняющихся от нотариального удостоверения сделки или от ее государственной регистрации. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной (в этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется). Кроме того, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В тех случаях, когда несоблюдение установленной  законом формы сделки влечет ее недействительность, она согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку недействительность сделок с пороком формы всегда означает их ничтожность, то согласно ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Причем для таких требований п. 1 ст. 181 ГК РФ установлен десятилетний срок исковой давности, который исчисляется со дня начала ее исполнения.

Когда закон, устанавливая основания недействительности сделок, в том числе и вследствие нарушения  их формы, не определяет специальных  последствий их недействительности, к подобным сделкам согласно ст. 167 ГК РФ применяется двусторонняя реституция, означающая, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах.