Понятие, виды, форма и государственная регистрация сделок. Последствия несоблюдения формы сделки и требования о ее регистрации

ДОКЛАД

«ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК. ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ФОРМЫ СДЕЛКИ И ТРЕБОВАНИЯ О ЕЕ РЕГИСТРАЦИИ»

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Понятие сделки.
2. Формы сделок.
3. Виды сделок.
4. Государственная регистрация сделок.
5. Последствия несоблюдения формы и требования о государственной регистрации.

 

1. Понятие.

 

Сделки – это один из центральных институтов гражданского права. Ст.153 Гражданского кодекса РФ закрепляет, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, сделки являются юридическими фактами, представляющими собой действия, направленные на достижение определенного правового результата, т.е. после совершения, которых возникают определенные последствия для субъектов гражданско-правовых отношений. Это отличает их от юридических поступков, правовые последствия которых наступают в силу закона, независимо от намерения и дееспособности совершающих их лиц.

Сделка — это правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, в отличие от неправомерных действий, ее следует отличать от таких оснований возникновения правоотношений, как государственные акты, правовая сила которых основана на нормах административного права.

Для большей части  субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения).

Круг сделок не ограничен  названными в законодательстве, т.е. не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить (ст. 8).

Сделки совершаются  субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе. Законом может быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, таких как заключение договора в обязательном порядке.

 

Любая сделка обладает совокупностью  определенных «юридических признаков», «свойств», позволяющих отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а также правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.

Основной признак сделки - ее правомерность, под которой, прежде всего, понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов.

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. ГК обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169).

Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны, это означает свободу в принятии решения, а с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Формы сделок

 

Сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. Результат  в сделке означает наступление определенных правовых последствий, прежде всего для сторон сделки. Правовой результат может наступить, только если у лиц, совершающих сделку, имелись для этого соответствующие юридические предпосылки (правоспособность, дееспособность, свобода волеизъявления и т.п.). Не менее важное значение имеет также форма, в которой выражается воля сторон на совершение сделки, и сам порядок ее совершения.

Формой сделки принято считать способ выражения  воли. Сделки могут совершаться устно (путем словесного выражения воли) и письменно - в простой или нотариально удостоверенной форме.

Форма сделки, во-первых, служит интересам сторон, совершающих сделку: она должна содействовать выявлению действительной воли лиц, совершающих сделку, обеспечивать соответствие этой воли волеизъявлению и не создавать искусственных, формальных препятствий, затрудняющих совершение сделки. Во-вторых, форма используется в интересах контроля над законностью сделки и защиты публичных интересов.

Исходя из этого, закон  предоставляет сторонам возможности  выбора формы сделки. Одна и та же сделка, поэтому, может совершаться  в устной, письменной и даже нотариально удостоверенной форме. Закон лишь устанавливает «низший предел» формы для отдельных видов сделок, исходя из установленной шкалы: устная - письменная - нотариально удостоверенная.

Сделки, для которых  законом допускается устная форма совершения, могут быть совершены путем, так называемых конклюдентных действий, т.е. поведения лица, из которого явствует его воля совершить сделку. Большая часть сделок совершается устно. К конклюдентным же действиям стороны прибегают только тогда, когда отсутствует необходимость согласовывать какие-либо условия и закон, а также существо сделки допускают применение такого способа совершения. Примерами служат приобретение товаров через торговые автоматы, получение наличных денег в банкоматах, символическое вручение дара посредством передачи ключей, приобретение штучного товара у мелких торговцев, торгующих каким-либо одним видом товара с лотков или на рынке и т.д.

Молчание (отсутствие каких-либо действий) в большинстве случаев не позволяет судить о намерении молчащего совершить сделку. Поэтому оно может приниматься во внимание только в случаях, установленных законом или соглашением сторон. При этом должны быть точно определены условия, при которых молчание может быть расценено как согласие лица совершить сделку. Например, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то молчание арендодателя расценивается законом как согласие на возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Устные сделки совершаются  путем выражения воли словесно (путем личных переговоров, по телефону). Закон в виде общего правила позволяет прибегать к устной форме во всех тех случаях, когда законом или соглашением сторон не предусматривается для сделки письменная или нотариально удостоверенная форма. Еще более широко устная форма допускается в отношении сделок, исполняемых при самом их совершении. Такие сделки чаще всего используются при мелких бытовых операциях, исполняются сторонами при самом совершении и письменная фиксация их прав и обязанностей вообще не требуется.

Письменная  форма сделки подразумевает составление единого документа о создании, возникновении или прекращении гражданских прав и обязанностей, подписанного сторонами. Такой документ подписывается либо непосредственно участниками сделки, либо управомоченными на то законом или договором лицами.

Содержание сделки должно включать ее существенные условия, а  также дату совершения и юридические  адреса ее участников. При наличии приложений к письменной сделке в ней должны даваться отсылки к таким приложениям.

Возможно заключение сделки также посредством составления нескольких документов: при обмене офертой и акцептом или последующем дополнении (изменении) сторонами условий ранее совершенной сделки.

Сделка заключается  в письменной форме, если в законе есть прямое на то указание, либо если закон не предусматривает обязательной письменной формы сделки, однако между сторонами достигнуто соглашение об этом. Так, статья 161 ГК называет случаи, в которых сделки заключаются в письменной форме. Такие случаи можно классифицировать по субъектному составу сделки и по сумме сделки. По субъектному признаку сделки, совершаемые юридическими лицами, должны иметь письменную форму. Таким образом, эта форма для них является нормой.

Для сделок, совершаемых  между гражданами, устанавливается дополнительный признак: такие сделки должны совершаться в письменной форме, если сумма сделки превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ. Однако для отдельных сделок закон прямо предусматривает необходимость письменной формы независимо от суммы: доверенность, соглашение о неустойке, поручительство, задаток, некоторые случаи дарения, аренда на срок более 1 года и др.

В сделках граждан  для определения суммы, которая  влияет на выбор формы сделки, во внимание принимается цена встречного предоставления, а в безвозмездных сделках - цена передаваемого имущества или оказываемых услуг.

Не могут совершаться  в устной форме сделки (даже исполняемые  при их совершении), если для них  установлена нотариальная форма  либо если несоблюдение простой письменной формы влечет признание сделки недействительной.

Ч.1 ст.162 ГК закрепляет, что  несоблюдение простой письменной формы  сделки лишает стороны права в  случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В специальных случаях несоблюдение простой письменной формы сделки может влечь за собой и более серьезное последствие - ее недействительность (ч.2 ст.162). Однако такое последствие должно быть прямо указано в законе применительно к данному виду сделок либо устанавливаться соглашением сторон. Случаи, когда в силу прямого указания в ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, довольно многочисленны. Почти все сделки, устанавливающие способы обеспечения исполнения обязательств, требуют соблюдения письменной формы под страхом недействительности: неустойка, залог, поручительство, задаток. Кроме того, такие последствия устанавливаются и для многих самостоятельных сделок: продажа недвижимости, предприятия, аренда зданий и сооружений, кредитный договор, договор банковского вклада, страхование, доверительное управление и др.

Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по  закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась  (ст. 163 ГК РФ).

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1) доверенность на  совершение сделок, требующих нотариальной формы,

2) доверенность, выдаваемая  в порядке передоверия,

3) договор об ипотеке,  а также договор о залоге  движимого имущества или прав  на имущество в обеспечение  обязательств по договору, который  должен быть нотариально удостоверен,

4) уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме,

5) договор ренты.

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Несоблюдение нотариальной формы, в случаях, установленных  законом, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ч.1 ст. 165 ГК).

 

 

 

3. Виды сделок

 

Сделки могут классифицироваться по различным основаниям. Наиболее распространено в гражданском праве деление сделок на возмездные и безвозмездные, консенсуальные и реальные, каузальные и абстрактные, односторонние, двусторонние и многосторонние, сделки под отлагательным или отменительным условием.

1. Возмездной сделку делает наличие встречного предоставления (в форме денежной суммы, в натуральной форме, либо путем оказания какой-либо услуги), т.е. обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению соответствующего эквивалента. Большинство сделок носит возмездный характер. Из типичных сделок, предусмотренных ГК, безвозмездными по определению являются обещание дарения и договор безвозмездного пользования имуществом. Некоторые из сделок могут быть как возмездными, так и безвозмездными (поручение, хранение, заем).
2. Сделки, действительность которых зависит от основания (каузы), именуются каузальными. Изменение или прекращение основания соответственно влечет изменение либо прекращение сделки. В абстрактных сделках правовые последствия не зависят от основания. Абстрактной сделкой является вексель. Его действительность не зависит от основания выдачи.
3. Консенсуальными считаются сделки, совершение которых связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно соответствующего выражения воли). Такими являются договоры купли-продажи, аренды, возмездного оказания услуг и др. В реальных сделках соглашение (выражение воли сторон) также необходимо, но его еще не достаточно для того, чтобы сделка считалась совершенной. Кроме достижения соглашения требуется совершение действий по передаче имущества.
4. Деление сделок на односторонние и двусторонние позволяет отличать одни сделки от других в зависимости от того, какое количество сторон участвует в их совершении, какое количество лиц определяет своими действиями момент совершения сделки, и даже позволяет судить о том, какой характер будет иметь результат сделки. Двух- и многосторонние сделки влекут для участников как права, так и обязанности, а односторонние сделки, как правило, лишь налагают обязанности на лиц, их совершающих. Процедура совершения двух- и многосторонних сделок отличается сложностью и строгостью, форма же их подчиняется достаточно гибким правилам, а односторонние сделки просты в совершении, но зато особо требовательны в отношении формы. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам относят выдачу доверенности, отказ от исполнения договора, удержание, составление завещания, выдача векселя и др. Двух- и многосторонние сделки именуются договорами. Для их совершения требуется согласованная воля двух или более сторон. Число лиц, участвующих в такой сделке, не обязательно должно совпадать с числом сторон. На каждой стороне может участвовать несколько лиц таким образом, что все они занимают положение одной стороны в сделке.
5. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, т.е. сам факт совершения сделки как бы переносится в будущее. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Не считаются условными те сделки, в которых возможное будущее обстоятельство, влияющее на правовые последствия сделки, выражает ее существо, и без него сделка данного вида вообще совершена быть не может (страхование, конкурс, лотереи, игры). Для обстоятельств, которые включаются в сделку в качестве ее условий, характерны следующие признаки: а) такое условие относится к будущему, б) неизвестно, наступит оно или нет, в) наступление условия должно быть возможным.