Пожизненное содержание с иждивением, как разновидность договора ренты

Нотариальное удостоверение  договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы  Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст.53-56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч.4 ст.1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий «удостоверение сделок» они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Договоры пожизненного содержания с иждивением, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество (ст.55 Основ).⁵

Важное значение для  действительности договора имеет место  совершения нотариального действия. Удостоверение договоров пожизненного содержания с иждивением, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, производятся лишь по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но п.1 ст.165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Так как договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, то помимо нотариального  удостоверения он также подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация  – как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.⁶

В практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания  заключенным и действительным договора пожизненного содержания с иждивением, нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного в органах Федеральной регистрационной службы. Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.

Так как договор пожизненной  ренты, в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не может считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения.

1.4 Предмет  и содержание договора

Складывающиеся по договору пожизненного содержания с иждивением отношения обладают родовыми признаками договора ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества - только недвижимости, специальном назначении ренты - обеспечения получателю соответствующего содержания, а также в более широком составе объектов ренты - имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага. Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст. 318 ГК РФ вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК РФ требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним.⁷

Специфика норм о договоре пожизненного содержания с иждивением должна охватывать следующее:

- определение объема  ренты с учетом удовлетворения  различных потребностей граждан,  как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание  с иждивением может включать  в себя обеспечение потребности  в жилище, питании, одежде и  т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье, в нем может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

- установление гарантий, включая  обязательный минимум подлежащей  выплате ренты, который должен  быть не менее двукратного размера минимального размера оплаты труда;

- ограничение имущества, передаваемого  под выплату этого вида ренты,  одной лишь недвижимостью;

- включение в перечень существенных  условий стоимости всего объема  содержания с иждивением;

- закрепление в ГК РФ (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

- возможность замены предусмотренного  в договоре условия о предоставлении  пожизненного содержания с иждивением  в натуре периодическими платежами  в деньгах в течение жизни  гражданина (ст. 603 ГК РФ);

- установление в качестве гарантии  реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. ⁸

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф ГК РФ, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон  не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует  очень внимательно относиться к  формированию его условий, поскольку  ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса  о том, лежит ли на плательщике  обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.

Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

В зависимости от передаваемого  объекта недвижимости обязанность  плательщика по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище может  быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает  получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.⁹

Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.

Если по соглашению между сторонами  получатель ренты имеет право  на удовлетворение потребности в  жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет  проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц).

Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.

Право пользования жилым  помещением может быть прекращено и  по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся  в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.¹⁰

В соответствии с п. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты (залогодатель) вправе отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты.

Таким образом, для реализации правомочия распоряжения путем заключения договоров купли-продажи, дарения, последующего залога, мены и др. собственнику необходимо получить согласие получателя ренты. К  сожалению, ГК РФ не указывает, в какой  форме - устной или письменной - должно быть выражено согласие получателя ренты. Представляется, что для защиты прав получателя ренты необходимо, чтобы такое согласие было выражено в письменной форме, а при наличии нескольких получателей ренты собственник вправе распоряжаться имуществом только при наличии согласия всех получателей ренты. В договоре может быть предусмотрено нотариальное удостоверение волеизъявления получателя ренты относительно распоряжения недвижимостью.

При совершении последующих  сделок с недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, действует следующее правило: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ).¹¹ Таким образом, в договор пожизненного содержания с иждивением может быть включено условие о солидарной ответственности первоначального и последующих плательщиков ренты. Однако для полного удовлетворения интересов кредитора наличия такого условия только в договоре пожизненного содержания с иждивением недостаточно, необходимо также включать условие о солидарной ответственности во все последующие договоры, связанные с недвижимостью, наряду с указанием того, что лицо приобретает вещь с обременением.