Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

Права и обязанности  сторон по пользованию жилыми помещениямиопределяются в договоре коммерческого найма, а также в нормах действующего законодательства.

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением. Отношения между  нанимателем и такими гражданами определяются законом (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность  перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма.

Солидарную ответственность  с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального о том соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения договора найма  жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Основная обязанность  наймодателя - передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель также обязан:

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное в наем жилое  помещение;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг;

• обеспечивать своевременное  проведение капитального ремонта (в  отношении жилого дома - также и  текущий), если иное не установлено договором;

• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель имеет правосдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, а также вселить с согласия наймодателя временных жильцов (подробнее см. Вопрос "Расторжение договора коммерческого найма"). Данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель имеет преимущественное правона заключение с ним договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель вправес согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ): использовать жилое помещение только для проживания;

обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

самостоятельно проводить  текущий ремонт занимаемого им помещения;

• своевременно вносить плату  за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Одностороннее  изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или  договором. Плата за жилое помещение  должна вноситься нанимателем в  сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (например, статьи 56, 57 ЖК РСФСР);

соблюдать надлежащие правила  пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум  или вибрацию, и т. д.

Наниматель не вправе без  согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения.