Право на получение жилого помещения в домах ЖК (ЖСК)

1. Право  на получение жилого помещения  в домах ЖК (ЖСК).

 

Получение жилых помещений  для проживания в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов является одной  из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. 
   В отличие от ЖК РСФСР, согласно ст.　111 которого граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный (жилищный) кооператив и получить в нем квартиру, ЖК РФ такое право не связывает с нуждаемостью в жилых помещениях. 
   Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции. В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. 
   Из ст.　110 ЖК РФ следует, что жилищный кооператив создается для участия в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а жилищно-строительный кооператив - для участия в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 
   Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В отличие от прежнего законодательства в соответствии с ЖК РФ членами ЖК (ЖСК) могут быть юридические лица. 
   Правовая основа образования ЖК (ЖСК) возникла в 1958　г. с принятием Советом Министров СССР постановления "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" от 20 марта 1958　г. В дальнейшем было принято Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков от 9 июля 1959　г. 
   Могут организовываться также молодежные ЖК (ЖСК), особенностью которых является то, что в члены таких кооперативов принимаются лица в возрасте до 30 лет. 
   Право на получение жилого помещения в домах ЖК (ЖСК) - это особое жилищное правомочие граждан. 
   Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ст.　111 ЖК РФ). 
   ЖК РФ и иные законодательные акты устанавливают некоторые преимущества определенным категориям граждан при вступлении в ЖК (ЖСК): 
   - категории граждан, указанных в ст.　49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. К таким категориям относятся малоимущие и иные категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях; 
   - инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды боевых действий на территориях других государств, инвалиды, ставшие таковыми при исполнении обязанностей военной службы, а также ветераны боевых действий на территориях других государств имеют преимущественное право на вступление в ЖК (ЖСК) (ст.ст.　14, 16 Федерального закона "О ветеранах"). 
   С вступлением в силу Федерального закона от 22 августа 2004　г. N　122-ФЗ изменился правовой режим реализации права на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо выделение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов военнослужащих - граждан Российской Федерации, проходящих военную службу по контракту, и граждан, уволенных с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также военнослужащих - граждан Российской Федерации, проходящих военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями. С 1 января 2005　г. органы местного самоуправления не обязаны, а вправе реализовать указанные правомочия. Вышеназванным военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, в случае решения органа местного самоуправления предоставляется первоочередное право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо на получение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов. Следовательно, субъективное право конкретного военнослужащего может быть реализовано только в том случае, если имеется соответствующее решение органа местного самоуправления, которое, как правило, выражено в нормативном акте, им принятом. 
   Согласно ст.　121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). 
   Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а также в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

2. Переход  права собственности на жилое  помещение к члену кооператива,  внёсшего полностью целевой взнос.

Член жилищного кооператива  приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

С момента полной выплаты паевого  взноса и приобретения права собственности  на жилое помещение член жилищного  кооператива помимо прав владения и  пользования также получает право своей волей и в своем интересе распоряжаться таким жилым помещением, которые могут быть ограничены лишь назначением и пределами использования жилого помещения.

С момента выплаты паевого взноса полностью член кооператива наряду с кооперативом и иными полностью выплатившими свои паевые взносы членами кооператива (если такие лица имеются) становится собственником общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит указанным лицам на праве общей долевой собственности, и несет соразмерные своей доле в таком имуществе обязательства по его содержанию

Права и обязанности  членов ЖК и ЖСК, связанные с владением  и пользованием жилым помещением

Собственник жилого помещения  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения  вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного  помещения и, если данное помещение  является квартирой, общего имущества  собственников помещений в соответствующем  многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения  обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Под владением понимается фактическое обладание имуществом, под пользованием - возможность извлекать  полезные свойства вещи, получать пользу от нее (гражданин - собственник жилого помещения может использовать его  как для личного проживания и  проживания членов своей семьи, так и передавать жилое помещение другим лицам во владение и пользование по договору). Под распоряжением понимают возможность определения юридической судьбы вещи (отчуждение по договорам купли-продажи, мены, дарения; передача по наследству и т.д.).

Необходимость использования  жилых помещений по назначению названа  в числе основных начал жилищного  законодательства. Что касается пределов использования жилого помещения, то помимо собственного проживания и проживания членов своей семьи собственник вправе использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но не может размещать в нем промышленные производства. При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Помимо этого собственник  вправе предоставить принадлежащее  ему жилое помещение по договору найма, продать или подарить жилое помещение.

Одним из ограничений  права собственника распорядиться  принадлежащим ему жилым помещением является норма, содержащаяся в п. 4 ст. 292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант. - п.4 ст.292.

 

 

 Основания исключения из членов ЖК и ЖСК и его последствия для гражданина, исключенного из кооператива, и членов его семьи

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена  кооператива;

3) ликвидации юридического  лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного  кооператива.

Заявление члена жилищного  кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается  в порядке, предусмотренном уставом  жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена  жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены  данного жилищного кооператива  по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

При прекращении членства в кооперативе до полной выплаты паевого взноса выбывающему члену кооператива должен быть выплачен его пай.

Целесообразно обратить внимание на то, что ЖК РФ установил  указанные выше основания в "закрытом" перечне. Поэтому в уставе конкретного  жилищного или жилищно-строительного кооператива нельзя предусмотреть иные, помимо упомянутых в ЖК РФ, основания прекращения членства в кооперативе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№ 1. Гражданин Демичев проживает совместно с женой и дочерью 13 лет в г. Санкт-Петербурге и является членом ЖСК. Он хочет обменять свою трёхкомнатную квартиру на двухкомнатную в г. Москве. Квартира в г. Москве не приватизирована.

Возможно  ли это и какие действия необходимо предпринять гражданину Демичеву?

Обмен квартиры гражданина Демичева на двухкомнатную в г. Москве возможен. Согласно Закону «О приватизации» для этого ему необходимо получить письменное согласие своей супруги, так квартира приватизирована и каждый член имеет право собственности,  также приватизировать жилье(согласно СТ2. Закона о приватизации) . в г.Санкт-Петербурге..

 

№ 2. Супруги Коноваловы, прожив совместно 5 лет, решили расторгнуть брак. Коновалова подала иск в суд о разделе жилого помещения, которое находится в доме ЖСК «Звезда», на том основании, что квартира является их общим совместным имуществом. И хотя супруг, Коновалов, вступил в ЖСК «Звезда» в 1993 году, т.е. за год до заключения брака, паевые взносы супруги вносили совместно, и право собственности на жильё было приобретено уже после регистрации брака. Коновалов подал встречный иск с просьбой о признании неправомерным притязаний гражданки Коноваловой на жилое помещение в ЖСК «Звезда».

Как решить данный спор?

Согласно ЖК СТ.124 и Г6 ЖК, где определяется, что  член жилищного кооператива приобретает  право собственности на жилое  помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса. Так как паевые взносы ЖСК «Звезда» были выплачены обоими супругами, они оба являются собственниками жилья. Данный спор должен решиться в пользу гражданки Коноваловой. А раздел имущества осуществляться согласно СТ.127 Жилищного Кодекса.

Список литературы

1. Жилищный кодекс  Российской Федерации от 29 декабря  2004 г. № 188-ФЗ // СПС Гарант.

2. Семейный кодекс  Российской Федерации от 29 декабря  1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями  от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г.) // СПС Гарант.

3. Гражданский кодекс  Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и  доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант.

4. Комментарий к Жилищному кодексу  Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова - М. Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г. // СПС Гарант.

5. Тихомиров М.Ю. Комментарий  к новому Жилищному кодексу  Российской Федерации. - Изд. Тихомирова  М.Ю., 2005 г. // СПС Гарант