Право собственности на жилое помещение

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход  права собственности не всегда влечет прекращение права пользования  жилым помещением, в отношении  которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым  помещением²⁵. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено²⁶.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает  возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

2. Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

3. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

4.  Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

5. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

6. Конфискация (ст. 243 ГК РФ);

7. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь  в виду принципиальное положение  ст. 35 Конституции Российской Федерации²⁷, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие  имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий  по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        Заключение

 

Подводя итог, целесообразно  сделать следующие краткие выводы.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое  помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан – физических лиц. Размещение собственником в  жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение – это  право собственника жилого помещения  определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным  законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях  защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения  обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость  жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности  на жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного  проживания (квартира, комната, жилой  дом и т.д.).

Собственнику квартиры в  многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Жилое помещение может  находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

Традиционно способы возникновения  права собственности делятся  на две группы: первоначальные и  производные.

Первоначальные способы  не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых случаях может  быть признано право собственности  на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы –  те, при которых происходит передача права собственности на жилые  помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений  по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Гражданский кодекс РФ предусматривает  возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием, 12.12.93 г // Российская газета. 1993 г. № 327 25.12.93 г., с изменениями и дополнениями от 30.12.2008 № 7-ФКЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.94 г. N 51-ФЗ// Российская газета. 1994 г. № 238-239, с изменениями и дополнениями от 01.03.2013г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 от 26.01.96 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ.-1996. № 5.- Ст. 410, с изменениями и дополнениями от 01.03.2013г.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 от 26.11.01 г. N 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.12.2001, № 49, ст. 4552, с изменениями и дополнениями от 01.03.2013г.№ 166-ФЗ.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.02 г. N 137-ФЗ // Собрание законодательства РФ.18.11.02. № 46. Ст. 4532 с изменениями и дополнениями от 01.03.2013г.. № 76-ФЗ.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 1) от 31.07.98 г. N 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.08.98, № 31, ст. 3824, с изменениями и дополнениями от 29.06.2012 № 97-ФЗ.
7. Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 г. N 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000, № 32, ст. 3340, с изменениями и дополнениями от 02.10.2012 № 162-ФЗ.
8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1. Ст. 1, с изменениями и дополнениями от 02.10.2012 № 158-ФЗ.
9. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 145-ФЗ // Собрание Законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3823, с изменениями и дополнениями от 16.10.2012 № 175-ФЗ.
10. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» //Собрание Законодательства РФ, 05.02.1996, № 6, ст. 492, с дополнениями и изменениями от 28.07.2012 № 144-ФЗ.

                        

                               Учебники, монографии, брошюры

 

            1.   Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.

2.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.

3.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.

4.   Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.

5.   Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.

6.   Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. – 18.06.2008. – № 4685.

7.   Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.

8.   Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.

9.   Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 2005.

10.   Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.

11.   Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. – 2005. – № 6.

12.   Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.

13.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект, 2005.

14.   Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

15.   Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат. – М., 1997.

16.   Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.

17.   Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. – М.: Инфра-М, 2006.

18.   Малахова А.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. – Самара: Самарский университет, 2004.

19.   Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. / Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.

20.   Международные акты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.

21.   Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.