Право застройки в самой большой стране мира

право застройки  в самой  большой стране мира и право собственности  на время

Проект Нового ГК существенно  обновляет регулирование вещного  права. Изменениям подверглись и  виды вещных прав, одним из новелл которых является право застройки, провозглашенное в ст. 223 одним из видов ограниченных вещных прав.

Право застройки (superficies) – одно из старых классических вещных прав, существовавшее со времен Рима и сохраненное в законодательстве “развитых правопорядков” современности.

“ всё новое- хорошо забытое  старое”- именно так можно охарактеризовать предложение Проекта ГК ввести данное право сегодня.

Итак, данному праву в  Проекте ГК посвящено 8 статей(300-300.7)

Попытаться рассмотреть  перспективы права застройки  в современной России можно отвечая  на два вопроса: зачем? и как?

зачем?

Римское частное право  было основано на конкретных жизненных  ситуациях, потому и существует до сих  пор.

В основе каждого права  и любого гражданского регулирования должна быть заложена необходимость, некая жизненная потребность общества именно в данном регулировании.

А потому, прежде всего, необходимо решить: какова сегодняшняя потребность  в данном праве?

Главный смысл ограниченных вещных прав состоит в необходимости  юридически обеспечить экономически необходимое  участие несобственников в использовании  уже присвоенной собственниками чужой недвижости, главным образом  земельных участков.¹

Право застройки является одним из видов ограниченных вещных права, а значит, вышесказанное в  полной мере относится и к нему.

Необходимость в праве  застройки возникало в государствах, имеющих небольшую территорию. Когда все земельные участки заняты и уже приобретены в собственность. В результате этого другие лица, которое желают возвести какой-либо объект, лишены такой возможности ввиду отсутствия свободных земельных участков.

Выход был найден в одновременном  обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика.

Собственником объекта возведенного на чужом земельном участке становился собственник земельного учатка(superficies solo cedit), обладатель же права застройки имел право пользоваться своим строением в течении определенного срока.

Таким образом, Право застройки разрешало проблему строительства новых объектов и недостатка земельных участков для такого строительства.

Во многих странах был  закреплён иной принцип, так называемый superficies solo cedit(строение следует земле), известный ещё римскому праву. Данный принцип сейчас закреплён в многих классических правопорядках, например в Германии(Германское  гражданское уложение 1896 года) и Швейцарии(Швейцарский гражданский кодекс  1907 года). Оба эти кодекса  вообще не  знают понятия   недвижимость, которое  в германском и швейцарском праве считается научно-догматическим, а не законодательным, противопоставляя “движимые вещи” земельным участкам, которые и составляют здесь единственный вид недвижимости (§ 94-96  ГГУ, ст. 655 ШГК). Прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются в германском праве не отдельными  (самостоятельными) вещами, а лишь составными частями земельного участка. Поэтому в качестве принадлежности вещи, в том числе  недвижимой, здесь могут выступать только движимые вещи (§97 ГГУ, ч. 2 ст. 644 ШГК), не являющиеся земельными участками или их составными частями (ими, следовательно, не могут быть строения).²

¹ Российское гражданское право: Учебник: в 2 т. Т.1 Общая часть. Вещное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права./ Е.А.Суханов- М.: Статут,2011-589

²Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на другие гражданско-правовые категории// Вестник гражданского права №4, - 2008.- С.3