Приватизация
жилого помещения является одним из наиболее важных оснований
возникновения права собственности на
жилое помещение.
Основным нормативным актом, регулирующим
приватизацию жилых помещений, является
Закон РСФСР "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации" от 4 июля
1991 года № 1541-1 (в ред. от 1 мая 1999 года).
Данный Закон устанавливает основные
принципы осуществления приватизации
государственного и муниципального жилищного
фонда на территории Российской Федерации,
определяет правовые, социальные и экономические
основы преобразования отношений собственности
на жилье.
Целью Закона является создание условий
для осуществления права граждан на свободный
выбор способа удовлетворения потребностей
в жилье, а также улучшения использования
и сохранности жилищного фонда.
Приватизация жилья - это бесплатная
передача в собственность граждан на добровольной
основе занимаемых ими жилых помещений
в государственном и муниципальном жилищном
фонде, а для граждан, забронировавших
занимаемые жилые помещения, - по месту
бронирования жилых помещений.
Основные принципы приватизации:
• добровольность приватизации;
• однократность бесплатной приватизации.
Каждый гражданин имеет право
на приобретение в собственность бесплатно,
в порядке приватизации жилого помещения
в домах государственного и муниципального
жилищного фонда, но только один раз.
Несовершеннолетние, ставшие
собственниками занимаемого жилого помещения
в порядке его приватизации, сохраняют
право на однократную бесплатную приватизацию
жилого помещения после достижения ими
совершеннолетия.
Не подлежат приватизации жилые
помещения, находящиеся:
• в аварийном состоянии; в
общежитиях;
• в коммунальных квартирах;
• в домах закрытых военных
городков, а также служебные жилые помещения,
за исключением жилищного фонда совхозов
и других сельскохозяйственных предприятий,
к ним приравненных, и находящийся в сельской
местности жилищный фонд стационарных
учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда
или уполномоченные ими органы, а также
предприятия, за которыми закреплен жилищный
фонд на праве полного хозяйственного
ведения, и учреждения, в оперативное управление
которых передан жилищный фонд, вправе
принимать решения о приватизации служебных
жилых помещений, коммунальных квартир
и находящегося в сельской местности жилищного
фонда стационарных учреждений социальной
защиты населения.
Граждане РФ, занимающие жилые
помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда, включая
жилищный фонд, находящийся в хозяйственном
ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений (ведомственный
фонд), по договору социального найма или
аренды, вправе с согласия всех совместно
проживающих совершеннолетних членов
семьи, а также несовершеннолетних в возрасте
от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения
в собственность на условиях, предусмотренных
Законом, иными нормативными актами Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации.
Если гражданин выразил волю
на осуществление приватизации (то есть
подал заявление на приватизацию), однако
умер до регистрации права собственности,
он все же признается собственником жилья
и его наследники получают право на приватизированное
им жилое помещение.
Жилые помещения передаются
в общую собственность либо в собственность
одного из совместно проживающих лиц,
в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых
проживают исключительно несовершеннолетние
в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность
по заявлению родителей (усыновителей),
опекунов с предварительного разрешения
органов опеки и попечительства либо по
инициативе указанных органов. Жилые помещения,
в которых проживают исключительно несовершеннолетние
в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им
в собственность по их заявлению с согласия
родителей (усыновителей), попечителей
и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей,
а также в иных случаях утраты попечения
родителей, если в жилом помещении остались
проживать исключительно несовершеннолетние,
органы опеки и попечительства, руководители
учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся
без попечения родителей, опекуны (попечители),
приемные родители или иные законные представители
несовершеннолетних в течение трех месяцев
оформляют договор передачи жилого помещения
в собственность детям-сиротам и детям,
оставшимся без попечения родителей. Договоры
передачи жилых помещений в собственность
несовершеннолетним, не достигшим возраста
14 лет, оформляются по заявлениям их законных
представителей с предварительного разрешения
органов опеки и попечительства или, при
необходимости, по инициативе таких органов.
Указанные договоры несовершеннолетними,
достигшими возраста 14 лет, оформляются
самостоятельно с согласия их законных
представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи
в собственность жилых помещений, в которых
проживают исключительно несовершеннолетние,
проводится за счет средств местных бюджетов.
Передача жилых помещений в
собственность граждан осуществляется:
• соответствующим органом
местного самоуправления;
• организацией, за которой
закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения;
• учреждением, в оперативное
управление которого передан жилищный
фонд.
Передача жилья в собственность
граждан оформляется договором передачи,
заключаемым местной администрацией,
предприятием, учреждением с гражданином,
получающим жилое помещение в собственность
в порядке, установленном соответствующим
органом исполнительной власти. При этом
нотариального удостоверения договора
передачи не требуется и государственная
пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения
в собственность включаются несовершеннолетние,
имеющие право пользования данным жилым
помещением и проживающие совместно с
лицами, которым это жилое помещение передается
в общую с несовершеннолетними собственность,
или несовершеннолетние, проживающие
отдельно от указанных лиц, но не утратившие
права пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное
жилье возникает с момента государственной
регистрации права в едином государственном
реестре учреждениями юстиции.
Решение вопроса о приватизации
жилья должно приниматься по заявлениям
граждан в двухмесячный срок со дня подачи
документов. В случае нарушения прав гражданина
при решении вопросов приватизации жилья
он вправе обратиться в суд.
Приватизация занимаемых гражданами
жилых помещений в домах, требуюших капитального
ремонта, осуществляется в соответствии
с законом. При этом за наймодателем сохраняется
обязанность производить капитальный
ремонт дома в соответствии с нормами
содержания, эксплуатации и ремонта жилищного
фонда.
Органы местного самоуправления,
предприятия, учреждения вправе выкупать
у граждан с их согласия жилье, принадлежащее
им на праве собственности, с целью более
рационального его перераспределения.
Граждане, ставшие собственниками
жилых помещений, владеют, пользуются
и распоряжаются ими по своему усмотрению,
вправе продавать, завещать, сдавать в
аренду эти помещения, а также совершать
с ними иные сделки, не противоречащие
законодательству.
Для совершения сделок в отношении
приватизированных жилых помещений, в
которых проживают несовершеннолетние,
независимо от того, являются ли они собственниками,
сособственниками или членами семьи собственников,
в том числе бывшими, имеющие право пользования
данным жилым помещением, требуется предварительное
разрешение органов опеки и попечительства.
Это правило распространяется также на
жилые помещения, в которых несовершеннолетние
не проживают, однако на момент приватизации
имели на это жилое помещение равные с
собственником права.
Пользование земельными участками,
на которых размещены приватизированные
жилые дома и придомовые территории, осуществляется
в порядке и на условиях, установленных
нормами Земельного кодекса РФ.
При переходе государственных
или муниципальных предприятий, учреждений
в иную форму собственности либо при их
ликвидации жилищный фонд, находящийся
в хозяйственном ведении предприятий
или оперативном управлении учреждений,
должен быть передан в хозяйственное ведение
или оперативное управление правопреемникам
этих предприятий, учреждений (если они
определены), иных юридических лиц либо
в ведение органов местного самоуправления
в установленном порядке с сохранением
всех жилищных прав граждан, в том числе
права на приватизацию жилья.
Обслуживание и ремонт приватизированных
жилых помещений осуществляются с обязательным
соблюдением единых правил и норм эксплуатации
и ремонта жилищного фонда на условиях,
установленных для домов государственного
и муниципального жилищного фонда, за
счет средств их собственников. В этих
целях собственники могут образовывать
товарищества и иные объединения.
За государственными жилищно-эксплуатационными
и ремонтно-строительными организациями
сохраняются обязательства по обслуживанию
и ремонту приватизированных жилых помещений
по договору с их собственниками (товариществами
и иными объединениями).
Оплата расходов, связанных
с обслуживанием и ремонтом приватизированных
жилых помещений, производится собственниками
по ставкам, установленным для обслуживания
государственного и муниципального жилищного
фонда.
Собственники жилых помещений
вправе самостоятельно определять организацию
для обслуживания этих помещений, включая
государственные жилищно-эксплуатационные
и ремонтно-строительные организации,
кооперативы, частные фирмы и иные субъекты
хозяйствования.
Обслуживание и ремонт жилого
дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными
и ремонтно-строительными организациями,
обслуживающими этот дом до начала приватизации,
кроме тех квартир, собственники которых
избрали иные организации для обслуживания
этих квартир.
Собственники жилых помещений
участвуют в расходах, связанных с обслуживанием
и ремонтом инженерного оборудования,
мест общего пользования дома и содержанием
придомовой территории, соразмерно занимаемой
ими площади в этом доме.
Контроль за техническим состоянием
и своевременным ремонтом приватизированного
жилищного фонда осуществляют органы
местного самоуправления. |