Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилом фонде

В переходный период создания рынка жилья для  собственников жилых домов и  приватизированных квартир, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1977г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м.  Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству. Формальное основание тому содержится в п.15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, который предоставляет возможность гражданам, переезжающим в другое жилое помещение и заселяющимся по договору найма или аренды, приватизировать его при условии расторжения договора передачи в собственность ( в порядке приватизации)  ранее занимаемого помещения. Однако Закон о приватизации жилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторжения данного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может быть юридически безупречной.

К сказанному нужно добавить, что для многих граждан мотивом для расторжения  договора приватизации жилого помещения  может быть не только желание получить более просторную жилую площадь  в государственном или муниципальном  фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность  иметь жилое помещение на праве  собственности.

Практика  показывает, что судами рассматривается  значительное количество дел по искам  о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности  при вынесении решения по данному  вопросу. Как сказано выше, возможность  «расприватизации»  до сих пор прямо не предусмотрена Законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст.450 ГК РФ, закрепившей  общее правило расторжения  договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон ( ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.

Приведем  пример удовлетворения иска о расторжении  договора приватизации. Решением Перовского районного народного суда г. Москвы от 14 мая 1993 года удовлетворен иск Бакалдиных к АО»Мосприватизация» о расторжении договора передачи квартиры в собственность. Суд в решении указал следующее. В настоящее время  истцам предоставлена новая квартира. Согласно ст.11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. В связи с этим положением истцы лишились бы возможности приватизировать квартиру по новому месту жительства. При таких обстоятельствах суд счел возможным удовлетворить исковые требования и расторгнуть договор передачи квартиры в собственность.

Нетрудно  заметить, что у Перовского районного  суда не было прямых оснований для  удовлетворения  иска о расторжении  договора передачи квартиры, предусмотренных  законодательством. Законом о приватизации данный вопрос  не урегулирован.

В Закон  необходимо ввести четкое положение  о повторной приватизации вновь  полученного жилого помещения при  улучшении жилищных условий при  условии расторжения предыдущего  договора и предусмотреть возможность  расторжения договора о приватизации по требованию гражданина как одной  из сторон договора.

К сказанному следует добавить, что согласно п.20 Положения о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность  граждан в г. Москве владельцам приватизированных  квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения  с городской администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному  заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд.

Гражданин, желающий «расприватизировать» занимаемое им жилье и являющийся очередником  на улучшение жилищных условий, может  воспользоваться статьей 17 Закона о  приватизации, которая оговаривает  порядок выкупа местными органами власти у граждан жилой площади, принадлежавшей им на праве собственности. В таком  случае за гражданами не должно сохраняться  право на повторную бесплатную приватизацию: продавая свое жилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.

Органы  местной власти с целью более  рационального перераспределения  выкупленного жилья у граждан  могут его продать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий для использования  по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новые жильцы могут впоследствии приватизировать  занимаемую ими площадь.

Следует сказать, что выкуп жилых помещений  у граждан получил распространение  во многих городах России. Так, в  г. Екатеринбурге городская администрация  приобрела значительное количество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах, многодетным семьям, участникам Великой  Отечественной войны.

Однако  представляется логичным  сохранение права вторичной приватизации при  улучшении жилищных условий в  случае добровольной безвозмездной  передачи гражданином жилого помещения  местной администрации.

Иногда  приватизированные жилые помещения  в результате принятия нормативных  актов идут под снос. Необходимость  сноса жилого дома, в котором расположено  приватизированное помещение, может  быть вызвана отводом земельного участка для государственных, муниципальных  или общественных нужд.

Если  изъятие земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд невозможно без прекращения  права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся  на данном участке, это имущество  может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи  с публичных торгов (по аукционной цене) на основании ст. 239 ГКРФ. При  этом собственнику должно быть предоставлено  равноценное имущество или возмещены  в полном объеме убытки, причиненные  прекращением права собственности, включая и упущенную выгоду.

Аналогично, в концептуальном смысле, должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду  непригодности для проживания. Эта  причина может быть обусловлена  влиянием времени, природных условий, постепенным износом дома. Указанные  общие правила Гражданского кодекса  конкретизируются в ст.137 – ЖК РСФСР. Особую значимость положения жилищного  законодательства приобретают в  случае, если сносимая жилая площадь  у собственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно быть предоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на праве  собственности.

 Представляется, что законодательство о приватизации  здесь не применимо, - государственные  или муниципальные органы должны  предоставить жилье гражданам  именно в собственность, а не  заселять их по договору найма.  Аналогичным образом должен решаться  вопрос и в случае проведения  капитального ремонта в приватизированном  жилом помещении и отселении  на новое постоянное место  жительства.

Определенные  трудности возникают у граждан  в ситуации, когда в договоре неправильно  отражаются характеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти  неточности могут и не ставить  под сомнение действительность договора приватизации, но, когда возникает  необходимость внести в документы исправления и уточнения, неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточно серьезные.

Так, гражданину Лукину пришлось не только обратиться в суд, но и дойти до надзорной  инстанции, чтобы добиться исправления  ошибок, допущенных в документах о  приватизации. Обращаясь в Киевский районный суд г. Москвы с заявлением о внесении исправлений в договор  о приватизации жилья, Лукин указывал, что в договоре неправильно отражены сведения о приватизации жилой площади, отсутствуют данные о наличии  в квартире коридора, неверно указан этаж. Лукин неоднократно обращался  в Мосжилкомитет, однако ему было отказано в удовлетворении просьбы о внесении соответствующих исправлений в договор.

Судья Киевского народного суда своим  определением от 21 января 1993г отказал  Лукину в принятии заявления. Это  решение поддержало и кассационная инстанция – судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда –  оставив определение судьи без  изменения. Мотив отказа был в  обоих случаях одинаков – ссылка на то, что вопрос о внесение изменений  должен решаться в административном порядке. Судебная коллегия по гражданским  делам Московского городского суда указала, что в соответствии с  Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами исправление  ошибок , не меняющих существа удостоверенного или выданного документа, производится нотариусом в административном порядке.

С данным выводом судебных инстанций согласиться  нельзя, так как для решения  вопроса о внесении изменений  в двусторонний договор в нотариальной конторе необходимо присутствие  обеих сторон – в данном случае Лукина и представителя Мосжилкомитета.

Заявление гражданина должно было быть принято  к рассмотрению в судебном порядке, поскольку он был лишен возможности  защитить иным путем свои интересы. К тому же статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда закрепляет возможность обращения в суд в случае нарушения прав граждан при решении вопросов приватизации.

Поэтому вполне закономерно Президиум Мосгорсуда своим определением отменил предыдущие судебные решения.

Подобные  неточности в договоре можно рассмотреть  и как неправильное определение  его предмета, который является существенным условием любого договора ( ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ). Этот вывод подтверждается и приложением 3 к примерному положению о приватизации, а также ст.554 ( по аналогии), которая требует указания всех характеристик объекта недвижимости ( в нашем случае – в жилищной сфере).

Иначе сделка может быть признана недействительной в силу ст.168 ГК РФ как не соответствующая  закону. Административные начала в  договоре передачи жилья в собственность  видятся в обязанности местных  органов власти в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином  решить вопрос о приватизации жилого помещения. В противном случае виновные должностные лица привлекаются к  ответственности в установленном  порядке. В судебной практике на первых этапах приватизации таких случаев  встречалось немало.

Так, Заводской  районный народный суд г. Саратова рассмотрел несколько исковых заявлений  о принуждении Метизного акционерного объединения к заключению договора на приватизацию жилых квартир в  принадлежащем ему доме. Суд установил, что АО под различными предлогами необоснованно отказывало гражданам  в заключении с ними договоров  на приватизацию квартир, расположенных  в его доме, в то время как  закон о приватизации жилищного  фонда признает за гражданами право  приватизировать ведомственные  квартиры.

Доводы  ответчика о том, что в связи  с приватизацией всего имущественного фонда до окончания этого процесса он не намерен отдельно заниматься приватизацией квартир в домах , которые ему принадлежат, суд признал не соответствующими Закону. Иски граждан были удовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст.4 Закона о приватизации жилищного фонда, в которой перечислены случаи, когда приватизация не допускается.

Акционерное объединение не могло сослаться  ни на один из них. Когда остальные  жильцы в домах ответчика пожелали приватизировать свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в  суд поступили десятки подобных заявлений. Суд должен был предотвратить  их подачу путем вынесения частного определения в адрес руководства  АО.

Некоторые сложности могут возникать и  в тех случаях, когда на приватизируемой  жилой площади проживает семья  из двух и более человек и возникает  общая совместная или общая долевая  собственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договоре приватизации.

При отсутствии указаний о долях они предполагаются равными (п.1 ст.245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений  собственности на жилое помещение  не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что  будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

Необходимо  отметить, что доля каждого из участников  в общей собственности на приватизированную  квартиру выражается арифметически. Эта  доля может не совпадать с размером площади, которой реально пользуется собственник и члены его семьи  в квартире, находящейся в общей  долевой собственности.

Однако  собственники могут составить нотариально  удостоверенный договор о пользовании  конкретными жилыми помещениями  квартиры, если они не совпадают  с принадлежащими им долями. Предполагается, что выдел участнику общей  собственности принадлежащей ему  доли в натуре допустим, если имеется  техническая возможность передать ему изолированное помещение, а  также часть подсобных помещений, устроить отдельный вход. При отсутствии такой возможности и в случае спора между собственниками суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.