Про проблемы жилища населения

1.Граждане могут улучшить свои  жилищные условия путем приобретения  в собственность жилых помещений  (жилых домов). В соответствии  со ст. 19 Закона об основах федеральной  жилищной политики граждане имеют  право на приобретение жилья  в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном  порядке занимаемых жилых помещений  в домах государственного и  муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в  хозяйственном ведении предприятий  или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства,  в том числе жилищного строительства  товариществами индивидуальных  застройщиков;

3) участия в жилищных  и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников  жилья;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке  наследования и по другим законным  основаниям.

Важной новеллой является указание в ст. 19 Закона о том, что "не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов  государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан". Эта норма направлена на усиление охраны прав нанимателей, собственников отдельных квартир, членов их семей от неправомерного ущемления их жилищных прав.

Представляется, что такой  запрет должен действовать не только в случаях продажи, но и в других случаях отчуждения (или сноса) заселенных квартир и домов (например, когда  жилой дом, пригодный для проживания, переоборудуется в служебное (нежилое) здание — под офисы, конторы, мастерские, для размещения аппаратов учреждений, ведомств и т. п.). В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает выселение нанимателей из таких домов без их согласия, что зачастую связано с ущемлением жилищных интересов граждан.

Как сказано выше, законодательством  Российской Федерации не установлено  каких-либо ограничений по количеству, размерам и стоимости жилья, находящегося в собственности граждан. Исходя из этого гражданин может оказаться  собственником одновременно нескольких жилых помещений, например, в связи с переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на основании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, и т. п.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права  собственности граждан на жилые  дома (жилые помещения) вызывает необходимость  остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения  осуществляет права владения; пользования  и распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

2. Жилые помещения служат удовлетворению потребностей граждан в жилище. Поэтому законодатель как в ранее принятых (ст. 7 ЖК), так и в новейших нормативно-правовых актах (ст. 288 ГК) последовательно формулирует правило, закрепляющее главнейшую функцию жилого помещения, — служить ддя проживания граждан. Данная функция определяет сферу утилитарного применения жилого помещения, которая более всего связана с правомочием пользования им. Такая связь как бы уравновешивает юридические возможности по использованию жилого помещения гражданина-собственника и лиц, которые пользуются жилищем на иных основаниях, скажем, по договору найма. В этом отношении правомочие пользования жилым помещением, которым обладает его собственник, и правомочие пользования нанимателя в содержательном плане весьма близки, несмотря на различие в титулах носителей этого правомочия.

Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, осуществляется как самими этими гражданами, так и членами их семей. Гражданин-собственник вправе все-

лить в принадлежащий  ему дом или квартиру других граждан, а также сдавать жилые помещения  ддя проживания на основании договора. В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться помещениями в доме, квартире наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещениями сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником. Однако реализация данного права в этом случае должна осуществляться в рамках договоров найма или аренды, заключаемых между собственником и бывшими членами семьи, т.е. на воз-мездных началах. Данная возможность, предусмотренная ч. 2 ст. 127 ЖК, дает собственнику юридический инструмент, позволяющий лишить бывшего члена семьи прежнего жилища, например, по основаниям, указанным в ст. 98, 135, 136 ЖК.

Возможности по пользованию  жилищем бывшими членами семьи собственника следует отличать от аналогичных возможностей членов семьи прежнего собственника. На стороне последних имеется достаточно прочная гарантия их прав на дальнейшую реализацию правомочия пользования жилым помещением, предусмотренная п. 2 ст. 292 ГК, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника'.

В ГК и ЖК содержится ряд  условий, которые должен соблюсти собственник  жилого помещения, прежде чем осуществить  действия по его использованию, затрагивающие  жилищные права иных лиц. Так, размещение собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. Зет. 288 ГК). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством  или перепланировкой помещений  должен производиться с разрешения городской либо районной администрации (ч. 2 ст. 128 ЖК). 

Пользование жилищем  в частном фонде сопряжено с обязанностью собственника по обеспечению его сохранности. Эта обязанность закреплена в ст. 128 ЖК, в соответствии с которой граждане, имеющие в собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию'.

Содержание  жилого дома, квартиры в надлежащем состоянии — важнейшая обязанность собственника, которая отвечает не только его интересам, но и интересам общества в целом. ГК установлены санкции за бесхозяйственно содержимое жилое помещение (см. гл. 12 настоящего пособия).

3. Приватизация жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение. 
Основным нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых помещений, является Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. 
Основные принципы приватизации:

• добровольность приватизации; 
• однократность бесплатной приватизации.

Каждый гражданин имеет право  на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но только один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в  порядке его приватизации, сохраняют  право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после  достижения ими совершеннолетия.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся:

• в аварийном состоянии; в общежитиях;

• в коммунальных квартирах;

• в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Если гражданин выразил волю на осуществление приватизации (то есть подал заявление на приватизацию), однако умер до регистрации права собственности, он все же признается собственником жилья и его наследники получают право на приватизированное им жилое помещение.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в  собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также  в иных случаях утраты попечения  родителей, если в жилом помещении  остались проживать исключительно  несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в  собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно  несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.

Передача жилых помещений в  собственность граждан осуществляется:

• соответствующим органом местного самоуправления;

• организацией, за которой закреплен  жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность  граждан оформляется договором  передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим органом исполнительной власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения  в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие  совместно с лицами, которым это  жилое помещение передается в  общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня  подачи документов. В случае нарушения  прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требуюших капитального ремонта, осуществляется в соответствии с законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.