Проблемные вопросы участия в кооперативах

Проигрывают от существования организаций-призраков  и избираемые главы Управ и  советники районного собрания. Проигрывает  МЭР города. Огромные бюджетные средства расходуются ежегодно, а жилищный фонд города катастрофическими темпами ветшает и разрушается, так как эти деньги уходят не по назначению. Недовольство населения состоянием своего жилищного фонда выливается в недовольство своими избранниками во время выборов. А ведь в дележе этой части бюджетного пирога, отрезанного на содержание организаций-призраков, они участия не принимали[15].

 

Заключение

Сегодня в  России существует два "гибких" способа  приобретения жилья - взять кредит у  банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного кооператива. Основные достоинства и недостатки первой схемы известны - быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость "прозрачного" дохода.

Минусы и  плюсы ЖСК не так очевидны. Пусть  сами себя они любят ассоциировать с кассами взаимопомощи, однако квартира - не шапка, а система приобретения жилья в рассрочку сложна и имеет много нюансов.

Противники  ЖСК сравнивают их с "пирамидами": кооперативы постоянно расширяют  членскую базу и соответственно увеличивают  паевой фонд. Сторонники ЖСК считают, что сравнивать их с "пирамидами" неверно. Деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Вкратце суть метода ЖСК такова. Человек, желающий приобрести квартиру, вступает в кооператив, для чего вносит вступительный взнос - он составляет приблизительно 5% ориентировочной стоимости будущего жилья - и фиксированный регистрационный взнос. После чего член ЖСК начинает накапливать необходимую сумму личных средств, внося ее в кооператив - 50% стоимости квартиры. Этот этап называется накопительным, и длится он в среднем от года до четырех лет. Длительность этого этапа можно программировать самостоятельно - от срока накопления будет зависеть срок предоставления рассрочки. Связь прямо пропорциональная - чем дольше длится накопительный этап, тем дольше будет срок предоставления рассрочки.

Как только член ЖСК накапливает необходимые 50%, кооператив предоставляет рассрочку  на оставшиеся 50% стоимости жилья, и начинается этап расчета.

До выплаты  пая гражданин живет в квартире, которая принадлежит кооперативу. После того как выплачен последний пай, квартира оформляется собственность на квартиру и выход из кооператива.

С достоинствами  ЖСК мы определились - покупка квартиры в рассрочку на достаточно мягких условиях. В итоге стоимость купленной с помощью ЖСК или ЖК квартиры увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме - на 50-80%.

Еще плюсы:

- квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;

- квартира  приобретается за ту цену, которая  существует на рынке недвижимости  на момент накопления вами 50% стоимости.  Если ваш ЖСК индексирует накопления, это безусловно выгодно;

- в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость,

- предоставляется  льгота по налогу на доходы  физических лиц при приобретении  квартиры в размере до 600 тыс.  руб. (с января 2004 г. - 1 млн руб.);

- ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;

- возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.

Это плюсы, но есть и минусы. Надежность кооператива  оценить очень трудно. Зачастую успех  жилищно-строительного кооператива  зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Все-таки схема приобретения жилья через ЖСК сложна - для того, чтобы купить квартиру одному вкладчику, нужно, чтобы в кооператив вступили минимум 10 новых членов. Для того, чтобы купить квартиры уже им, необходимы еще 100 новичков, и т. д. Торговать мебелью в центре Москвы гораздо легче, чем обеспечивать постоянный приток новых пайщиков и их денег. Впрочем, сами председатели ЖСК на судьбу не жалуются, ссылаясь на то, что поток людей не прекращается, а только увеличивается, поскольку риторический "жилищный вопрос" актуален всегда.

Главными  проблемами, волнующими членов ЖСК, остаются вопросы рисков и гарантий. Риски  зависят по большей части от того, кто управляет кооперативом. Банкротство  фактически невозможно. В ЖСК 1) что  доходы всегда предшествуют расходам, т. е. квартира покупается после того, как пайщики внесли сумму, равную ее стоимости. 2) даже если приток новых членов в кооператив прекратится, необходимое количество квартир все равно будет куплено - за счет взносов оставшихся пайщиков. В этом случае лишь замедлятся сроки приобретения жилья. Однако на эту возможность руководители ЖСК смотрят с сомнением - пайщиков, отказавшихся платить, не было вовсе, а задолжников по платежам меньше 0,3%.

Ликвидация  ЖСК возможна в двух случаях. Первый - если они грубо нарушает свой устав, например, занимается коммерческой или неразрешенной деятельностью. Второй случай - если все члены кооператива единогласно проголосуют за его ликвидацию, что еще менее вероятно. Это риски.

Одним из минусов является то, что ЖСК - это кооператив, то есть все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖСК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех. И в системе ипотечного кредитования, и в системе ЖСК российское законодательство оставляет желать лучшего - сегодня закон о выселении квартиранта имеет много "дыр" и обходных путей с помощью других законов. Так, выселение по любой причине противоречит статье 25 Конституции РФ, которая гласит: "Жилище неприкосновенно".

В том случае, если пайщик, уже проживающий в  квартире ЖСК, оказывается неплатежеспособным, то по взаимному согласию сторон ему  предоставляется новое, менее благоустроенное  жилье - стоимостью в ту сумму, которую пайщик уже внес на счет кооператива. Освобожденная квартира продается.

Если взаимного  согласия достичь не удается, в этом случае начинается судебный процесс. Правда, прецедентов таких в России еще  не было.

Так все-таки, ЖСК - это пирамида или нет? Очевидно, что, как и любой бизнес, ЖСК в разных руках может привести к различному результату. Изначально в идее ЖСК заложена возможность мошенничества, и некоторые могут ею воспользоваться. Так же изначально это рабочий механизм покупки жилья. А выбрать достойных среди равных - уже задача клиента.

Относительно  перспектив ЖСК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает  иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

Нормативно-правовые акты:

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 - М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 2003. - 106 с.

4. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99

5. Федеральный закон от 20 мая 2002 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС Гарант, 2003

6. Закон СССР от 2 ноября 1989 г. «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан» // СПС Гарант, 2004

7. Федеральный закон «О потребительской кооперации» от 19.06.92 N 3085-1 // СПС Гарант, 2004

8. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93, N 8 // СПС Гарант, 2004

9. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации" О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.) // СПС Гарант, 2004

10. Примерный  устав жилищно-строительного кооператива // СПС Гарант, 2004

11. Единые  Стандарты деятельности жилищных  и жилищно-строительных кооперативов// СПС Гарант, 2004

12. П. 23-26 Постановления №11 Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР – М.: Право, 1994

13. Постановлении  Пленума Верховного Суда СССР  от 27 августа 1980 г. // СПС Гарант, 2004

Литература:

1. Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., Норма, 2003 – 1050 с.

2. Броденко С.П. ЖСК - Р-на-Дону: Феникс, 2003 – 120 с.

3. Вишневецкая Р.Я. Гражданское право. Учебное пособие. Р\Д., Феникс, 2003 – 469 с.

4. Воронина Н.П. Преобразующие юридические факты в советском жилищном праве. Свердловск: Политиздат, 1982 – 500 с.

5. Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Из-во Московского Университета, 1990 – 110 с.

6. Грамолин А. Реформа с большой дороги так называют преобразования жилищно-коммунального хозяйства // Российская Федерация сегодня, №4 2004.

7. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут. 2000 – 202 с.

8. Крашенинников П.В. Сборник адвокатской и судебной практики по гражданским делам. М.: Норма. 2003 – 1400 с.

9. Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. - М.: Бук ЛТД, 2003 – 130 с.

10. Макаров  Г. Право собственности на квартиру  и жилой дом // Хозяйство и  право, 1998, №№5, 6

11. Мелихан  Р.Р. Жилищная реформа – планы  на будущее // Газета о недвижимости для всех N 119, 2004.

12. Новицкий  И.Б. Римское право. – М.: Бек, 2000 – 450 с.

13. Онипенко Е.С. Жилищно-строительные кооперативы. Проблемы и противоречия. //Сборник студенческих докладов. Р/Д: Ростовиздат, 2003.

14. Приходько  И. Обязательственные и вещные  отношения в ЖСК в свете  Закона «О собственности СССР»//Хозяйство  и право, №1, 1990.

15. Сборник судебной практики по жилищным делам - М.: Статут, 2003 – 870 с.

16. Станко  Д. Статьи о ЖСК // Планируй  жизнь сам, № 4, 2003.

17. Толстой  Ю.К. Жилищное право. Учебное  пособие. М.: Пост-фактум, 2002 – 550 с.

18. Хейгетова  С.В. Жилищный кооператив: немного истории.//Скарт и наш дом, №2, 2004.

19. Хомяков  В. ЖСК и ЖК – организации-призраки. Два подхода к самоуправлению  в жилищной сфере. М.: Статут, 2001 90с.

20. Унина  Е.В. О праве собственности  граждан на жилые помещения  // Правоведение, №1, 1999.

21. Чернышев  Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2003 – 160 с.

Ссылки:

[1] Хейгетова С.В. Жилищный кооператив: немного истории.//Скарт и наш дом. № 2,2004. С. 4.

[2] Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. М., 2003. С. 13.

[3] Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С.93.

[4] Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М., Из-во Московского Университета, 1990. С. 44.

[5] ст. 7. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации" О потребительской кооперации в Российской Федерации" (с изменениями от 28 апреля 2000 г.)

[6] Хомяков В. ЖСК и ЖК – организации-призраки. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. М., 2001. С. 6.

[7] Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., Пост-фактум, 2002.

[8] Унина Е.В. О праве собственности граждан на жилые помещения //Правоведение, №1,1999. С 39.

[9] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.76.

[10] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1999. С. 206-207.

[11] Чернышев Л.Н. "Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы". - М., 2003 С. 20.

[12] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.77

[13] Станко Д. Статьи о ЖСК.//Планируй жизнь сам, № 4, 2003. С. 11

[14] Мелихан Р.Р. Жилищная реформа – планы на будущее.// Газета о недвижимости для всех, N 119, 2004

[15] Грамолин А. Реформа с большой дороги так называют преобразования жилищно-коммунального хозяйства// Российская Федерация сегодня, №4, 2004.