Сделки: понятие, признаки, виды, условия действительности

Реституция – это возвращение (обратное возвращение) всего полученного по исполненной сделке. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ [1] при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Реституция может быть:

двусторонней, когда обе  стороны на равных получают обратно  все ранее исполненное по сделке (ст. 171, 175, 177 и др.) [1];

односторонней, когда  обратное возвращение исполненного производится только в отношении  одной (обычно – невиновной, потерпевшей и др.) стороны.

Для гражданского права  органичной, соответствующей его  началам является двусторонняя реституция, а с учетом иных субъективных и социальных обстоятельств (например, кабальных сделок) – односторонняя.

В отдельных случаях  в сфере гражданского права можно  констатировать недопущение реституции, когда исполненное по ничтожной  сделке одной или обеими сторонами обращается в доход федерального государства (ст. 169 – совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности) [1].

При определении последствий  недействительности сделок существенное значение имеет их деление на ничтожные (они по своей сути представляют правонарушения) и оспоримые. При этом в законодательстве предусмотрено, что если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

 

Задача.

Курилов купил у Чудакова дачу. Договор был составлен в  письменной форме в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу. После нотариального удостоверения  договора купли-продажи Курилов передал Чудакову наличные деньги, составляющие стоимость дачи, и принял дачу во владение. Участники сделки договорились, что в ближайшее время Чудаков зарегистрирует переход права собственности на дачу к Курилову и передаст Курилову нотариально удостоверенный и зарегистрированный экземпляр договора покупателя. Курилов выдал жене Чудакова доверенность с полномочием подать документы, необходимые для государственной регистрации сделки.

В течение двух месяцев  Курилов постоянно звонил Чудакову с просьбой передать ему нотариально удостоверенный и прошедший государственную регистрацию экземпляр договора купли-продажи дачи. Чудаков обещал сделать это в ближайшее время.

Однажды в ответ на звонок Курилова Чудаков заявил, что  продал свою прекрасную дачу слишком дешево, а потом решил уничтожить все имеющиеся у него экземпляры договора. Он предложил Курилову заключить новый договор купли-продажи, но с условием двукратного повышения цены дачи.

Курилов перестал звонить  Чудакову и в течении последующих  двух лет до дня своей смерти фактически пользовался дачей. Он полагал, что экземпляр договора купли-продажи дачи, который остался на хранении в архиве у нотариуса, достаточно защищает его права.

Узнав о смерти Курилова, Чудаков предъявил в суд иск  об истребовании дачи из незаконного пользования наследниками Курилова.

 

 

Решение задачи

Данная проблема решается через суд. Суд должен обязать  Чудакова оформить на родственников  Курилова договор о переходе права  собственности, т.к. есть доказательства, что Курилов оплатил стоимость дачи и собирался получить от Чудакова договор о государственной регистрации сделки (на руках супруги Чудакова имеется доверенность от Курилова на полномочия подачи документов, необходимых для государственной регистрации сделки).

Документами, необходимыми для заключения сделки на покупку дачи являются следующие: свидетельства на право собственности на землю и постройки; кадастровые паспорта участка и дома; согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;  доверенность, если интересы представляет доверенное лицо; справки из психоневрологического и наркологического диспансеров; выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ограничений, обременений, и правопритязаний на объект. Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

В ст. 131 ГК РФ [1] устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество –возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Регистрации подлежат следующие  права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право  оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с Федеральным  законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Наряду со ст. 131 Гражданский  кодекс РФ [1] содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Гражданского Кодекса.

 

 

 

 

Список  использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года (в редакции Федерального  закона  от  6  декабря  2011  г.  № 405-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. – № 50. – ст. 7347.

2. О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним / Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ г. Москва // Российская газета. – 30 июля 1997. 

3. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / по общ. ред. С. А. Степанова. – М.: Проспект, 2011 г. – 379 с.

4. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования / Антология уральской цивилистики. – М.: Статут, 2001. – 431 с.

5. Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения. – М.: Статут, 2001. – 714 с.