Товарищество собственников жилья

Первоначально указанное  имущество принадлежало Фабрике. Затем  это имущество было отчуждено ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край» на основании трех договоров.

Впоследствии (но после того, как это имущество приобрело ООО «Эрмитаж») данные договоры были признаны арбитражным судом недействительными.

По прошествии некоторого времени ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край» почти одновременно продали приобретенное ими имущество ООО «Гражданстрой-Сервис», которое в свою очередь приблизительно через месяц перепродало его ООО «Эрмитаж».  При перепродаже рыночная стоимость только одного здания производственного корпуса была в два раза выше, чем стоимость обоих зданий, определенная сторонами.

При рассмотрении данного  дела перед судами возник вопрос: является ли ООО «Эрмитаж» добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества?

Проблема доказывания  недобросовестности приобретателя  при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного  владения

При рассмотрении подобных дел одним из основных возражений против требований собственника является довод о добросовестном приобретении спорного имущества. То есть приобретатель  спорной вещи заявляет, что он не знал и не мог знать, что имущество  было приобретено им не у собственника, а у незаконного владельца. В  этом случае, по общему правилу, суд  отказывает в удовлетворении виндикационного иска и защищает добросовестного приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был  знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности  принял все разумные меры для выяснения  правомочий продавца на отчуждение имущества. Это указано в п. 38 совместного  Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22).

Из этого разъяснения  следует, что если приобретатель  не принял упомянутые разумные меры, то он является недобросовестным и не может быть защищен судом от требований собственника имущества.

Судебной практикой были выработаны критерии непринятия указанных  разумных мер (и, следовательно, недобросовестности приобретателя) применительно к  спорам о виндикации недвижимого  имущества.

1. На момент совершения  сделки по приобретению недвижимого  имущества право собственности  в ЕГРП было зарегистрировано  не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (абз. 2 п. 38 Постановления N 10/22).

2. Совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших сделки по приобретению недвижимого имущества, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», далее — Информационное письмо N 126).

3. Явно заниженная цена  продаваемого имущества (п. 9 Информационного  письма N 126, Постановление Президиума  ВАС РФ от 18.12.2007 N 10665/07 по делу N А40-57495/06-6-335).

В отношении последнего критерия в судебной практике прямо отмечается, что имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственностью отчуждателя.

Явно заниженная цена определяется судом на основании обстоятельств  конкретного дела, но, как правило, таковой признается цена, в разы меньшая рыночной (Постановления  ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2010 по делу N А45-13861/2009, ФАС Московского округа от 29.01.2009 N КГ-А40/13034-08-П-1,2, ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А09-10688/09, от 11.08.2010 по делу N А54- 153/2008/С16). В приведенных Постановлениях цена сделок по приобретению имущества была ниже рыночной в 4 — 20 раз. Однако следует обратить внимание на то, что продажа имущества по заниженной цене входит в предмет доказывания виндикационного иска и оценки добросовестности приобретателя, а не иска о признании сделки недействительной и (или) о применении последствий недействительности сделки (Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2010 N КГ-А40/7607-10-П).

Необходимо отметить, что  в судебной практике выработаны и  другие признаки того, что покупатель не принял разумные меры для выяснения  правомочий продавца на отчуждение имущества. Подобным признаком, в частности, было признано наличие на земельном участке, по поводу которого был подан виндикационный иск, объекта незавершенного строительства с неопределенным правовым статусом (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А10-3228/2008, а также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 по делу N А10-3228/2008).

Также о недобросовестности может свидетельствовать и то, что сделка по отчуждению имущества  между первым приобретателем и вторым приобретателем была совершена менее  чем через месяц после совершения аналогичной сделки между незаконным отчуждателем и первым приобретателем. При этом последний приобретатель был зарегистрирован как юридическое лицо перед совершением сделки с первым приобретателем (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А56-7186/2008, от 02.07.2009 по делу N А56-6802/2008).

В рассматриваемом деле Президиум  ВАС РФ применил сразу несколько  критериев определения непринятия приобретателем разумных мер для  выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требования Фабрики, поскольку пришел к выводу о том, что ООО «Эрмитаж» является недобросовестным приобретателем.

Однако суд апелляционной  инстанции отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судом кассационной инстанции.

Суды апелляционной и  кассационной инстанций исходили из того, что ООО «Эрмитаж» является добросовестным приобретателем. Кроме того, спорное имущество выбыло из владения Фабрики по ее воле, в связи с чем основания для его истребования отсутствуют.

ВАС РФ в Определении от 30.09.2010 N ВАС-8455/10, принятом по данному  делу, пришел к выводу о необходимости  пересмотра в порядке надзора  постановлений судов апелляционной  и кассационной инстанций.

По мнению судебной коллегии ВАС РФ, из обстоятельств дела следует, что ООО «Эрмитаж» является недобросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку у него должны были возникнуть сомнения в праве продавца (в данном случае ООО «Гражданстрой-Сервис») на отчуждение имущества.

Обращаем внимание, что  Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции  ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается  спор по существу.

Однако в данном деле Президиум  ВАС РФ в полной мере поддержал  выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил  постановления судов апелляционной  и кассационной инстанций и оставил  без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие  правовые позиции.

В данном споре ООО «Эрмитаж»  не является добросовестным приобретателем, поскольку:

— договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное  недвижимое имущество ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край», были признаны недействительными судом;

— цена договора купли-продажи, на основании которого ООО «Эрмитаж» приобрело спорное недвижимое имущество, в несколько раз ниже рыночной стоимости этого имущества;

— ООО «Гражданстрой-Сервис» в короткий срок перепродало ООО «Эрмитаж» недвижимое имущество, приобретенное у ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край»;

— между работниками Фабрики (собственника имущества) и ООО «Эрмитаж» (приобретателя), которые занимали руководящие должности в данных организациях, были родственные отношения.

Приведенная правовая позиция  основана на разъяснениях, данных Президиумом  ВАС РФ в п. п. 8 и 9 Информационного  письма N 126.

Представляется целесообразным обратить внимание на первое и последнее  из перечисленных обстоятельств.

Договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано  спорное недвижимое имущество ООО «Проммебель», ООО «Цитадель» и ООО «Диванный край», были признаны недействительными судом на основании неодобрения указанных договоров как крупных сделок. Учитывая наличие упомянутых родственных отношений, можно заключить, что ООО «Эрмитаж» должно было знать о наличии юридической порочности данных сделок не только после принятия соответствующих судебных актов, но и на момент заключения договора с ООО «Гражданстрой-Сервис».

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом  Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

 

 

3 Таблица: «Отличия перерыва  и приостановления срока исковой  давности»

Приостановления срока исковой  давности	Перерыв срока исковой  давности
1) если предъявлению иска  препятствовало чрезвычайное и  непредотвратимое при данных  условиях обстоятельство (непреодолимая  сила);
2) если истец или ответчик  находится в составе Вооруженных  Сил, переведенных на военное  положение;
3) в силу установленной  на основании закона Правительством  Российской Федерации отсрочки  исполнения обязательств (мораторий);
4) в силу приостановления  действия закона или иного  правового акта, регулирующего соответствующее  отношение.
5) если стороны отношений  заключили соглашение о проведении  процедуры медиации.
Течение срока исковой  давности приостанавливается при условии, если указанные обстоятельства возникли или продолжали существовать в последние  шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам  или менее шести месяцев - в  течение срока давности.	Течение срока исковой  давности прерывается предъявлением  иска в установленном порядке, а  также совершением обязанным  лицом действий, свидетельствующих  о признании долга.
Со дня прекращения  обстоятельства, послужившего основанием приостановления давности, течение  ее срока продолжается. Остающаяся часть срока удлиняется до шести  месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее  шести месяцев - до срока давности.	После перерыва течение срока  исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается  в новый срок.

 

 

 

 

4 Задача 1

 

Признанный в установленном  законом порядке недееспособным гражданин Булкин на протяжении нескольких месяцев покупал по одной авторучке  в день в одном и том же магазине. Назначенная его опекуном жена принесла в магазин все приобретённые  авторучки и потребовала от директора  магазина вернуть оплаченные за них  деньги.

Директор магазина отказался выполнить  требование жены Булкина, сославшись на то, что Булкин совершал мелкие бытовые  сделки, которые любой гражданин  вправе совершать самостоятельно.

Кто прав в этом споре?

 

Решение:

 

В соответствии со ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих  действий или руководить ими, может  быть признан судом недееспособным.

Ст. 22 гласит «никто не может быть ограничен  в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в  порядке, установленных законом».

Решение суда, которым гражданин  признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом  опеки и попечительства.

Отношения, возникающие в связи  с установлением, осуществлением и  прекращением опеки над недееспособными  гражданами регулируются Федеральным  законом от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об  опеке и попечительстве». В соответствии с ним, опека - это форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Опекун совершает от имени подопечного  сделки и несет ответственность как по этим сделкам, так и за вред, причиненный недееспособным.

Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, в силу закона являются ничтожными. Но и для  этих случаев закон установил  исключение из названного общего правила: в интересах гражданина, признанного  недееспособным, суд по требованию его опекуна может признать такую  сделку действительной, если будет  установлено, что такая сделка совершена  к выгоде этого гражданина.

Таким образом, в данном споре права  жена Булкина. Так как купля-продажа является сделкой, то при ее совершении недееспособным лицом, она признается ничтожной. Эта сделка не была совершена к выгоде Булкина, следовательно, суд признает такую сделку недействительной. Директор обязан вернуть деньги.