Учет имущества предприятия

УЧЕТ ИМУЩЕСТВА - регистрация имущественных ценностей  предприятия, организации, внесение их в книги учета материальных ценностей.

Право собственности  на здания, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). 
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п. 1, п. 2 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

Бухгалтерский учет объектов недвижимости, являющихся собственностью организации, определяют ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) и  Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания N 91н). 
Здания (помещения), отвечающие условиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний N 91н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств по первоначальной стоимости, сформированной на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) (п. 7 ПБУ 6/01, п. 23 Методических указаний N 91н)

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" (далее – Закон о кадастре) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных, предусмотренных  Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Объектами государственного кадастрового учета являются: земельные  участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (далее – объекты недвижимости).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет), прекращением его существования (далее - снятие с учета) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.  

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы). 

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право  собственности и другие права  на недвижимые объекты имущества  подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Государственной регистрации  также подлежит договор аренды, заключенный  на срок 1 год и более.

Несмотря на императивные нормы закона, процесс регистрации  и оформления прав на недвижимое имущество  постоянно совершенствуется и в силу этого претерпевает различные изменения.

Последние изменения в  порядке регистрации прав на недвижимое имущество вызваны окончанием переходного  периода применения ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

До 1 января 2013 года кадастровая  деятельность не осуществлялась в отношении  зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

После 1 января 2013 года для регистрации права  на объект недвижимости необходимо первоначально поставить такой объект недвижимости на государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в аренду сдаются  помещения (или части помещений), с договором аренды недвижимого имущества, который представляется на государственную регистрацию, также должны подаваться кадастровые паспорта здания/помещения с указанием размера арендуемой площади.

Следует отметить, что ранее кадастровые паспорта, необходимые для регистрации договора аренды, можно было заказать в территориальном бюро технической инвентаризации (ТБТИ), с 1 января 2013 года выдачу кадастровых паспортов для регистрации сделок с недвижимостью осуществляет Кадастровая палата.

Для того, чтобы кадастровая палата смогла выдать кадастровый паспорт на объект недвижимости, такой объект должен стоять на кадастровом учете.

Таким образом, для получения кадастрового паспорта, необходимого для регистрации договора аренды, обязательно требуется ставить на временный кадастровый учет арендуемое помещение, являющееся предметом договора аренды.

Необходимо  обратить внимание, если предметом  договора аренды являются несколько  помещений (комнат), принадлежащих одному собственнику, хоть и расположенные  отдельно друг от друга – например, на разных этажах здания, в разных концах одного коридора или этажа, такой объект недвижимости признается единым и не делится в Государственном кадастре недвижимости.

Важным моментом является то, что для того, чтобы  Кадастровая палата осуществила постановку объекта недвижимости на государственный кадастровый учет необходимо предоставить в кадастровую палату техплан.

Технический план представляет собой сложный технический документ, в котором отображены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. В техплане указаны те сведения о здании/помещении, либо части такого помещения, которые необходимы для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. В техплан также вносятся новые сведения об объекте, без которых постановка на государственный кадастровый учет невозможна.

Таким образом, имея на руках  технический паспорт здания, этого  будет недостаточно и получать техплан  помещения придется в любом случае.

То есть, на каждое помещение или часть такого помещения, сдаваемого в аренду, требуется получения техплана с присвоением отдельного кадастрового номера. Срок изготовления одного техплана составляет 1 месяц.

При этом, стоимость  изготовления техплана на объект недвижимости в разы превышает стоимость изготовления технического паспорта здания, чем объясняется увеличение расходов при регистрации договора аренды.

Для совершения регистрации  сделки с объектом недвижимости, в  том числе, при регистрации договора аренды части помещения, на государственном кадастровом учете должны стоять и здание, в котором находится арендуемое помещение, и само арендуемое помещение.

Таким образом, если ранее  здание не ставилось на государственный  кадастровый учет и не считается  ранее учтенным объектом недвижимости в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то до подачи договора аренды на регистрацию в Управление Росреестра, требуется постановка на кадастровый учет здания и постановка на кадастровый учет арендуемого помещения с предварительным изготовлением техпланов на каждый объект недвижимости.

Срок постановки на кадастровый  учет одного объекта недвижимости составляет 1 месяц.

Сама же процедура регистрации  договора аренды составляет от 12 до 20 календарных  дней.

Таким образом, в настоящий  момент времени, процедура регистрации договора аренды небольшого помещения в среднем по времени занимает 3 месяца. В связи с увеличившимся количеством представляемых документов, процесс постановки на кадастровый учет несет дополнительные расходы для сторон договора, в большей части для арендатора, так как, как правило, регистрация договора необходима именно арендатору, и расходы по такой регистрации стороны также возлагают на арендатора.