Управление многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартиным домом. Совет дома

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Юридический факультет

Заочное отделение

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ НА ТЕМУ: «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИНЫМ ДОМОМ. СОВЕТ ДОМА»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ростов-на-Дону

2014 г.

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Управление многоквартирным домом …………………………………. 3
2. Непосредственное управление многоквартирным домом …………… 10
3. Совет дома ………………………………………………………………. 13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Управление многоквартирным домом.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами1. Данное конституционное положение отражено и в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. На сегодняшний день в России происходит все еще постепенное и медленное становление собственника жилья, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Для начала необходимо уяснить понятие многоквартирного дома и обозначить, что понимается законодателем под управлением многоквартирным домом. Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) нет определения ни того ни другого. Понятие многоквартирного дома дается в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013).

В соответствии с п. 6 указанного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Если рассматривать многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания, в составе можно выделить следующие элементы:

1. Конструктивные элементы  здания – части здания, которые  представляют собой строительные  конструкции (ограждающие несущие  и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и  нежилые.

При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с ЖК РФ к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

3. Помещения, которые не  являются частями жилых и нежилых  помещений, все остальные помещения, которые не относятся к квартирам  и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и  оборудование здания. Под ними  понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме  и предназначены для предоставления  жилищно-коммунальных услуг. Примером  могут служить трубы, бойлерные  установки, мусоропровод, лифтовое  оборудование и т.п.

Вопросам управления многоквартирным жилым домом посвящен раздел VIII ЖК РФ.  Необходимо отметить, что кодекс, определяя понятие управления многоквартирным домом, указывает только на цели данной деятельности, среди которых называется обеспечение:

1)  благоприятных и  безопасных условий проживания  граждан;

2)  надлежащего содержания  общего имущества в многоквартирном  доме;

3)  решения вопросов  пользования общим имуществом  в многоквартирном доме;

4)  предоставления коммунальных  услуг всем гражданам, проживающим  в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в МКД относятся:

1) помещения в данном  доме, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания  более одного помещения в данном  доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные  коммуникации, иное обслуживающее  более одного помещения в данном  доме оборудование (технические  подвалы);

2) иные помещения в  данном доме, не принадлежащие  отдельным собственникам и предназначенные  для удовлетворения социально-бытовых  потребностей собственников помещений  в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации  их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической  культурой и спортом и подобных  мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие  и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в данном доме за пределами  или внутри помещений и обслуживающее  более одного помещения;

4) земельный участок, на  котором расположен данный дом, с элементами озеленения и  благоустройства, иные предназначенные  для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома  и расположенные на указанном  земельном участке объекты.

При этом ЖК РФ раскрывает дополнительно, что включается в понятие надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Так, в соответствии с новой, введенной в действие ФЗ от 04.06.2011 № 123-ФЗ, ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ «надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований  к надежности и безопасности  многоквартирного дома;

2) безопасность жизни  и здоровья граждан, имущества  физических лиц, имущества юридических  лиц, государственного и муниципального  имущества;

3) доступность пользования  помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме;

4) соблюдение прав и  законных интересов собственников  помещений в многоквартирном  доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность  инженерных коммуникаций, приборов  учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме, к осуществлению поставок  ресурсов, необходимых для предоставления  коммунальных услуг гражданам, проживающим  в многоквартирном доме, в соответствии  с правилами предоставления, приостановки  и ограничения предоставления  коммунальных услуг собственникам  и пользователям помещений в  многоквартирных домах и жилых  домах, установленными Правительством  Российской Федерации».

Степень реализации данных целей является критерием качества управления многоквартирным домом.

Однако несмотря на то, что понятие «управление многоквартирным домом» является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований, ни ЖК РФ, ни иные нормативные правовые акты, не раскрывают его. Единообразное же понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение, так как оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаками управления многоквартирным домом являются:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Необходимо однако отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не являются объектом управления в рамках многоквартирного дома, так как в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник.

Таким образом, под объектом управления в рамках многоквартирного дома следует понимать управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

 Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

осуществляет управленческую и организационную работу;

принимает решения;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления, прежде всего, являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), и только при наличии соответствующего решения собственников таких помещений – лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных такими собственниками. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.       

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом, прежде всего, – обязанность собственников помещений в нем. Следует подчеркнуть, что участие в управлении домом должны принимать все собственники, в той мере, которая определяется принадлежащей им долей в общем имуществе. Это относится к гражданам-владельцам квартир, так и юридическим лицам, в собственности которых находятся нежилые помещения, а также и к органам местного самоуправления и государственной власти, если они владеют неприватизированными помещениями.

Управление многоквартирным домом как обязанность собственников помещений заключается в определении целей управления домом и осуществлении ими действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающем их пригодность для проживания. В том числе, это означает принятие решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению (а в каких-то случаях также работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг), формирование бюджета и распределение расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома, формирование заказа на услуги и работы, заключение договоров и контроль работы исполнителей.