Управление многоквартирным домом

 

      Эффективность управления - сложное и многообразное  понятие, смысл которого заключается  в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности.

 

      При управлении стремятся к максимальному  сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму).

 

      Обычно  затраты подразделяют на:

 

      - материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия:

 

      - трудовые затраты (время работы и квалификация работников):

 

      - финансовые ресурсы  или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги).

 

      Результаты  деятельности указываются в целях  организации, которые могут быть долгосрочными (стратегическими - 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими - квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).

 

      Цели  управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:

 

      - благоприятных  и безопасных условий проживания  граждан:

 

          - надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме:

 

      - решения вопросов  пользования общим имуществом:

 

          - предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

 

      Исходя  из перечисленных целей, не видно  тех результатов, которые должны быть достигнуты при управлении домом. Каждая управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

 

      - быть конкретными  и измеримыми. Тем самым создается  четкая база отсчета для последующих  решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

 

      - быть ориентированными  во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут  результат:

 

      - быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности  организации из-за недостаточности  ресурсов или из-за внешних  факторов, что может привести  к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление  работников к успеху будет  блокировано и их мотивация  ослабнет:

 

         - быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей.

 

      После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

 

      Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:

 

      - поиск и отбор  поставщиков услуг;

 

      - организация жилищно-коммунального  обслуживания многоквартирного  дома:

 

      - контроль объема, качества и сроков выполнения  работ и услуг, защита интересов  жильцов по вопросам недопоставки услуг;

 

      - организация системы  учета и сбора платежей;

 

      - подготовка и  обоснование бюджета расходов  на содержание, развитие и модернизацию  общего имущества и придомовой  территории, целевое использование  бюджета;

 

      - поиск и использование  законных возможностей коммерческого  использования общего имущества:

 

      - организация подготовки  и предоставления достоверной  и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;

 

      - обеспечение своевременного  сбора платежей от собственников  жилых помещений;

 

      - обеспечение своевременной  и полной оплаты услуг по  счетам поставщиков услуг.

 

      Данный  перечень может быть дополнен или  сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует  определить мероприятия (те шаги, которые  необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления. 

 

 

  2. Способы  управления многоквартирным домом  
 
      Жилищный  кодекс РФ налагает на собственников  помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

 

      ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

-управление управляющей организацией. 

 

      Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурса снабжающими организациями, установлены ли обще домовые и поквартирные приборы учета и т.д.  Собственники  помещений

 

 в многоквартирном  доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации. 

 

Задача 1. Вершинин, проживающий в двухкомнатной квартире 39,36 кв. м. жилой и 58 кв.м. общей площади по договору коммерческого найма, вселил в занимаемое жилое помещение своего племянника Ивана на период сдачи им вступительных экзаменов в Государственную медицинскую академию. Узнав об этом, орган местного самоуправления, являющийся собственником помещения, направил Вершинину уведомление о незамедлительности выселения Ивана из квартиры. В обоснование своего требования  он указал на то, что Вершинин не проинформировал местную администрацию о вселении в квартиру временного жильца и не представил согласия своей жены. Кроме того, вселение в жилое помещение временного жильца привело к нарушению требования законодательства о соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

Поскольку Вершинин проигнорировал уведомление, то орган местного самоуправления подал в суд иск о расторжении с Вершининым договора найма жилой площади.

Решение:

 

Задача 2. Светлова К. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Светловой И. к Светлову Н. и Светловой Ю. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.

В своем заявлении истица указала, что с июля 2011 г. она состояла в браке со Светловым Н., 12 июля 2012 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Светлова Н. истица проживала до августа 2012 г., ее дочь - две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца,  то,  значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж Светлов Н. после приватизации спорной квартиры подарил ее 10 января 2013 г. своей сестре Светловой Ю., чем ущемил права их дочери. В связи с этим  истица просила признать недействительным договор дарения квартиры  в 1/2 части.

Какое решение должен вынести суд ?

 

Решение:

В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, Ш.В., проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Ш.В. производно от права истицы Ш.Н.

При таком положении суд сделал правильный вывод, что Ш.В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ответчика Ш.Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК, ст. ст. 19 и 55 КоБС.

Правильно разрешен спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Ш.Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Ш.Э. и его сестрой Ш.Г.

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (в ред. от 29.06.2015 N 195-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

          2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2015 N 268-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

         3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 06.04.2015 N 82-ФЗ) [электронный ресурс] – Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

5. Бахарев П. В. Арбитражный процесс: учебно-практическое пособие. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2010. – 336 с.

6. Валеев Д. Х. Арбитражный процесс: Учебник. - М.: Статут, 2010. – 572 с.

7. Ефимова В.В. Арбитражное  процессуальное право: учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2009. – 432 с.