Условия действительности сделок

Следует иметь в виду, что требование государственной  регистрации не может быть установлено  соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом. Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, что позволяет иметь полную и достоверную информацию о собственнике недвижимости, лежащих на ней обременениях и т.д. В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим, информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки, более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе (ст.131 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, а также основания отказа в государственной регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие соответствующего закона применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления устанавливали собственные правила регистрации сделок с недвижимостью, поэтому порядок регистрации в различных субъектах федерации и отдельных городах может отличаться. Органы, осуществляющие регистрацию в настоящее время, также различны. Регистрация возлагалась и на комитеты по управлению государственным имуществом, и на отделения фонда имущества, и на бюро технической инвентаризации (БТИ) и иные органы, в том числе специально созданные, например, на регистрационные палаты. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации  отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации влечет недействительность сделки.

Рассмотрим  пример, приведенный Н.Д. Егоровым¹²: гражданин подарил своему знакомому дачу и передал ее во владение одаряемому, поскольку такая сделка требует нотариального оформления и регистрации, одаряемый обратился к нотариусу. Даритель же отказывается от оформления сделки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый. В подобных случаях закон устанавливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. Поскольку воля дарителя, была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, суд вправе признать по требованию другой стороны совершенную сделку действительной. Решение суда как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК).

Аналогичное правило  установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки. Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.16 ГК РФ). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам.

Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. Требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.

2.2. Законность содержания сделки, как условие её действительности

Законность содержания сделки - есть соответствие содержания сделки требованиям нормативных  актов.

Согласно первой точке  зрения, которую разделяют большинство  цивилистов, это условие, предъявляемое  к содержанию сделки, трактуется как соответствие содержания сделки действующим нормативным актам¹³.

Согласно второй точке  зрения условия, предъявляемые к  содержанию сделки, разделяют на фактические  и юридические.

Юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении законности совершаемой сделки. Законность сделки выражается не только в соответствии ее содержания нормативным актам, но также и в управомоченности лица, совершающего сделку (сделка по продаже чужой вещи недействительна).

Фактические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении реальной (фактической) возможности осуществлять права или исполнять принимаемые по сделке обязанности. При этом, разумеется, что вопрос о реальности осуществления сделки решается сторонами на момент совершения сделки¹⁴.

Согласно третьей точке  зрения условия, предъявляемые к  содержанию сделки, можно разделить  на 3 части: законность содержания, возможность  исполнения, определенность содержания¹⁵. По моему мнению, следует говорить о позитивных требованиях нормативных актов к содержанию сделки - определенность предмета и других существенных условий, изначальная реальность её исполнения. Грубой ошибкой ряда цивилистов, придерживающихся термина "законность содержания сделки", является создание впечатления у неискушенного читателя, что существуют только негативные условия, предъявляемые нормативными актами к содержанию сделки¹⁶.  Если довести до абсурда позицию представителей этой точки зрения, то можно вообще не выделять условия действительности сделок, а сказать, что существует единственное условие - законность сделки, сославшись на ст. 1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в которой сказано, что физические и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Представляется, что в  качестве общего названия этого условия  действительности сделки следует оставить "законность содержания", но разделить  это условие на две составные  части: негативные требования нормативных актов к содержанию сделки, позитивные требования нормативных актов к содержанию сделки.

Представители второй точки  зрения необоснованно смешивают  способность лиц к заключению сделки с содержанием сделки. К  тому же данная классификация, по моему мнению, с практической точки зрения не совсем оправдана - деление требований, предъявляемых к содержанию сделки, на юридические и фактические ничего не дает для практики, а скорее даже вводит в замешательство обычных участников гражданского оборота.

Представители третьей  точки зрения, по сути, правильно  выделили три условия действительности, связанных с содержанием сделки: определенность содержания, изначальная  реальность исполнения и законность содержания.

Однако с точки зрения строгой логики их классификация не выдерживает критики: как можно создать классификацию условий, поставив в один ряд общее (законность) и частный случай этого общего (определенность и изначальная реальность исполнения). Такая классификация недопустима, ведь и определенность содержания и изначальную реальность исполнения абсолютно правомерно назвать частью законности содержания - позитивными требованиями нормативных актов к содержанию сделки. Из позиции данных авторов не усматривается, что они рассматривали законность содержания как негативное требование нормативных актов.

Но, ГК РФ в ст. 168 устанавливает: «Сделка, не соответствующая требованиям  закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не установит, что такая  сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений».

Таким образом, нарушение  законодательства с обязанностью не приводит к признанию сделки недействительной, т.к. законодательством могут быть предусмотрены иные последствия  такого нарушения.

Заключение

Сделка, являясь одним  из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, представляет собой единство  четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке; субъективной  стороны - единства воли  и волеизъявления; формы и содержания, которые должны соответствовать действующему законодательству.

Действительность сделки определяется через следующую систему  условий: законность содержания; способность  физических и юридических лиц, совершающих  ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки. Что касается формы сделки, то выделяют устную и простую письменную форму, так же закон предусматривает нотариальную форму и заключение сделки по средствам государственной регистрации.

Нарушение норм, определяющих условия действительности сделок, влечет её недействительность. Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица. Выделяют следующие основания, влекущие недействительность сделки: нарушение требований о содержании сделок (ст. 169 ГК РФ); нарушение формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165 ГК РФ); недействительность сделки, связанная с недееспособностью стороны; недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК); несоответствие волеизъявления подлинной воле (ст. 170, 174, 178, 179 ГК).

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время  появилось большое количество  частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

 Именно в сделках гражданское право наиболее ярко выступает в качестве частного права, где регулирование в большей степени носит децентрализованный характер: государство признает юридическую силу за правилами, установленными самими субъектами гражданских отношений - гражданами и юридическими лицами. Государственное регулирование носит при этом преимущественно восполнительный характер: правила закона действуют в части, не урегулированной субъектами при совершении сделок. Тем самым реализуется принцип свободы волеизъявления, участников гражданских правоотношений.

Список использованных источников и литературы

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст] : [принята 12 декабря 1993 г.] // Российская газета. – 1993. – 25 декабря; Российская газета. – 2004. – 26 марта.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий к части первой. Редакция журнала "Хозяйство и право". Фирма "Спарк". М.,1995. - 597 с.
3. Закон Российской Федерации от 13.07.01, № 128-ФЗ о лицензировании.
4. Толстой Ю. К. , Сергеев А. П. Гражданское право/ Толстой Ю. К. , Сергеев А. П.- Санкт-Петербург у 1996. - 552 с.
5. Толстой Ю. К. , Сергеев А. П. Гражданское право. Том  1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное/ А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. – 632 с.
6. Гришаев С.П. Гражданское право. Учебник / «Юристъ». М., 2003 г.
7. Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР (часть II). -ЛГУ, 1978. - 172 с.
8. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой (постатейный) / Ответственный ред. Садиков 0.Н. - М., 1995. -448 с.
9. Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации./ Под ред. Наумова А. В. –М., 1996. - 823 с.
10. Эйдинова Э.Б. Сделки в нотариальной и судебной практике.
11. Семенов  М. Действительность сделок: актуальные вопросы теории и практики // Юрист – 2001 № 4.
12. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1967.
13. Гражданское право. Т.1. Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998 г.
14. Гражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. М., 1997 г.
15. В.И. Грибанов. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 2001 г.
16. В.А. Рясенцева. Сделки. Исковая давность. М., 1995 г.
17. О.С. Иоффе. Советское гражданское право. М., 1967; Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998 г.
18. В.П. Шахматов. Сделки, совершенные с целью, противной интересам государства и общества. Томск, 1966; О.А. Красавчиков. Советское гражданское право. М., 1972 г.
19. И.Б. Новицкий. Основы римского гражданского права. М., 1972;
20. Е. Годэме. Общая теория обязательств. М., 1948.
21. И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц. Общее учение об обязательстве. М., 1950 г.
22. О.А. Красавчиков. Советское гражданское право. М., 1972.
23. С. Зинченко, Б. Газарьян. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства // «Хозяйство и право», № 2, 1997 г.