Виды договоров купли-продажи

Обязанности продавца по передаче товара покупателю (ст.456 ГК РФ) относятся к условиям передачи товара и соблюдению требований закона, касающихся товара как предмета договора.

Условие передачи продавцом  товара покупателю в ГК РФ определяется двумя показателями: сроком исполнения обязанности по передаче товара и способом передачи товара.

Срок передачи товара определяется соглашением сторон. По общему правилу этот срок не является существенным условием договора купли-продажи. В соответствии с п.1 ст.457 ГК РФ, в случае когда договор не содержит указания на срок передачи товара и не позволяет определить этот срок, продавец обязан передать товар в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства.

Условие о сроке передачи товара приобретает характер существенного  в рамках такой разновидности  договора купли-продажи, как поставка (ст. 506 ГК).

Что касается способов передачи товара, возможны три варианта.

В первом случае товар вручается  покупателю или указанному им лицу, когда договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара. Во втором случае товар предоставляется продавцом в распоряжение покупателя, когда товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель осведомлен о готовности товара к передаче. В третьем случае обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной при сдаче товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если иное не предусмотрено договором.

При передаче товара продавец обязан выполнить условия о количестве и ассортименте товаров, качестве и комплектности, таре и упаковке.

Требование закона о количестве товаров - существенное условие договора купли-продажи. При его нарушении договор считается незаключенным. Пункт 1 ст.456 ГК РФ устанавливает, что количество товаров в договоре купли-продажи может определяться в соответствующих единицах измерения (штуки, меры веса, длины, площади, объема и т.п.) или в денежном выражении. В последнем случае количество товара определяется путем деления общей суммы договора на цену единицы товара.

Условие о количестве товара считается согласованным  и в том случае, когда договором  установлен механизм (порядок) его определения. Судебно-арбитражная практика признает допустимыми, в частности, следующие договорные формулировки порядка определения количества: «на основании последующих заявок покупателя» (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 июля 2006 г. № Ф03-А73/06-2/2117), «в накладных на товар» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 апреля 2007 г. № А56-14428/2006), «согласование сторонами по телефону» (Постановление Президиума ВАС от 5 июня 2001 г. № 9938/00).

Согласно ст. 467 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами. Ассортимент включает в себя два взаимосвязанных компонента: 1) перечень вещей определенного вида, размера, цвета, модели и других возможных показателей и 2) количественное соотношение данных вещей. Каждая такая вещь в качественном проявлении может использоваться самостоятельно, независимо от других вещей ассортиментной группы товара. Чаще всего ассортиментная продажа товаров применяется в сфере оптовой торговли.

Договор купли-продажи  может непосредственно предусматривать ассортимент подлежащих передаче товаров или устанавливать порядок его определения (например, на основании заявок покупателя - см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2006 г. № Ф04-7801/2006(28656-А45-4).

Передаваемый  товар должен быть надлежащего качества. Качество представляет собой соответствие свойств товара определенному комплексу  требований, обусловливающих способность  товара удовлетворять потребности покупателя. Условие о качестве определяется соглашением сторон. При этом оно не относится к числу существенных условий договора купли-продажи. В случае отсутствия подобного условия в договоре передаваемый товар должен быть пригодным для целей его обычного использования, а если при заключении договора продавец знал о конкретных целях приобретения товара покупателем - пригодным для использования в этих конкретных целях (п. 2 ст.469 ГК РФ).

Согласно абз.2 п.2 ст.469 ГК РФ непригодность использования товара для каких-либо особых целей может рассматриваться как нарушение условия о качестве только в случае, когда при заключении договора продавец был поставлен в известность о целях приобретения товара (см.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 июня 2005 г. № Ф08-2639/2005).

Качество товара может  определяться различными способами: по образцам, по описанию, на основе стандарта, по предварительному осмотру.

В соответствии со ст.478 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности. В случае, когда договором купли-продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Кроме того, согласно ст.481 ГК РФ продавец обязан передать товар в надлежащей таре и (или) упаковке, которые обеспечивают защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчают процесс обращения товаров (их продажи, перевозки, хранения).

 

Глава 2. Виды договоров купли-продажи

 

2.1 Договор розничной купли-продажи

 

Согласно ч.1 ст.492 ГК РФ, по договору розничной купли-продажи  продавец, осуществляющий предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

В качестве продавца по договору розничной купли-продажи выступает  специализированный предприниматель (розничный торговец), осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Продавцом может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией.

В качестве покупателя могут  выступать любые физические и  юридические лица, приобретающие товар для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

В соответствии с п.1 ст.492 ГК РФ товар по договору розничной  купли-продажи приобретается для  личного, семейного, домашнего или  иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Предметом договора розничной купли-продажи могут быть любые движимые вещи, не изъятые из оборота.

Договор розничной купли-продажи  является публичным (п.2 ст.492 ГК РФ). При этом правила ст. 426 ГК РФ (обязанность продавца заключить договор с каждым, кто к нему обратится, при наличии необходимых покупателю товаров; недопустимость предпочтений одному лицу перед другим, за исключением случаев, предусмотренных нормативными актами; единообразное определение условий договора для всех покупателей) распространяются на любой договор розничной купли-продажи независимо от его субъектного состава.

Правовая регламентация  договора розничной купли-продажи  различается в зависимости от фигуры покупателя. В случае, когда  в качестве покупателя выступает  юридическое лицо, отношения сторон регулируются положениями § 2 гл. 30 ГК РФ, а также, в части, не противоречащей им, - нормами § 1 гл. 30 ГК (см. п.5 ст.454 ГК РФ). Если на стороне покупателя выступает физическое лицо, к таким отношениям, в части, не урегулированной ГК, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст.492 ГК РФ).

 

2.2 Договор купли-продажи недвижимости

 

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи  недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи − недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого  имущества.

Стороны договора купли-продажи недвижимости представлены продавцом и покупателем, в качестве которых могут выступать любые физические или юридические лица, обладающие гражданской правосубъектностью, за исключением случаев, указанных в законе. Продавцом является лицо, отчуждающее недвижимое имущество, а покупателем – лицо, приобретающее недвижимое имущество.

Договор купли-продажи  недвижимости должен быть заключен в  письменной форме в виде единого  документа, подписанного сторонами. Нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Переход права  собственности на недвижимое имущество  представляет собой сложный юридический  состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права  собственности, и, во-вторых, с его обязательной государственной регистрацией.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним является актом  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

 

2.3 Договор купли-продажи предприятия

 

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Квалифицирующим признаком данного вида купли-продажи  выступает предмет - предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Предприятие представляет собой сложную вещь особого рода. В состав предприятия входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, в том числе  недвижимое и движимое имущество. При этом предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

С учетом специфики  предмета продажа предприятия предполагает комплексное отчуждение имущества, включаемого в его состав. Вместе с тем правовой режим имущества, входящего в состав продаваемого предприятия, неоднороден.

Пункт 1 ст.559 ГК РФ говорит о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Примером подобных личных (непередаваемых) прав являются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Такие права по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю (п. 3 ст.559 ГК РФ).

Исключительные  права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или  услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а  также права продавца на использование  чужих средств индивидуализации переходят к покупателю лишь по общему правилу, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.559 ГК РФ).

Особенности продажи  предприятий могут устанавливаться специальным законодательством. В частности, продажа предприятия, принадлежащего должнику, при банкротстве последнего - ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 12.07.2011, с изм. от 18.07.2011) «О несостоятельности (банкротстве)».

По общему правилу  сторонами договора продажи предприятия  могут быть любые субъекты гражданского права с учетом их праводееспособности. При этом в качестве продавца может  выступать только собственник предприятия. Ограничения на заключение договоров или специальные требования к фигуре продавца могут устанавливаться законодательством. Поскольку предприятие как имущественный комплекс предназначено для осуществления предпринимательской деятельности, покупателями обычно являются предприниматели.

Пункт 1 ст.560 ГК РФ предусматривает особые правила относительно формы договора продажи предприятия. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Кроме того, к договору должны быть приложены необходимые документы, удостоверяющие состав и стоимость имущества предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и другие документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, применительно к рассматриваемому договору закон предусматривает, во-первых, государственную регистрацию самого договора, а во-вторых, государственную регистрацию перехода права собственности (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 564 ГК РФ, п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».