Виды залога

Обращение взыскания  на заложенное имущество по требованию залогодержателя производится по решению  суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п.1 ст. 349 ГК РФ).

Гражданский кодекс, в  отличие от Закона РФ "О залоге", устанавливает различный порядок  обращения взыскания на заложенное  имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также характера залоговых отношений. 

С этой точки зрения выделяются правила обращения взыскания  на недвижимое и движимое имущество.

Как известно, к недвижимости относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что  прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу также относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, а также иное имущество, которое в соответствии с законом относится к недвижимости. Признается недвижимостью и предприятие в целом, как имущественный комплекс.

Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, служит положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда.

Из этого общего правила  законодатель предусматривает исключение - возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. Такая внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета

залога и это соглашение нотариально удостоверено (ч.2 п.1 ст.349 ГК).

Здесь необходимо выделить три существенных обстоятельства.

Во-первых,  это момент заключения такого соглашения. Оно будет правомерным лишь в том случае, если заключено залогодателем и залогодержателем после того, когда должником в установленный срок не исполнено или ненадлежащим образом исполнено обязательство, то есть, когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Следовательно, всякое условие в договоре о залоге о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, признаются юридически ничтожным, впрочем, как и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства.

Во-вторых, Гражданский  кодекс РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном  обращении на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. К этому следует добавить, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет за собой ее недействительность. Она считается ничтожной сделкой (ст. 165 ГК РФ).

В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимость, как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только залогодателем или залогодержателем, выступающими сторонами такого соглашения. Они может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением. Речь идет, например, о предшествующих залогодержателях, о собственнике имущества и т.д.

Не вызывает сомнений, что в заключении соглашения, в  соответствии с которым требования залогодержателя удовлетворяются  за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд, заинтересованы, как залогодержатель, так и залогодатель. Залогодержатель получает возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель – избежать судебных издержек. Естественно имеются в виду ситуации, когда факт нарушения должником основного обязательства, носит очевидный характер.¹¹

Иначе регулируется порядок  обращения взыскания на заложенное движимое имущество, то есть на остальное  имущество, не относящееся к недвижимости. Здесь соответствующее правило изложено в виде диспозитивной нормы, предусматривающей, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по решению суда, если иное не предусмотрено соглашение залогодателя с залогодержателем. В данном случае залогодержателю и залогодателю предоставлены более широкие возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований за счет предмета залога. Для этого достаточно иметь соответствующее условие в договоре о залоге либо в ином соглашении сторон, которое может быть оформлено и до возникновения у залогодержателя оснований обратить взыскание на заложенное имущество.

Особое правило установлено  для обращения взыскания на движимое имущество, которое в качестве предмета залога передано залогодержателю (заклад). Взыскание на такое имущество может быть обращено залогодержателем в порядке, предусмотренном договором, если законом не установлен иной порядок. Особенность заключается в том, что здесь не работает презумпция обращения взыскания на предмет залога по решению суда, как это имеет место во всех иных ситуациях, когда в залог передается движимое имущество.

Порядок обращения взыскания  на заложенное движимое имущество, переданное залогодержателю, может быть определен  законом. В этом случае установленный  порядок взыскания  не  подлежит  изменению  условиями  договора  о залоге.  Так,  п.5 ст.358 ГК РФ

закрепляет,   что   в   случае   залога   вещей   в   ломбарде   при   невозвращении   кредита   в  установленный  срок ломбард вправе на основании  исполнительной подписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать это имущество на публичных торгах.

Наконец, Гражданским  кодексом РФ предусмотрено три группы случаев, когда независимо от вида переданного  в залог имущества взыскание  на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда.

Во-первых, это те случаи, когда для заключения договора о  залоге требовалось согласие или  разрешение другого органа. Так, унитарное  предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). Казенное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а, следовательно, и передать его в залог лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ). Следует помнить, что к названным категориям субъектов относятся все государственные и муниципальные предприятия.

Во-вторых, это те случаи, когда предметом залога служит имущество, имеющее значительную, историческую, художественную и иную культурную ценность для общества. Для выделения этой группы случаев законодатель воспользовался оценочными критериями, тема самым, предоставив суду, в конечном счете, право решать, относятся ли объекты, служащие предметом залога, к названному классу имущества, обращение взыскания, на которое допускается только по решению суда.

В-третьих, это те случаи, когда к моменту, когда у залогодержателя  появляются основания реализовать  свое право на обращение взыскания  на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно.

Глава 3. Реализация заложенного имущества

Независимо   от    того,   в    каком   порядке   обращено   взыскание  на  заложенное

имущество: по решению  суда или без обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 350).    

Во всех случаях реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных  торгов в порядке, установленном  гражданским или арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.

Если обращение взыскания  на заложенное имущество производится по решению суда, то суд имеет право отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Основанием для такой отсрочки может служить просьба залогодателя. Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога оказывается единственная квартира, принадлежащая на праве собственности гражданину, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) представляется шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество. С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы в определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода времени лишен возможности удовлетворить свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите интересов залогодержателя, хотя в минимальной степени, будет служить положение, в соответствии с которым указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Порядок определение  начальной продажной цены заложенного  имущества различается в зависимости  того, обращается ли взыскание на предмет  залога по решению суда либо в несудебном порядке. При судебном порядке обращения  взыскания на предмет залога его  начальная продажная цена на торгах устанавливается судом. При обращении взыскания    на    заложенное    имущество    на   основании   соглашения   сторон   этим   же

соглашением определяется начальная продажная цена предмета залога.

В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося предметом залога, признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.

Достаточно часто залогодержатели  имеют неправильное представление  относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит  в том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически в силу каких-либо особых оснований стать собственником заложенного имущества.¹² Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в определенной степени ограничены.

Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены  несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счет покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодателю.

И только при объявлении повторных торгов несостоявшимися  залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ). Если же залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается, и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя.

Организация  и  проведение  торгов  должны  соответствовать  ст. 448  ГК РФ. В тех 

случаях, когда реализация заложенного имущества осуществляется без обращения в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и залогодатель. Если требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, обязанность организовать торги либо обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе.

Аукционный принцип  продажи заложенного имущества  при отсутствии развитого рынка (в особенности недвижимости), который  дал бы необходимые ориентиры  в определении его цены, как отмечается в литературе, позволяет с большой степенью вероятности предсказать массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется в излишке.

Выход из подобных ситуаций помогут найти следующие правила. В случаях, когда сумма, вырученная от заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения  требований залогодержателя, он имеет  право, при отсутствии иного указания  в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.

Если сумма, полученная в связи с реализацией заложенного  имущества на публичных торгах, превысит размер, необходимый для удовлетворения обеспеченных залогом требований залогодержателя, излишняя сумма подлежит возврату залогодателю.

Залогодатель, в роли которого может выступать как  должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным.¹³