Заключение договора на торгах и аукционах

Состязание  участвующих в аукционе покупателей  может проводиться по различным  правилам. Обычно конкурентный спор между  ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме в  порядке выдвижения оферт, превышающих  предыдущую предложенную цену выставляемого  на торги имущества, начиная от начальной  стоимости, назначенной собственником  или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной  конкуренции покупателей - вместо повышения  начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним  из участников, который, однако, не может  быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент. (Порядок поэтапной продажи находящихся  на балансе федеральных органов  власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей  отечественного производства для обслуживания указанных органов, утв. постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476)

Форма аукциона может использоваться для приобретения права на заключение договора, в  частности, аренды нежилых помещений  в жилых домах, а также зданий и сооружений, находящихся в собственности  Российской Федерации, в государственной  собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности.

Конкурс используется для выбора поставщиков, исполнителей или специалистов из числа  лиц, удовлетворяющих определенным квалификационным требованиям. В числе  таких требований порядок проведения конкурса предусматривает, по общему правилу, наличие у его участников необходимых  возможностей (финансовых средств, оборудования, трудовых ресурсов, профессиональных навыков, необходимого опыта, положительной  деловой репутации и др.). Если конкурс направлен на достижение каких-либо общественно полезных целей, то он признается публичным (см. п.2 ст.1057 ГК).

При наличии лишь одного участника  конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом  сделку несостоявшейся (п.5 ст.447 ГК). Судебная практика также констатирует фактическое  отсутствие торгов при совершении сделки, подлежащей заключению посредством  инвестиционных торгов, если в торгах не принимали участие другие, помимо ответчика, покупатели.

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению суда. Согласно ст.399 - 405 ГПК должник в течение  одного месяца со дня наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже указанной в акте об аресте Положения ГПК применяются и  в арбитражном производстве при  решении вопроса о порядке  обращения взыскания на имущество должника.

Если  подготовка торгов возложена на судебного  пристава-исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного  документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.

Специализированная  организация обязана провести такие  торги в пределах двухмесячного  срока со дня получения ею заявки судебного пристава-исполнителя.

Статьями 447-449 ГК РФ предусмотрена возможность  заключение договора на торгах. Этот способ заключения договоров широко применяется, например, при заключении договоров  приватизации государственного (муниципального) имущества. Сущность указанного способа  состоит в том, что договор  заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким  способом может быть заключен любой  договор, если иное не вытекает из его  существа. Некоторые же договоры о  продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В ст. 448 ГК РФ в качестве разновидности торгов выделены два их вида, отличающихся своими целями. Наиболее распространены конкурсы (торги), направленные на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается завершением конкурса. Конкурсы второго  вида считаются завершенными с момента  признания за победителем права  на заключение договора. Уклонение  сторон от реализации такого права  влечет за собой применение предусмотренных  конкурсом неблагоприятных для  них последствий.

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОРГАНИЗАЦИИ  И ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

2.1 Организация и порядок проведения торгов

Понятие открытых и закрытых аукционов  и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости, закрепленному п.1 ст. 448 ГК РФ отвечает понятие "публичных торгов", используемое в законодательстве (ГПК РФ) и иных правовых актах. Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах определенных категорий лиц.

Критерий "закрытости" торгов (аукционов  и конкурсов) понимается в ст. 448 ГК РФ как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица. В правовых актах о проведении торгов также используется названный подход. Закрытыми признаются торги по конкурсному распределению экспортных квот, если они ограничены по числу участников.

В п.2 ст.448 ГК РФ определен минимальный объем обязанностей, возлагаемых на устроителей торгов. Детализация сведений, которые следует включать в объявление о проведении торгов, зависит от специфики торгов и предусматривается соответствующими правовыми актами.

В ходе приватизации государственных и муниципальных  предприятий используемые способы  приватизации, в том числе продажа  на конкурсах и аукционах, предполагает опубликование продавцами имущества  надлежащей информации о приватизации. Так, Закон о приватизации в ст.18 предписывает обязательное опубликование  не менее чем за 45 дней до дня осуществления  продажи сведений, перечень которых  устанавливает Правительство РФ. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, информационное сообщение о такой продаже должно содержать сведения, предусмотренные п.3 ст.18 Закона о приватизации.

Если  торги ведутся за право заключить  договор, то извещение о предстоящих  торгах должно содержать срок, по истечении  которого договор будет заключен с победителем торгов.

Если организатор известил о  торгах, но впоследствии отказался  от их проведения, он обязан возместить убытки, понесенные участниками в  связи с таким отказом. Убытки подлежат возмещению только в части  реального ущерба (см. ст.15 ГК), без  учета упущенной выгоды. При этом обязанность возмещения зависит  от формы, которую должны были иметь  несостоявшиеся торги. Для открытых торгов такая обязанность вообще не наступает, если отказ был совершен в пределах указанных сроков, а для закрытых торгов (как конкурсов, так и аукционов) она обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался от их проведения, если только приглашенные к участию лица были о них извещены.

В п. 4 ст.448 ГК РФ предусмотрено применение задатка в отношениях, связанных с организацией и проведением торгов. Задаток, вносимый участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность намерения участвовать в конкурсе.

Устроитель  торгов, даже несущий обязанность  возмещения ущерба, причиненного отказом  от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в  двойном размере (как это имело  бы место согласно общим правилам ст.381 ГК РФ). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ обеспечительная функция задатка используется в отношениях между организатором торгов и их победителем. При нарушении обязанности заключить с последним (подписать) договор организатор не только возвращает задаток в двойном размере, но и возмещает в непокрытой им части убытки, причиненные участием в торгах (включая упущенную выгоду).

Для подписания договора с победителем торгов отводится  определенный срок, заранее указанный  в извещении о их проведении. При  отсутствии указания о таком сроке  он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение  срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право  обратиться в суд с требованием  о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При этом следует  учитывать, что закон не наделяет сторону правом требовать понуждения исполнить заключенный по результатам  торгов договор. При неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены), предусматривается  расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению.

В рамках рассмотрения вопроса об организации  и порядке проведения торгов, представляется актуальным рассмотреть вопроса  о порядке заключения договора о  приобретении земельного участка на торгах.

Как уже  отмечалось выше, организация и порядок  проведения торгов подчиняются общим  нормам, установленным в ст. 448 ГК РФ, которые могут быть конкретизированы в других федеральных законах. Так, на торгах, предусмотренных ст. 38 ЗК РФ, могут быть приобретены земельные  участки (на праве собственности) из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами.

Пунктом 2 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что в  качестве продавца земельного участка  выступает исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки  в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая  на основании договора с ним специализированная организация.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов (конкурс  или аукцион) определяет собственник  продаваемой вещи. Собственник земельного участка определяет также начальную  цену предмета торгов и сумму задатка (п. 3 ст. 38 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных  участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время действует  постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и  проведении торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации  и проведения торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион  может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о  цене.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости  установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию  земельного участка.

Правительство РФ принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров  купли-продажи и аренды земельных  участков, заключаемых по результатам  конкурса, а также условия конкурса.

При продаже  находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  или муниципальной собственности  земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным  органом государственной власти субъекта Федерации или органом  местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной  цены земельного участка.

Решение об отказе в проведении торгов может  быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским  законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее пяти дней со дня принятия данного решения и возвращает в трехдневный срок внесенные  ими задатки.

Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским  законодательством Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом  государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.