Земля как особенный объект недвижимости

- кадастровый план земельного  участка;

- площадь земельного участка; 

- сведения о категории земельного  участка в соответствии с целевым  назначением;

- разрешенное использование;

- сведения об ограничениях и  обременениях земельного участка;

- сведения о состоянии и наличии  инженерных коммуникаций;

- при наличии, сведения об  объектах недвижимости, расположенных  на земельных участках.

При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

 

Земельная ипотека

 

Покупка земли всегда считалась  одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Существуют приоритеты.

В соответствии с действующим законодательством  в залог могут быть переданы:

- земельные участки, принадлежащие  физическому или юридическому  лицу на правах собственности;

- земельные участки, выделенные  в натуре в счет доли в  праве общей долевой собственности  на земельные участки.

Не могут являться предметом ипотеки:

- участки лесного фонда, земли  сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными  отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

- земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности; 

- части земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера, установленного законом.

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского  законодательства, а сам процесс  оформления прав на землю требует массы времени и денег.

Да и сама законодательная база разработана только для первой части  ипотечной схемы - предоставления кредита  под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные  активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка.

Тем не менее земельная ипотека  развивается. Подготовлена концепция  развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается  целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

- формирование технологии долгосрочного  кредитования сельских товаропроизводителей  под залог земельных участков;

- выдача долгосрочных кредитов  сроком до 15 лет, обеспеченных  залогом земельных участков, на  создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;

- привлечение коммерческих банков  к участию в проекте на основе  предлагаемой технологии рефинансирования  их земельно-ипотечных активов;

- формирование рынка ипотечных  ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки под залог  земли в стране создано Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются совместно  с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной ипотеки для  физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной  ипотеки по причине в первую очередь  несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Пока же ипотечные кредиты под  залог земли предоставляют всего несколько банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия кредитования во всех банках практически одинаковы: 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

Но процесс уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Заключение

 

При работе над данной темой использовался  материал статей современных научных  журналов, которые предоставили ключевую информацию. За основу работы был взят Земельный Кодекс Российской Федерации.

Поставленные в начале работы цели можно считать достигнутыми, так  как работа наиболее полно отражает всю структуру понятия «Земля - объект недвижимости». В реферате были рассмотрены основные юридические  и экономические аспекты.

Работа по изучению «Земли – как  объекта недвижимости» позволила  наиболее реалистично представить  всю картину, сложившуюся в результате сегодняшней экономической и  политической ситуации. И всё же проделанная работа затронула лишь верхушку айсберга, потому что существует ряд проблем, выход из которых, я попытаюсь найти, если мне повезёт работать в области экономики и управления в строительстве.

Список использованной литературы

 

1)Земельный Кодекс Российской  Федерации (Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года; Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года; в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ);

2)Журнал «Недвижимость  и Цены»(№14 2006 г.);

3)Журнал «PROнедвижимость»  (№9 2008г.);

4)Журнал «Услуги и цены».