Договор купли-продажи недвижимости

Вопрос № 68. Договор купли-продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости (ДПН) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную сторонами цену. ДПН - консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный. К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются особые требования (к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных - правила ФЗ "Об исполнительном производстве", к ДПН в процессе приватизации - нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное).

ДПН должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы ДПН влечет его недействительность. ДПН (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации, право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного ДПН и акта государственной регистрации перехода права собственности. Несмотря на то, что сам по себе ДПН не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. ДПН - консенсуальный договор, поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая заинтересованная сторона может требовать их исполнения.

Исполнение ДПН сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный ДПН пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение ДПН до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

ДПН как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости установлен иной механизм – договор продажи жилого дома, квартиры или их части считается заключенным с момента государственной регистрации.

К числу существенных условий  ДПН относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. В ДПН должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. К числу обязательных документов относятся план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания. На каждое здание и сооружение имеются техпаспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные БТИ и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Требование закона об определенности предмета ДПН означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально, права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Иначе договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета. Если под видом ДПН продается разрушенное здание, этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

В тех случаях, когда здания или  сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о ДПН, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта: предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества. Требование закона об определенности предмета ДПН имеет специфику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Все недвижимые вещи, за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. При необходимости продажи части здания или сооружения речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Существуют так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилом здании, которые регистрируются в государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. До вступления в силу ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий - отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи  движимого имущества ДПН должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Но данное правило диспозитивно. Законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой соответствующей части участка земли и прав на нее.

При продаже недвижимости в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека как право на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого установлена ипотека.

При отсутствии в договоре условия  о распределении расходов по государственной  регистрации перехода права собственности  эти расходы должны быть возложены  на продавца, ибо на нем лежит  обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя - следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

При исполнении договора продажи здания или сооружения возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

1. Когда продавец здания или  сооружения является собственником  земельного участка, на котором  находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право  собственности либо предоставляется  право аренды или иное право,  предусмотренное ДПН, на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

2. Если продавец здания или  сооружения не является собственником  земельного участка, на котором  оно расположено, то к покупателю  переходят те же права на  пользование соответствующей частью  земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу. При этом если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащий продавцу земли объект недвижимости, без передачи этой недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Во-первых, действующим российским законодательством земельный участок признается принадлежностью главной вещи - строения, расположенного на нем. Во-вторых, строение, находящееся на чужом земельном участке, признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.

При продаже доли в праве собственности здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности здания, расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, - передача недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. В предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Государственная регистрация не является препятствием для расторжения ДПН даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в ДПН стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.

Решение суда о расторжении ДПН не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении ДПН и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями. Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень включаются: а) члены семьи прежнего собственника; б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма; г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа; д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении; е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.

Когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.