Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда

В домах системы социального  обслуживания оборудуются помещения  для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, посильной трудовой деятельности и  прочие.

Жилые помещения в домах  системы социального обслуживания населения предоставляются из расчета  не менее шести квадратных метров жилой площади жилого помещения  на одного человека для одиноко проживающих  граждан. Супругам предоставляются  изолированные жилые помещения  из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади жилого помещения  на каждого члена семьи.

В специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется временный приют:

1) детям-сиротам, оставшимся  без попечения родителей, безнадзорным  несовершеннолетним, детям, оказавшимся  в трудной жизненной ситуации (ситуация, объективно нарушающая  жизнедеятельность гражданина, например  инвалидность, болезнь, сиротство,  малообеспеченность, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество и т.д., которую он не может преодолеть самостоятельно);

2) гражданам без определенного  места жительства и определенных  занятий, пострадавшим от физического  или психического насилия, стихийных  бедствий, в результате вооруженных  и межэтнических конфликтов;

3) другим клиентам социальной  службы, нуждающимся в предоставлении  временного приюта.⁸

Не допускается распоряжение указанным жильем: приватизация, обмен, поднаем или аренда. Кроме того, не допускается раздел занимаемой жилой  площади, регистрация на ней других лиц, а также вселение временных  жильцов без разрешения органов  местного самоуправления.

Использование жилых помещений  в домах системы социального  обслуживания населения прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти  помещения. К таковым относятся, например, приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место  жительства к родственникам и  др.

 

Фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.

Специализированные жилые  помещения предоставляются семьям вынужденных переселенцев в следующих  случаях:

- при отсутствии возможности  самостоятельного определения своего  нового места жительства на  территории Российской Федерации;

- если ни один из  членов семьи не имеет жилого  помещения, предоставленного по  договору найма;

- если ни один из  членов семьи не имеет жилого  помещения на праве собственности.

Территориальные органы миграционной службы в порядке, определяемом Правительством РФ, предоставляют вынужденному переселенцу и членам его семьи, в том числе проживающим в центрах временного размещения вынужденных переселенцев, жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.⁹

Вынужденный переселенец  имеет право самостоятельно выбрать  место жительства на территории Российской Федерации, проживать в установленном  порядке у родственников или  иных лиц при условии их согласия независимо от размера занимаемой родственниками или иными лицами жилой площади.

В соответствии с Федеральным  законом от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О  беженцах" (далее - ФЗ "О беженцах") беженцем признается лицо, которое  не является гражданином РФ и которое  в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований  по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.

Фонд жилья для временного поселения предназначен для проживания лиц, признанных беженцами, и членов их семей, не имеющих жилья на территории Российской Федерации, в течение срока признания их беженцами.

То есть жилые помещения  из фонда жилья предоставляются  лицам, признанным беженцами, если они  или члены их семей не имеют  жилого помещения, предоставленного им по договору найма или принадлежащего им на праве собственности на территории Российской Федерации.

К фонду жилья для временного поселения относятся дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения.

Использование жилого помещения, арендуемого территориальным органом  федерального органа исполнительной власти по миграционной службе для временного поселения лиц, признанных беженцами, и членов их семей, осуществляется на основе договора аренды с собственником  жилого помещения.

 

Фонды для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В соответствии со ст. 98 ЖК РФ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан  предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством  отнесены к числу граждан, нуждающихся  в специальной социальной защите.

Категории граждан, нуждающихся  в специальной социальной защите, устанавливаются как федеральным  законодательством, так и законодательством  субъектов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации  принимают специальные законы о  специализированном жилищном фонде, которые  содержат отдельные статьи, регулирующие правовой режим жилых помещений  для социальной защиты отдельных  категорий граждан.

Социальное обслуживание указанным гражданам оказывается  в следующих формах:

1) социальное обслуживание  на дому;

2) полустационарное социальное  обслуживание в отделениях дневного (ночного) пребывания социального  обслуживания;

3) срочное социальное  обслуживание;

4) социально-консультативная  помощь;

5) стационарное социальное  обслуживание в стационарном  учреждении социального обслуживания (домах-интернатах, пансионатах и  других учреждениях социального  обслуживания независимо от их  наименования).

Жилые помещения в указанных  домах-интернатах, пансионатах и  других учреждениях социального  обслуживания должны быть профилированы  в соответствии с возрастом пожилых  граждан и инвалидов, состоянием здоровья и социальным положением.

Предоставление жилых  помещений указанным гражданам  в названных домах осуществляется на основании договора безвозмездного пользования.¹⁰

 

4. Характеристика договора найма специализированного жилого помещения.

В соответствии со статьей 100 ЖК РФ по договору найма специализированного  жилого помещения одна сторона - собственник  специализированного жилого помещения  или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Специализированные жилые  помещения предоставляются на основании  решений собственников данных помещений (или действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

Характеристика договора найма специализированного жилого помещения: двусторонний, возмездный, срочный. В договоре определяется, предмет, права и обязанности сторон, а  также члены семьи нанимателя. Заключается договор в письменной форме, типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Предметом договора найма  специализированного жилого помещения  выступает жилое помещение. К таким помещениям предъявляются следующие требования:

1) жилые помещения должны  быть пригодны для постоянного  проживания граждан; 

2) они должны отвечать  установленным санитарным и техническим  правилам и нормам;

3) они должны отвечать  требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям  законодательства.¹¹

Кроме того, эти помещения  должны быть благоустроены применительно  к условиям соответствующего населенного  пункта.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения.

Наймодатель по указанному договору обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и в  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, в котором  находится сданное в наем жилое  помещение;

3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором специализированного найма жилого помещения.

Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель по договору специализированного  найма жилого помещения обязан:

1) не осуществлять обмен  занимаемого жилого помещения;

2) не передавать жилое  помещение в поднаем.

Наниматель по договору найма  специализированного жилого помещения  имеет право:

1) разрешать проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

2) вселять в занимаемое  им жилое помещение членов  своей семьи.

 

5. Расторжение и прекращение договора. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

Договор найма специализированного  жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Наниматель специализированного  жилого помещения в любое время  может расторгнуть договор найма  специализированного жилого помещения.

Наймодатель специализированного жилого помещения может расторгнуть в судебном порядке договор найма специализированного жилого помещения в следующих случаях:

1) неисполнения нанимателем  и проживающими совместно с  ним членами его семьи обязательств  по договору найма специализированного  жилого помещения;

2) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев;

3) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

4) систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которые делают невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

5) использование жилого  помещения не по назначению.¹²

Договор найма специализированного  жилого помещения прекращается:

1) в связи с утратой  (разрушением) жилого помещения;

2) при переходе права  собственности на служебное жилое  помещение или жилое помещение,  находящееся в общежитии, а  также при передаче такого  жилого помещения в хозяйственное  ведение или оперативное управление  другому юридическому лицу, за  исключением случаев, если новый  собственник такого жилого помещения  или юридическое лицо, которому  передано такое жилое помещение,  является стороной трудового  договора с работником — нанимателем  такого жилого помещения. 

Согласно статье 103 ЖК РФ, в случаях расторжения или  прекращения договоров найма  специализированных жилых помещений  граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. Граждане, отказывающиеся освободить такие жилые помещения, подлежат выселению в судебном порядке  без предоставления других жилых  помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.

Не могут быть выселены:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников  органов внутренних дел, органов  федеральной службы безопасности, таможенных органов России, органов  государственной противопожарной  службы, органов по контролю над  оборотом наркотических средств  и психотропных веществ, учреждений  и органов уголовно-исполнительной  системы, погибших (умерших) или  пропавших без вести при исполнении  обязанностей военной службы  или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника,  которому было предоставлено  служебное жилое помещение или  жилое помещение в общежитии  и который умер;