Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Выселение производится только по решению суда, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84 - 91 ЖК.

Выселить - это означает "заставить покинуть место своего жительства". Выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия, независимо от того, по каким основаниям и в каком порядке оно производится.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. ст. 85 - 88 ЖК), с предоставлением другого жилья (ст. 90, ч. 2 ст. 103 ЖК) и без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ст. 133 ЖК, ст. 687 ГК).

Проведя разграничение понятий "прекращение" и "расторжение" договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В отличие от других разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах.

Коммерческий наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

Прекращение договора найма жилого помещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г;

2. ГК РФ ч.2 Правовая система  Консультант плюс;

3. ЖК РФ Правовая система Консультант плюс;

4. Постановление Правительства  РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства  РФ 30.01.2006. № 5;

5. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2012 г. // Правовая система Консультант плюс;

6. Садиков О.Н. Комментарий к  Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2012;

7. Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М.,ч.2. 2012;

8. Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2014;

9. Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие 2014;

10. Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2012;

11. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2013;

12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2012;

13. Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми  помещениями // Жилищное право. 2014. № 5;

14. Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение  договора найма жилого помещения// поисковая система интернет;

15. Бойченко В. Н. Законные основания  использования жилого помещения  не по назначению // Жилищное право. 2014. № 8;

16. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2013.№ 7;

17. Кириченко О. В. Права, обязанности  и ответственность нанимателя  по договору коммерческого найма  жилого помещения //журнал Нотариус .2012. № 1;

18. Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист ч.2. 2013;

19. Рузанова В.Д. Расторжение договора  найма жилого помещения // Жилищное право. 2012. N 3;

20. Свердлык Г. А. Договор коммерческого  найма жилых помещений // Жилищное право. 2014. №7;

21. Свит Ю. П. Договор коммерческого  найма жилого помещения // журнал Закон. 2012. № 6;

22. Северова М. А. Договор найма  жилого помещения: содержание, права  и обязаннос-ти сторон // Современное право. 2013. № 6;

 

 

1 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2012;

 

2 Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2014;

3 Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2012;

4 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2012;

5 Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет;

6 Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2013.№ 7;

7 Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист ч.2. 2013;

8 Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2012. N 3;

 

9 . Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал Нотариус .2012. № 1;

10 Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2014. № 8;

11 Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2014. № 5;

12 . Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2012;