Перечень договоров предусмотренных частью второй ГК

Перечень договоров, предусмотренных  частью 2 Гражданского кодекса РФ,

совершенные в:

письменной форме с государственной  регистрацией

нотариальной форме

простой письменной форме со всеми  ее разновидностями

Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ внесены изменения в  Гражданский Кодекс РФ. В соответствии с п. 1 ст. 2 данного Федерального закона, он вступает в силу с 01.03.2013 года. Отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (договор  купли-продажи жилых помещений, договор  дарения недвижимого имущества, договор купли-продажи предприятия, договор ренты, договор аренды зданий и предприятий).

Аренда и рента:

Во-первых, законодатель, отменив  регистрацию договоров аренды зданий и помещений, почему-то забыл отменить регистрацию договоров аренды земли.

Во-вторых, несмотря на отмену государственной регистрации договоров  аренды, аренда зданий и сооружений, как обременение все равно  подлежит регистрации на основании  норм Федерального закона №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав..». Однако, ст. 26 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав..» по-прежнему утверждает, что  регистрация аренды производится посредством  государственной регистрации договора аренды. Таким образом, не понятно, как  же теперь будет регистрироваться аренда зданий и сооружений и будет ли?

В-третьих, раньше предусматривалась  регистрация договоров аренды, заключенных  на срок не менее года. Теперь градацию по срокам убрали вместе с нормой о  регистрации договоров. Значит ли это, что теперь подлежит регистрации  любая аренда? Вопрос остается открыт.

Перечень договоров, подлежащих обязательному  нотариальному удостоверению:

- Договор купли-продажи  доли или части доли в уставном  капитале ООО;

- Договор залога доли  или части доли в уставном  капитале ООО;

- Договор постоянной  ренты

- Договор пожизненной  ренты

- Договор пожизненного  содержания с иждивением

-  Брачный договор

- Соглашение об уплате  алиментов

-  Уступка требования, основанного на сделке, совершенной  в нотариальной форме

- Перевод долга, основанного  на сделке, совершенной в нотариальной  форме

Перечень  договоров, для которых обязательная нотариальная форма не предусмотрена, но которые могут быть удостоверены нотариально по соглашению (желанию) сторон:

- Договор купли-продажи  недвижимости (квартиры, комнаты, жилого  дома, земельного участка, нежилого  помещения  и т.д.), а также  её части, доли в праве собственности;

- Договор дарения недвижимости, а также её части, доли в  праве собственности;

-Договор определения  долей в праве общей совместной  собственности на квартиру;

-Договор определения  долей в праве общей совместной  собственности на квартиру с  одновременным дарением доли  в праве собственности;

-Договор безвозмездного  пользования квартирой;

-Договор найма жилого  помещения;

- Договор аренды нежилого  помещения;

-Договор ипотеки (залога) недвижимости;

-Договор мены;

- Договор обмена права  собственности квартиру на право  пользования квартирой;

-Предварительный договор  отчуждения недвижимости;

- Договор купли-продажи,  дарения автотранспортных средств;

-Договор займа денежных  средств;

-Договор раздела имущества  супругов (бывших супругов);

-Учредительный договор  ООО;

-Договор лизинга;

(ст. 163 ГК)

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Вместе с тем в  определенных случаях отсутствие необходимого нотариального удостоверения сделки может быть восполнено судебным решением. Такое возможно, если одна из сторон полностью или частично исполнила  сделку, требующую нотариального  удостоверения, а другая уклоняется от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующего нотариального оформления сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Ничтожность сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы и  возможность судебного восполнения  отсутствия такой формы может  иметь место только в тех случаях, когда нотариальная форма для  данной сделки обязательна в силу предписания закона. Если же стороны  в соответствии с нормой п. 2 ст. 163 ГК РФ предусмотрели в своем соглашении нотариальную форму сделки, хотя бы по закону для данного вида сделок она не требовалась, и одна из сторон уклоняется от ее совершения, будет иметь место не ничтожная сделка, а незаключенная (несовершенная) сделка.

Гражданское законодательство допускает  три вида простой письменной формы  сделки:

А) Простая письменная форма  сделки может быть выражена в виде составления единого документа, подписываемого лицами, совершающими сделку, или их уполномоченными представителями, которые, как правило, должны иметь  доверенность.

К сделкам, для которых  составление единого документа  является обязательным, относятся следующие:

договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ)

договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ)

договор аренды здания или  сооружения (ст.651 ГК РФ)

договор аренды предприятия (ст.658 ГК РФ)

договор доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ)

Для иных договоров составление  единого документа не является обязательным.

Б) Сделка в письменной форме  может быть совершена путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ). Осуществление такого обмена должно достоверно устанавливать, что  документ исходит от стороны по сделке.

В) Разновидностью простой  письменной формы сделки является также  направление одной стороной предложения  о заключении сделки (оферта) и совершение стороной, получившей это предложение, определенных действий, указанных в этом предложении (акцепт). Указанное предложение должно быть определенным, выражать намерение заключить договор с адресатом, а также содержать существенные условия сделки (ст.435 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что лицо, которому поступило предложение  о заключении договора, должно принять  его на предложенных условиях. В  том случае, если лицо, получившее предложение  о заключении договора, соглашается  заключить последний, но на иных условиях, чем предложено в оферте, такое  согласие акцептом не является (ст.438 ГК РФ).

Закон, иные правовые акты или  соглашение сторон могут устанавливать  дополнительные требования к письменной форме сделки - бланк определенной формы, скрепление печатью и т.п. - и последствия несоблюдения этих требований (ст.160 ГК РФ).

В соответствии со ст.161 ГК в  простой письменной форме совершаются:

сделки юридических лиц  между собой и с гражданами

сделки граждан между  собой на сумму, не менее чем в  десять раз превышающую установленный  законом минимальный размер оплаты труда 

сделки граждан между  собой независимо от суммы сделки в предусмотренных законом случаях. Примером может служить договор  залога (ст.339 ГК РФ), доверенность (ст.185 ГК РФ), условия о неустойке (ст.331 ГК РФ) и др

Если Вы нарушаете простую  письменную форму сделки (т.е. совершаете в устной форме сделку, для которой  законом установлена письменная форма), такая сделка не будет являться недействительной, однако Вы будете лишены возможности ссылаться в суде на свидетельские показания в  подтверждение сделки и ее условий.

Сделка считается недействительной вследствие нарушения письменной формы только лишь когда в законе или в соглашении сторон есть прямое на то указание (ст.162 ГК). Например, недействительными при отсутствии соблюдения письменной формы являются договоры залога, поручительства, страхования, продажи недвижимости, продажи предприятия, мены недвижимости, дарения (в случаях, предусмотренных ст.574 ГК РФ), аренды зданий и сооружений, лизинга недвижимости, банковского вклада, доверительного управления недвижимостью.

Согласно п.3 ст.162 ГК РФ несоблюдение формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность.